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传统的房地产理论认为：在住房价格上升的过程当中，相当的部分是来自于基础设施建设和城市建设投资的渗透效应，以及由这种渗透所形成的财富效应。那些投入于交通、商业和教育的巨额资金，最终都会体现于该区域傲人的房价上。

　　在杭州房地产的“黄金十年”，这一基础建设的财富渗透效应一再应验。无论是2004年钱江四桥的通车，还是2010年万象城的开业，都让滨江区和钱江新城的房价迅速跃上一个新台阶。但是，世易时移，曾经的财富升值神话似已难再复制。无论是去年底地铁一号线的开通，还是今年西溪印象城的开业和沿江大道的通车，都无法再让周边房价一飞冲天，多数二手小区的价格纹丝不动，市场平静得让许多满怀希望的房东害怕。

　　仔细分析，神话的褪色首先应归因于房价阴跌不止的整体大环境。不可否认，地铁、大型商业综合体的出现，对一个区域的价值肯定有实质性提升，但在需求和资金皆不足的背景下，它的表现方式不再是房价上涨，而可能仅仅是成交更活跃，或是比其它区域更抗跌。

　　第二，如今资讯极其发达，这些重大规划利好在实施前就已被反复炒作，家喻户晓。市场的信心提前将该区域房价拉升到过高的水平。等到规划利好真正落实之时，房价已无新的上涨动力。

　　第三，杭州的房地产市场迅速扩容。万象城开业时，还是杭州惟一的大型城市综合体；而现在杭州每个行政区都规划了大量的商业综合体、美食街，西溪印象城这边厢刚开门迎客，那边西田城已应声而开，不远处的城西银泰也将啼声初试。过多的亮点造成了市场的审美疲劳。这就好比原先是一个石头扔在脸盆里，自然是水花飞溅激情四射；而现在是一个石头扔在西湖里，弄不出多大动静。

　　最后，现在的市场以自住家庭为主导，喜欢追捧概念的炒房客逐渐消失。投资客或许会为一个激动人心的城市公共配套一掷千金，而自住人群则更为理性：他们会综合考察一个区域在交通、生活配套、自然环境和学区等各方面的条件，再决定是否下单。如果仅是交通方便或购物方便了，而其它条件没有跟上，他们依旧不会为此埋单。

　　对于杭州来说，接下来最重磅的利好实现，当属7月1日新火车东站的启用。被政府、开发商和无数买房者寄予厚望的“亚洲最大火车交通枢纽”从梦想变为现实，是否会给正在城东新城拼杀的众多新盘带来立竿见影的销售力？周边的二手房是否还能应声而涨？恐怕目前是忐忑多于信心。

　　复兴大桥、万象城、庆春隧道 那些年，稀缺配套助推房价跳涨

　　曾经的曾经，一个大型配套利好，还是能像支点一样大力撬起整个板块。

　　远到楼市“黄金十年”初期的2004年，复兴大桥开通一夜之间拉动滨江楼市的销售，彼时基数只有四千的房价可以迅速跳涨两千一平方米；近一点，2010年万象城和庆春隧道先后成为现实，对钱江新城和钱江世纪城也都有着标志性意义和明显的助推作用。

　　那些年，配套稀缺屈指可数，楼市也处于前景一片光明的上升通道中，也因此，我们见证了不少房价跳涨的神话。

　　复兴大桥开通后

　　滨江房价飙升2000元/平方米

　　复兴大桥（钱江四桥）2004年10月6日正式通车，这个贯穿主城区与滨江之间的南北向交通大动脉，是杭州城里最为便捷的交通要道之一。

　　而复兴大桥的开通也直接催热了滨江楼市。白金海岸、锦绣江南、同人春江时代、华业南岸晶都、顺发倾城之恋、工信风雅钱塘等楼盘，都是借着复兴大桥成为真正的销量冠军。复兴大桥开通后，滨江区的房价也是飞速上涨。滨江区的楼盘主要分两大部分：一桥区块和区政府区块。一桥一带房价从2002年初的4200元/平方米左右上升至大桥开通后2005年的5800元/平方米，一些高档公寓和沿江楼盘如南都江滨花园、太阳国际公寓2005年已涨到6200元/平方米，同年区政府区块也涨到5500元/平方米左右。

