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　与市场普遍预期的沪版国五条细则可能会很严格不同，3月30日最终公布的沪版细则对单身人士以及社保缴纳年限等限购门槛的限制并没有进一步升级，而只是再次强调对购买第三套住房停贷。

　　对于沪版细则的“温柔”落地，分析人士认为此次调控并非是简单地对中央政策的重复和强调，而从20%的个税中还传达出一条重要信息：政策调控的方向正在从房产流转环节转向持有环节。

　　“理论上，这可能是最后一次行政干预市场调控。沪版国五条细则落地，或为以后用经济手段及市场手段调控做铺垫。”同策咨询研究中心总监张宏伟对本报记者表示。

　　细则被指“很温柔”

　　上海国五条细则出台后，上海浦东、长宁、静安等房产交易中心仍然有不少人挤在交易大厅等待办理房产交易。

　　4月2日，一位姓陈的购房者在浦东房产交易中心告诉本报记者，她原打算多看几套房子后再买，可担心税收增加得太厉害，只好提前下单了。“上海细则并没有说什么时候开始执行，也没有说20%个税究竟怎么征，所以我们想趁着个税还没有执行前，赶最后的政策末班车把房子买下来。”她说。

　　公开数据显示，在沪版细则出台的当周(3月25日-3月31日)，上海新建商品住宅成交了43.1万平方米。“这是2011年楼市调控以来，第一次出现单周成交超过40万平方米。”21世纪不动产分析师黄河滔表示。不过在业界人士看来，上海细则并没有之前预期的那样严厉，而是“很温柔”。

　　“上海此前的限购已经很严格了，这次新出台的细则所说的第三套停贷也没新意，现在在上海购买第三套房从银行早就贷不到款了，而第二套房也一直是执行首付六成利率上浮1.1的限购政策。”上海社科院一位不具姓名研究人员表示。

　　克尔瑞研究中心研究总监林波表示，从已公布的细则来看，被认为杀伤力最大的20%个税的影响力其实被明显高估，问题的关键在于房屋原值应如何确定。

　　“上海要征收20%个税在技术上并不存在问题，但很多三四线城市交易信息体系的建设相对滞后，不少城市甚至是最近几年刚刚建立起来的，因此对交易房屋原价值的评估存在难度。”林波说。

　　记者在采访中了解到，由于上海、北京等一线城市在2005年就建立了房产交易信息平台，因此只要是有过房产交易记录的新房或二手房，都可以查询到2005年以后的房产交易信息。

　　而已公布的沪版细则中20%个税征收的关键在于两点：是否为家庭唯一住房；交易是否满五年。

　　“对于在上海2005年之后有过交易记录的房产，交易中心都可以查得到原值信息，因此征收个税并不存在问题。而对于2005年之前的房产，如果无法提供房屋原值信息且为家庭唯一住房，那么自然不在20%个税征收之列。”林波在接受记者采访时指出。

　　业内人士指出，房产满五年却并不是唯一住房的，则可能被征税。而为了避税，上海“假离婚”的数量出现了猛增，一些城区的离婚率上升了200%。

　　土地财政的依赖惯性

　　很多受访的业内专家表示，上海细则落地之所以没有预期中严厉，与地方对房地产的惯性依赖以及地方弱化执行有关。

　　“房地产仍是地方重要的财政收入来源之一，地方自然不愿意看到在经历了一个月的火爆交易后，随后进入冰冻期。因此地方在落实细则时，会不断把国五条的杀伤力降到最低。而在现有手段能遏制住房价快速上涨的时候，上海自然不会在细则中加码，而是在弱化政策的时候让房地产仍然平稳发展。”复旦大学地产运营研究所所长蔡为民向本报记者指出。

　　而在国五条政策出台后的这一个月里，上海一手房成交量创下了几年以来的新高。公开数据显示，上海3月新建商品住宅成交1.27万套、153.8万平方米，环比2月分别提升了190%、181%。

　　“不得不说这是沪楼市相当疯狂的一个月。3月份新房的成交量是2月成交的近3倍，也创下近40个月以来成交新高。而从上海第一季度的成交情况来看，309万平方米成交量已占到2012年全年总成交量的3成以上。”21世纪不动产分析师黄河滔表示。

　　记者在采访中了解到，很多开发商和房产中介都有“寅吃卯粮”的感觉。“谁也不愿意今天吃撑了，明天又饿肚子。地方政府也不希望楼市在经历了短暂的春天后，再次陷入低谷。”上海一位不具姓名的开发商说。

　　在一、二手房成交火热的同时，上海土地市场的成交价格也在走高。据搜房网统计，上海一季度的土地出让金收入为185.77亿元，比去年同期增加了172%。而一季度上海成交的14幅住宅用地中，平均溢价率为30.39%，比2012年16.5%的成交溢价率翻了约一倍。

　　沪版国五条细则出台后，业内人士普遍认为上海房价仍将继续上扬。

　　“今年上半年上海房价上涨的速度会趋缓，但全年上涨的幅度可能反而会进一步扩大。个税由买家承担后，房产交易的实际价格其实是上涨了，同一片区的二手房价格都会随之抬高，开发商在售楼时，也将比照周边二手房的价格进行提价。而那些有置换需求的二手房的卖家，也会通过提价以增强自己置换房产的购买力。今年上海房价保守预计，也会上涨一成。”蔡为民说。

据中国搜铺网(www.3puok.com)