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12月1日，著名的“地产大炮”任志强受南通广播电视台邀请作客南通，在更俗剧院进行了题为“当前与未来”的演讲，并在随后与中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌，住建部人居委专家开彦，上海第一财经频道主持人黄伟等进行了现场互动访谈。任大炮的言论犀利依旧，并在访谈环节与诸位嘉宾展开交锋。

　　那么，这位“地产大炮”对中国房地产的现状与未来究竟有着怎样的思考呢？

　　任志强在多个场合指出，明年三月份房价将暴涨，即房价的增长速度将再一次超过老百姓的收入增长速度。这次，他从三个方面具体阐述了房价将暴涨的原因。

　　土地负增长将带来房价暴涨

　　任志强说，从历史经验看，1998年我国实施房改以来，每次土地负增长都带来了房价暴涨。

　　2004年，我国实质性收紧建设用地供应，此后土地供应量连续14个月增长低于5%，导致了2007年大量的天价地和天价房出现；2008年，受次贷危机影响，我国连续加息、提高准备金率，当年6月土地供应出现负增长，一直持续到次年12月，结果2010年房价再次暴涨。

　　由于限购令等一系列政策，2011年土地供应开始出现下滑，2012年至今都是负增长，二季度负增长幅度更高达26%，三季度虽有所回升，但是无法补满缺口，因此明年将没有充分的土地保证供给，房价暴涨在所难免。

　　供需矛盾将导致房价暴涨

　　任志强援引权威数据指出，2015年全国23岁适婚男女数量将达到2400万对，结婚生子和家庭分户的压力将使2015年及其之后几年的住房需求达到有史以来的顶峰，而有能力的家庭会选择提前置业。

　　从2012年截至目前的全国市场情况来看，普通住宅销量并没有出现大幅下滑，从年初的负增长20%，到现在回升到4%的负增长，窟窿基本已经填平。在需求并未减少的情况下，限购令却使供给基本处在停滞状态，也就是说这一年的市场以库存消耗为主。

　　“通常一个城市里维持三个月以下的销售量时就是恶化……目前在北京、上海等城市商品房库存量已经少于六个月，若降至三个月将引发恐慌性抢购。”任志强说。

　　二手房不足将助推房价暴涨

　　任志强认为，当市场供不应求、房产升值的时候，拥有多套房产的人会拿出二手房出售获利，进入市场的二手房数量越多，对房价的平抑作用就越明显。

　　但限购政策导致了二手房的增速大幅降低，绝对数量在经过一年多的市场消化后大为减少，未来一旦房价暴涨，很难有充足的二手房供应来平抑房价。“有二手房补充的话房价可能只涨10%，而如果没有这部分二手房补充，房价可能会涨20%。”任志强说。

提起绿色节能建筑，任大炮满腹牢骚，他认为，在绿色节能建筑领域，开发商是积极的推动者，却成了被批评的对象。

　　“发达国家的绿色建筑都是从零配件的制造开始，出厂就符合绿色节能标准，但在国内，能采购到的几乎都是不节能的配件。”任志强认为，做绿色节能建筑，需要大量引进国外的节能材料和技术，成本高昂，开发商当然动力不足；但问题的症结是在于上游产业的支持不够，这个要由有关部门去解决，板子不能打在开发商身上。”

　　让任志强更为不满的是，做绿色节能建筑在政策法规上受到诸多限制。他举了一个例子：做30公分的外墙保温，基本可以达到0能耗，但国内的建筑面积是从外墙算起，墙越厚对开发商来说越不划算，花几万块钱买个保温层，搁谁也不乐意。而在德国，建筑面积是以内墙皮计算，一些欧洲国家则是从墙的中心点计算。他又提到，做精装修是节能的，能减少建筑垃圾，避免资源浪费，却会面临更高的税费支出。“精装房里安个冰箱，商场买回来交一次税，到施工单位那边又交一次税，算在房价里还要交一次税，契约税里还要再算一次税，累计下来要比正常购买多交10.9%的税。”他愤愤地说。

　　限价政策也被任志强视作绿色节能建筑的拦路虎。“一般住宅用两层玻璃，但为了节能，我要多做一层，成本自然提高，可政府只会说，你怎么能比别人卖得贵呢？限制房价，等于是不让我用好东西，所以说现行的政策基本是不支持开发商盖好房子的，你这个城市盖得越烂越好，因为房价越低越好。”任志强说。

　　按2011年公布的计划，到2015年，中国计划新建保障性住房3600万套，覆盖面达到20%左右。对此，任大炮先后抛出过“3600万套的计划完不成”、“保障房就是谁有钱保障谁”、“用保障房促进城市化不可能实现”等观点。这次，他再度炮轰保障房政策。

　　“居者有其屋和居者有其所是不同的概念，2008年温总理的政府报告最终把‘居者有其屋’改成‘住有所居’，说明政府当前要保障的是公民的居住权而不是产权，这与联合国《经社文公约》中对住房人权的定义是一致的。”任志强说，“把大量的财产权利纳到保障性住房里面是不合适的，会助长贪腐现象。现在，大部分地方政府已经开始取消经济适用房和两限房，说明有关部门也意识到，保障性住房的发展趋势应该更倾向于建公租房和廉租房，像香港一样，以40-50平米甚至更小的租住户型为主，那么腐败分子也就不会把手伸过来了，因为房子不再具有投资、升值的财产属性。”

　　任志强指出，中国房价要真正进入下降通道的前提是房地产业从高增长转入低增长状态，而这需要满足三个条件：一是国家的经济增长速度低于4%；二是城市（镇）化率达到60%到70%，三是城市中的户均套数比超过1:1.1。“要实现这三点，大概算一算，要到2030年以后了。”任志强对房地产的未来自信满满。

　　“李克强副总理多次在公开场合表示，新型城镇化将会是中国未来经济发展的动力，‘65%城市化率、人均35平方米’的标准也写在全面建成小康的标准里，这是房地产业保持高速发展的依据。”任志强说，“城镇化率和经济增长推动的天量住房需求，将使房地产业在未来近二十年的时间里保持较高的投资增长率。”

　　“房地产的上升期原本到2020年差不多结束，但由于行政调控对住房需求的压制，现在看来，可以再多走十年。市场需求释放速度放缓，客观上延长了房地产的黄金周期。”任志强说，“但所谓黄金期不是‘天天过年’，像以往那样一年增长30%的情况不太可能重现， 但保持两位数以上的投资增长率是可以预期的。”

据中国搜铺网(www.3puok.com)