　　一位错过复兴大桥开通前买房机会的人士感叹道：“刚毕业那会儿，在复兴大桥开通前，因为过钱塘江还有一桥和三桥，大家没感觉到复兴大桥会带来多大的便利，当时虽然开发商拼命宣传，可还是没听进去。但事实上，复兴大桥开通后，大家觉得的确便利了很多，房价一下子就上去了2000多元/平方米。”

　　复兴大桥开通后，滨江区以其良好的发展前景与交通便利性吸引了当时多数投资人前去购买，促进了滨江楼市行情的上升。同时也造成当年投资客比例过高，这是滨江自2006年至2010年期间入住率不高的主要原因之一，包括白金海岸、锦绣江南、同人春江时代等大部分楼盘的销售当时都受惠于复兴大桥开通后带动的投资需求。

　　万象城开张三年

　　悦府二手房和悦玺俩同门最受益

　　2010年4月，杭州首个真正意义上的商业综合体万象城开业，24万方的购物中心体量也是彼时最大的。过了没多久，业内担忧怀疑声还言犹在耳之时，万象城的1300个左右停车位就已被悄悄停满；之后从停车不收费到8元/小时的仅次于景区昂贵停车费，不过只用了一年多一点的时间。

　　如今三年过去了，钱江新城近年来推进速度不快，至今为止市政府还未搬迁，地铁二号线还在建造中，整个板块内已经实现且称得上具有标志性意义的大配套，仍然要数万象城。因此这两三年来，万象城之于钱江新城的标定和提振作用显而易见。

　　钱江新城CBD核心区范围内，住宅楼盘一直数量稀少，大量都是写字楼项目，目前二手市场上仅有万象城悦府和东方润园等六个楼盘在售。当中，悦府和万象城同气连枝师出同门，建筑也在地下直接连通，因而受到万象城购物中心的带动最大最明显。

　　2009年9月，我爱我家钱江新城门店开张，开业至今多年来店长一直是姚金萍。“应该说，万象城的高端定位和三年来的人气状况对于钱江新城板块相当重要。至于板块内这几个为数不多的高端楼盘二手售价，当然跟楼市行情走势密切相关，而万象城这一因素的支撑作用在其中也功不可没。”

　　她举例说，受行情向好影响，今年上半年的钱江新城二手房成交量要比去年多；单就悦府而言，上半年一共成交了6套房源，价格区间从43000-50000元/平方米不等，单价四万三的是89方的小户型，最近成交的一套216方房源，总价1050万。“回顾一下悦府的销售过程可以发现，悦府的增值幅度还是蛮明显的。2008年8月楼市遇冷，悦府于是首度低开半天售罄，当时均价才28000元/平方米，2010年年底悦府交房，2011年悦府的二手房成交价到达过超60000元/平方米的最高峰，之后随着调控加码慢慢回落。”

　　“跟买东方润园的客户比，悦府业主明显年龄层要低一些，更喜欢这种购物中心都市生活就在楼下的热闹感觉。悦府的负二层和万象城购物中心直接连通，未来地铁二号线也直通地下，地段没的说，户型也正气亮堂，因此还是蛮受一部分年轻客户欢迎的。同时，悦府的入住率目前已有六七成，在高端楼盘里算是比较高的了，这也从另一个角度说明业主对住在这里宜居性的认可。”

　　姚金萍举了个例子，说上半年遇到一位三十出头的客户，自己是开公司做生意的，把原先买的一套89方悦府卖掉了，原本想买过了庆春隧道附近的萧山楼盘，最后想了想还是花580万，换了套万象城今年新开的酒店式公寓悦玺自住。的确，万象城悦玺今年1月首开，起价仅为27000-28000元/平方米，由于定价较低，开盘后受到市场热捧，这其中，紧邻万象城的地段因素居功至伟。

　　庆春隧道通车前后

　　钱江世纪城房价跳跃式上涨

　　2010年12月，庆春路过江隧道正式通车，钱江两岸的交通时间大大缩短，钱江新城和钱江世纪城实现无缝对接。庆春隧道的开通，对江对岸的钱江世纪城板块来说显然是一大利好消息。

