中国搜铺网讯

　崔军在北京房山区长阳镇中铁建长阳国际城(以下简称“长阳国际城”)底商的一家中介上班，门口展板上的两套长阳国际城房源，售价已达到1.7万—1.8万元/平方米。

　　“这个价格没有了，目前小区均价2万元/平方米。”崔军说，中铁建长阳国际城是限价房，年底房本才能下来，得等到房子满两年才能办理过户。但可以想办法，先和房主签协议合同，满足交易条件了再办手续。

　　崔军口里的限价房，是由中国铁建(4.64, -0.04, -0.85%)房地产集团(以下简称“中铁建”)2010年5月以14.6亿元代价摘得的“房山区长阳镇起步区6号地居住项目用地”，并依规划打造的北京首个“限房价、竞地价”项目，对外房屋销售限价均价1.25万元/平方米。

　　“限房价、竞地价”，即政府限定项目建成房价后，再由开发商投标竞地。近日，北京连续挂出朝阳区豆各庄、海淀区环保科技园两宗“限房价、竞地价”地块。据公开消息，今年下半年北京拟对300多公顷住宅用地实行“限房价、竞地价”出让，约占全年商品房用地供应总量的45%。

　　限定房价，无疑是勒住开发商的利润空间，想要盈利，就要面对控制成本、加快周转的挑战。

　　先驱中铁建

　　中铁建对此类地块有着莫大的热情。

　　2011年5月20日，建筑面积23.95万平方米的房山区长阳镇起步区6号地居住项目用地出让现场，万科、中铁建、住总等6家房企激烈争夺，最终中铁建以14.6亿元、溢价率23%的代价摘得土地，楼面均价6095元/平方米。该地块出让公告显示，地块中所有居住用途建筑面积均为“中小套型商品住房”，房屋销售限价均价为1.25万元/平方米。

　　限价商品房的价格优势，就是项目销量的最大保障。11个月后，中铁建的“长阳国际城”以1.25万元/平方米的均价入市，第一批推出的近1600套房源，开盘三天即告售罄。当时长阳国际城周边楼盘售价在1.7万元/平方米左右。

　　2013年7月3日，北京今年首宗“限房价、竞地价”地块昌平沙河项目现场出让，有着操盘经验的中铁建再次出现，同时还有万科、恒大地产等数家房企。经过17轮竞拍，恒大地产以35.6亿元外加配建26万平方米公租房的代价，拿下建筑规模超51万平方米的昌平沙河镇地块，溢价率16.67%。该宗地除配建26万平方米公租房外，剩余居住部分全部用于建设“园区安置房”，房屋销售限价1.4万元/平方米。

　　北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示，一般中小型房企因为在京拿地竞争激烈，带有建筑业务的房企可节约建筑成本获得额外利润，对这类地块或会兴趣较大。同时，新进京的房企也可用这类半市场项目锻炼团队。亚豪机构市场总监郭毅表示，开发商拿“限房价、竞地价”地块，在未来的销售过程中销售成本和推广成本都很低。这类项目可通过加快周转率来控制财务成本。

　　成本控制能力，无疑是操盘此类项目是否盈利的最大挑战。早在拿下房山长阳地块后，中铁建市场发展部部长楼英瑞在接受媒体采访时就表示，只要做好成本控制和加快开发，项目盈利没问题。中铁建地产依托于以施工总承包为核心业务的中铁建集团，有着成本控制的先天优势。另外，在售价提前确定的情况下，加快开发速度，也意味着降低了资金占用成本，提高盈利水平。

　　而中铁建操盘下的长阳国际城，开发速度确实领先周边项目不少。据了解，长阳国际城项目2010年5月拿地，2010年10月开工建设，2011年4月份首批房源正式预售，并在当年全部售罄。同期拿地的首开、万科中粮项目地块，时隔三年，如今仍在后期开发和销售过程中，但房价也均飙升至2万元/平方米以上。