　　庆春隧道的通车，对钱江世纪城板块内的楼盘起到了大幅推动作用，热门楼盘价格甚至在通车前后呈现跳跃式上涨。钱江世纪城规划范围内，被人熟识的有交付的顺发·佳境天城、和美家等楼盘，并且都位于市心北路这条中轴线上。隧道开通后，这两个楼盘可谓是最大受益者，价格猛涨。张先生2006年买了顺发·佳境天城的期房，当时买入的价格近6000元/平方米。时隔4年后庆春隧道开通，佳境天城的身价早已飞涨，当时隧道开通后，LOFT户型高位到过30000元/平方米，平层也高达25000元/平方米。不过随着之后限购限贷宏观调控的影响，目前佳境天城的二手房回调至均价20000元/平方米左右。

　　回忆起当年的上涨历程，张先生至今历历在目。他说，2010年1月，也就是庆春隧道开通前的年初，佳境天城挂牌价为16000元/平方米左右，然后一路狂奔，一直到开通前的20000元/平方米。尤其是当年的11月份，佳境天城的房价突然上涨，比前一个月上涨了1200元/平方米左右。庆春隧道开通后，二手房价仍在高涨，平层一度高至25000元/平方米。此后受到调控影响，房价整体下滑，佳境天城目前的价格无法回到当年的最高点。不过，当时佳境天城疯狂的涨幅已足够证明庆春隧道的带动作用。

　　钱江世纪城内受到隧道带动的另一楼盘是和美家。2009年6月，和美家一期首开的均价为12000元/平方米，8月份的开盘均价为15800元/平方米，9月份开盘均价为18000元/平方米，11月开盘均价为20000元/平方米。一年中经历了“四连跳”后，2010年的9月份的再次开盘，均价高达28000元/平方米，房价堪称跳跃式增长。交付后赶上调控，二手房价虽比期房销售的28000元/平方米有所回落，但价格仍维持在23000元/平方米左右。不得不说，连接主城区的庆春隧道给了钱江世纪城房价足够的底气。

好配套 好房价 地铁一号线、沿江大道、西溪印象城对周边房价影响甚微 地铁一号线、沿江大道以及西溪印象城，对一个区域的房价有多大的影响？记者采访了以上配套附近资深经纪人，了解到，除了地铁一号线对近郊房价有微小拉动外，其他跟之前大型配套落成造成的效果相去甚远。业内人士指出，除了受到目前行情不如以前火爆外，还有深层次的原因：随着大型配套逐渐增多，以前配套刺激房价的作用被削弱，一个区域房价的增长跟区域宜居性有关，而某个大型配套的房价拉动的效果正在稀释。

地铁一号线：

　　小户型多的近郊板块房价微涨

　　主城区房价没有受益

　　去年11月杭州市民翘首以盼的地铁一号线终于开通了。那么地铁沿线房价是否应声而涨了呢？记者采访了滨江、九堡、下沙、闸弄口代表性的地铁口附近四个区域，了解地铁开通至今对周边房价的实际影响力。

　　滨江、九堡小户型供应多

　　地铁开通后房价微涨

　　地铁一号线到达的滨江区住宅中，最有代表性的肯定是滨和站附近的东方郡。据统计，去年东方郡以292套二手房成交量拔得头筹。而且，在去年月成交、周成交中，东方郡始终活跃在成交排行榜前三。

　　东方郡为何有如此之高的成交量？“地铁房+学区+房龄小”成为小区被购房者热捧的主要因素。东方郡是2010年交付的次新房，紧邻地铁一号线滨和路站，所属滨江区热门的小学江南实验学校学区。现代化小区规划，地铁交通出行以及解决了孩子读书的问题，东方郡成为经济实力较强的刚需首选。

　　不过，从近期几周成交排名来看，东方郡似乎后劲不足，成交前十的热门小区中常常看不到东方郡的踪影。“东方郡成交已达到一定的极限了。目前中间套2.3万元/平方米，边套是2.5万元/平方米，价格偏高。”都市房网滨江门店的雷维孟告诉记者，地铁一号线去年11月开通至今，小区涨价幅度不及开通前。雷维孟回忆说，去年4月份，他成交了一套89平方米的小户型，总价150多万元；去年8月他成交了小区内一套同样户型的二手房，总价180万元，相当于每平方米涨了3000元；今年2月，他又成交了一套89平方米的两居室，总价190万元，半年涨了1000元/平方米左右，至今涨幅放缓，同样89平方米的户型总价涨了三五万元。比较之下，地铁开通前半年的涨幅明显大于开通后。

　　“3月二手房成交爆发，透支了后半年市场，现在后劲不足。”雷维孟举了一个例子，就他们门店而言，3月份成交了26套二手房，而5月仅成交了6套，这个月都快结束了，整个门店就成交了3套二手房。他说，现在卖房子的少了，买的也少了，市场价格肯定上不去。

　　地铁一号线开通后，房价微涨的还有九堡，一号线在九堡设有九堡客运中心站。驻扎在九堡的美寓地产门店经理蔡凌介绍说，地铁口附近的小区，地铁开通至今涨了500元-800元/平方米。他举了一个例子，红苹果去年年初到七八月份，二手房价格在1.35万元/平方米左右，现在1.4万元/平方米。“这边房价上涨并非只有地铁开通一个原因，还有周边商业配套成熟以及客运中心交通枢纽的带动作用。”蔡凌介绍说，从选择面上看，九堡的90平方米供应丰富，拉动了刚需的购买。

　　老城区交通便利，下沙首末站附近大户型聚集

　　周边房价未受地铁利好拉动

　　除了近郊板块有微涨外，老城区房价拉动并不明显。 我爱我家闸弄口附近的经纪人方小平说，地铁一号线闸弄口站附近有闸弄口新村、三里亭以及濮家新村的二手房，挂牌均价中，三里亭最高，为2.2万元/平方米；闸弄口、濮家新村房龄老，挂牌均价1.9万元/平方米。 “市中心的房子周边公共交通发达，地铁不是主要出行方式，所以我们这边受地铁利好对房价的拉动几乎没有。”方小平跟买房客户接触发现，1990年前建造的闸弄口新村，房龄过老，房贷困难。从户型上看，老旧房源的格局已跟不上年轻人的需求，还有闸弄口附近学区不够好，种种原因限制了这一带小区房价上涨。

　　不过随着地铁的开通，房东心气高了。方小平手头上有几套靠近地铁边的房源，高于市场价，至今未能出手。房东认为地铁口边的位置，房价要挂高点。地铁出行也无法掩盖房龄、学区等诸多缺陷。

　　原以为，地铁一号线首尾站的文泽路站房价收益最大。从运行至今半年多来看，并不如预期。我爱我家下沙物美店的王忠义告诉记者，距文泽路站地铁口步行十分钟内的住宅区有大都文苑风情、东海未名园、月雅苑等，目前挂牌均价在1.3万元/平方米，地铁开通前也是这个价格。“地铁附近的二手房没怎么涨，主要是小面积房源少，像月雅苑、东海未名园等主力面积都在120平方米以上，一套房子总价250万元以上，已经不是刚需的求购范围了。”在他看来，下沙地铁周边二手房没涨价，跟小户型稀缺有关。

　　西溪印象城：

　　对留下拉动较明显，闲林暂无动静

　　有购房者点名要买周边二手房

　　今年3月30日，西溪印象城对外开放；4月12日，首家餐饮店外婆家开业，门外排起等位长龙；5月10日，西溪印象城正式开幕，全部品牌达到168家……作为杭城继万象城之后的第二批真正意义上的综合体之一，西溪印象城的掀起盖头终于宣告了城西综合体时代的开启。一个多月过去了，如今西溪印象城的日常人气好过之前业内的担心和想象，一到周末更是常常停车一位难求，2000多个车位被填得满满当当。

　　如此大型商业配套，对板块整体宜居度和人们生活便利度的拉动不言而喻，那么，梦想照进现实之后，对目前的板块房价或是人们的购房选择又有怎样具体的影响呢？

　　只隔了一条河的次新房楼盘笑得欢

　　成交价格每平方米涨了一两千

　　从天目山路一路向西，右拐进五常大道，就能看到左前方的西溪印象城，位于西溪湿地洪园入口的正对面。西溪印象城总建筑面积21万平方米，目前开放的是其一期部分，总体量达17万平方米，整体有四个古墩路印象城（体量为5.3万方）那么大，全面辐射留下、闲林、小和山、老余杭一带的大量住区。