　　而中铁建1.25万元/平方米的限定房价，与拿地时6095元/平方米的楼面价，差额6000元/平方米左右。中铁建一位内部人士对记者表示，六七千元/平方米的地价房价差额，实际房企能挣的利润很少，包括前期开发费用、其他各项税费，都要占据很大份额。而“限房价、竞地价”地块后期因为不愁销路节省下的营销费用，实际在整个房地产开发里占比很小。问题关键仍是成本控制和加快开发节奏问题，找到利润的平衡点。

　　然而，市场波动，手续审批时间过长等状况，也会让真正的项目进度环节平添很多不确定因素。此前有媒体报道，中铁建对长阳国际城项目预期建设回报率10%，由于资金充裕如能在拿地6个月内开盘回报率会超30%。如此看来，11个月的拿地开工销售周期，与开发商理想预期仍延迟5个月之久。更何况，另有800套房源2011年6月才拿证入市，项目实际收益率或打上折扣。

　　分配迷局

　　高昂的现实房价和曾经的低价入手，以及相对宽泛的准入门槛，让这个“限房价、竞地价”社区，成为部分业主转让谋利的福地。

　　记者在调查中发现，虽然长阳国际城入住尚未满一年，房本更是没拿到手，但不少业主已在中介门店挂出房源，低价也成了最大卖点。同时，在长阳国际城为数不多的底商中，已有奇晟和京西伟业两家中介门店营业。

　　中介业务员崔军对记者表示，目前长阳国际城小区均价2万元/平方米。因为是限价房，得到年底房本下来后，再等入住满两年才能办理过户。如果有诚意买，可先和房主签个协议合同，价格肯定比周边便宜。

　　两年禁止出售的规定，并非空穴来风。据了解，长阳国际城不同于其他保障房社区，其本身仅对销售价格进行了明显限制，但销售对象较为宽泛，在京有购房资格的家庭均可申请购房，首次在京购房和通过北京保障性住房资格审核，正在轮候保障房配售的家庭优先选房、购房。每个家庭只能购买一套，且购买项目的家庭自房屋交付之日起，两年内不得将该住房出租或出售。

　　记者就房源如何分配等问题，在8月26日向中铁建房地产集团发出采访提纲，并在之后多次致电，得到的回复是领导不在，不方便回应。

　　值得注意的是，今年陆续挂出的三宗“限房价、竞地价”地块，除恒大地产摘得的昌平沙河地块定性为“园区安置房”外，朝阳区豆各庄地块及海淀环保科技园地块仅是对房源销售价格、户型、房屋总价限定外，对购买人群及转让销售的限制，却并未提及。

　　郭毅表示，关于自住型商品房的转让和销售对象，应及时出台相应配套政策，这样才能保证政府低价推出的房源既得利益者，是刚需人群和夹心层。否则政策缺位，就要面对价格较低、把关不严，最终大量投资客进入，分走利润空间的尴尬境地。

　　北京市国土局相关人士接受经济观察报采访时表示，实际上朝阳豆各庄地块才是第一块面向社会公众公开销售的“限房价、竞地价”地块，以前有的都是定向销售项目。与之前对购房人资格有严格限定的两限房不同，这类房源，只要能够不受限购政策影响都可申购。对于购买群体资格、转让的限定方面，则不是国土部门考虑的。

　　早在今年4月，北京市住建委主任杨斌就表示，针对中等收入“夹心层”人群，将进一步降低自住型、改善型商品住房价格，逐步将其纳入限价房序列管理，这类房屋将通过政府土地收入、税收政策的优惠保证中低价位，再上市可能受到限制。“限房价、竞地价”地块供应，是重要措施之一。而什么样的人具备购买资格，该类房屋再上市需满足怎样的条件，具体细则正在研究中，并将很快落地。

　　“限房价、竞地价”即将大举推行，背后则是地方政府一手限定销售房价，一手让利土地收益，但为解决“夹心层”住房困难腾出来的利益奶酪，能否抵制住投资者、利益群体的进入和吞食，仍是不容回避的现实问题。

据中国搜铺网(www.3puok.com)