　　我爱我家闲林店店长梁金，是土生土长的闲林本地人，2010年开始就担任这家门店的负责人，对闲林一带的情况了如指掌。“西溪印象城的开张对周边板块肯定是有拉动作用的，连带着知名度也提升了不少。整体来说，西溪印象城对离它最近、直线距离仅500米左右的留下板块拉升最为明显。”

　　“隶属余杭区、位于留下和闲林交界处的水乡·西溪小筑，是2010年交付的次新房楼盘，也是离西溪印象城最近的楼盘，两者之间只隔了一条河。西溪印象城开业后，对西溪小筑的二手交易有一个比较明显的促进作用。今年1月，西溪小筑的二手房便宜点还能淘到14000元/平方米的房源，最近价格明显上去了，之前急售的房东纷纷调高挂牌价，成交价格普遍要15000-16000元/平方米。”

　　梁金介绍说，西溪小筑是受拉升最明显的，留下板块其他一些二手小区房龄较老，比如安乐新村和留下西苑等，所以价格没什么变动；而像仍有新房在售的大盘和家园，一手售价就要高于板块内的其他楼盘，因此目前看价格也没出现明显变化。

　　“另外，最近也出现了一些客户指明要买西溪印象城旁边的房子，认为配套完善交通方便，周边的房源也有很快就成交的例子。像有一位房东就速度出手了西溪小筑的一套87方户型，转身换了一套西溪板块内130多方的学区房用作改善。”

　　闲林成交暂无大影响

　　单套五到十万的涨幅主要还是跟行情相关

　　对于距离西溪印象城大约四五公里的闲林板块，尽管板块内现有的居民们都颇为欢呼雀跃，但目前来看，就近期的成交量和价格来说还没有体现出明显的拉动，跟去年的行情基本持平。“短期内更多的还是心理影响吧，以前客户问起闲林有什么商业配套，我们都支支吾吾说不出来，现在明显有底气多了。”梁金笑言。

　　据他介绍，以板块内成交量较大的闲林山水、盛世嘉园、翡翠城等三个小区为例，闲林山水和盛世嘉园目前的入住率已经蛮高了，在七八成左右，单个小区每个月能有十几套的二手成交量，目前价格90平方米小户型为11000元-12000元/平方米，大一点的户型价格略低一些，为10000元-11000元/平方米；而从去年到今年，随着楼市行情的略微回升，板块内二手房的价格每套差不多有5万-10万元的涨幅。“从3月到现在，翡翠城明显有一定的上涨。3月份的时候，89平方米、130万元的房源还是找得到的，现在已经都要140万元以上了。”

　　“这两年闲林一带路上开的私家车数目成倍增长，入住率也越来越高，板块还是在快速发展的。”在梁金看来，一向缺配套的闲林这两年的发展还是比较明显的，比如海创园投入使用、阿里巴巴搬迁等都是不错的契机，西溪印象城的开业也是一剂强心针，也许短期内对房价体现不了明显的作用，但对板块宜居性的贡献是大家都看在眼里毋庸置疑的。

　　沿江大道：

　　为下沙沿江居住区带来更多人气

　　二手房价没有上涨

　　今年5月28日，之江东路钱江新城段（彭埠大桥到九堡大桥），即沿江大道正式通车。 随着彭埠大桥到九堡大桥段的通车，沿江大道大部分已打通，等到明年年底最后一个节点——运河二通道桥梁建成，就可以从转塘直接沿江开到下沙。根据实地开车测算，目前从钱江新城开车走沿江大道，只需20分钟就能到达下沙东。而且按照50公里/小时的平均速度计算，等到完全通车后，从转塘开车到下沙只要50分钟左右，连一个小时都不到。

　　沿江大道开通

　　为下沙沿江居住区带来更多关注

　　随着沿江大道这一重大利好成为现实，下沙沿江板块再一次成为市场关注热点，不少年轻购房者也将目光聚焦到这里。“沿江大道开通对这边的影响肯定是有的，到钱江新城更快了，堵车也比较少，原先准备在九堡买房的人有不少都来这边选了。”我爱我家世茂江滨店的吴先生告诉记者，这个月来到他们店询问二手房源的客户明显增多，而且到保利·玫瑰湾、宋都·晨光国际等在售项目现场的看房车也是络绎不绝。“九堡沿江的一线江景房价格要在3万元/平方米以上，而且小户型几乎没有，下沙沿江的价格要比它便宜整整一半，两者最多也只有5分钟车程，刚需购房者当然会选择下沙了，”吴先生表示。

　　之江东路开通前后，下沙沿江板块不少项目开始进入频繁的推盘期，尤其是位于之江东路进入下沙“首站”位置的保利·玫瑰湾，已经连续两次开盘，而且都取得相当不错的去化成绩。在沿江大道5月底通车已成定局的背景下，玫瑰湾在5月5日首开10号楼，一小时内130套房源劲销超7成，如今已接近售罄。6月16日，经过短短不到2周的意向登记，玫瑰湾趁热加推中央景观东区9号楼82方—87平方米新品，以消化随沿江大道通车而暴涨的需求，仅半小时已劲销8成。宋都·晨光国际也在上周日开盘，推出了1号和14号楼共100余套房源，户型包括89平方米和135平方米，价格在1.3万—1.6万元/平方米，当天预定近9成。“在这里买一套90平方米的房子，总价可以控制在一百万元以内，对我们来说压力不是很大，而且现在交通也很方便，环境也很不错。”买了玫瑰湾87方户型的王小姐今年27岁，在钱江新城上班，她和好几个同事一起买在了玫瑰湾。

　　沿江居住区二手房房价没有上涨

　　商业配套拖了后腿

　　尽管沿江大道的开通为下沙沿江居住区带来了更多的关注和购买人群，但是就目前看来，板块内的二手房并没有因此而出现涨价行情。“目前价格还是很稳定，没有上涨趋势，”记者采访的几家中介门店经理都如此表示。“客户多起来，价格没变化，可以说二手房目前还是供不应求。”美迪嘉世茂江滨店的店长叶勇这样形容目前该区域的行情。

　　据我爱我家世茂江滨店的吴先生介绍，今年3月份下沙沿江居住区共成交二手房200多套，5、6月份的成交量都在60、70套左右，“3月份主要是因为担心国五条实施，所以很多房东降价销售，到了4月份价格又稍微有点回升。”据美迪嘉叶店长介绍，目前该区域的二手房单价在1万元/平方米左右，大户型则在8000元—9000元/平方米，“这个价格涨也涨不上去，跌也跌不下来，很稳定，持续很长时间了，偶尔碰到几套低价急卖的，很快就能卖掉。”在叶店长看来，沿江大道的通车虽然是一大利好，但对房价推动作用有限，“单单是交通并不能带来多大变化，最主要还是要看综合配套，就像去年地铁1号线的开通，对我们这边是一点影响都没有。”

　　在上述几位中介经理看来，生活商业配套的不成熟，是目前制约下沙沿江板块房价上涨的重要因素。目前，下沙沿江板块的众多配套都仍处于规划或者建设当中，能看到的、已经使用的只有靠北的东东城，而东东城所在区域也正是当前板块中二手房价最高，尤其是野风·海天城和朗诗·国际街区，价格在1.1万元/平方米左右。5月15日，东东城正式试营业，这里汇聚了世纪联华、时代院线、两岸咖啡、德克士、浮力森林等众多商家。海天城和国际街区，与东东城仅隔10号大街，步行只要两三分钟，可以轻松享受东东城的商业。除此之外，这两个小区周边还有足浴、餐厅、教辅机构、水果超市、诊所、幼儿园等各类配套，配套之丰富，远非江滨花园、伊萨卡等小区可以相比。

　　“如果把下沙沿江板块从拆迁到成熟整个阶段画一条时间线，我觉得目前还只走了三分之一，真正成熟还需要10年时间，”在该区域做了4年中介的叶店长如是说。在他看来，这个区域内的配套跟不上发展的速度，导致房价上不去。“地铁要在3年后开通，晨光国际的商业街和世茂广场，也要在地铁开通后才有效果。目前最值得期待的就是明年6月份湾天地整体交付后，相信商业会好起来，到时候房价，尤其是保利·东湾的价格，肯定会有不小的提升。”
据中国搜铺网(www.3puok.com)