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有关官方数据显示，楼市限购两周年，深圳房价没涨并曾经一度跌了近30%。但市民们的感受并非如此，大规模的网络调查显示，限购令两年后，近九成的网友认为深圳房价没有降，只有6%的网友认为有下降。

    为何政府数据和民间感受差距大？着名经济学家茅于轼在其博客发表文章指出，从宪政角度看，限制货币的使用无异于侵犯百姓的私人财产。即使不是完全的剥夺，也是一种蚕食。那么，楼市限购2周年，你的财富被蚕食了多少？深圳楼市限购令还会一直延续下去吗？

    官方数据：限购两年，深圳新房价格涨了56块

    从2010年10月份至今，限购两年，一手房价一路波动之下，却在上个月出现一个新的高点，达到21569元/平方米，成为这两年来最高峰。而这个数值，却恰巧最接近于限购首月，2010年10月的价格为21513元/平方米。时隔两年，最终一手均价每平方米仅相差了56元，足可以此标榜是“限购政策摁住房价没涨”。

    两年间，价格最低的一个月出现在2011年5月的15262元/平方米，这个价格回到了2009年上半年的水平，相比两年内最高峰低了6307元/平方米。

    但这显然得归功于深圳市当月开始的“限价”政策，当时政府部门通过启动全新预售备案系统，对每个项目或者所在片区设定一个价格上限，开发商申报价格过高的直接不批预售证。高价房都不让卖了，以全市新盘成交记录统计的均价自然下降。

市民调查：近九成网友认为深圳房价没有降

    有关官方数据显示近两年房价没涨并曾经一度跌了近30%，但市民们的感受并非如此。自本周一开始，大规模的网络调查，限购令两年后，普通市民感觉身边的房价到底降了吗？截至9月20日上午9点收回2201份有效问卷，接近九成的网友认为深圳房价没有降，只有6%的网友认为有下降。

    自从限购前就一直在看房的刘先生在接受采访时表示，在今年春节前后价格偶有下降后，目前的报价比原先限购时已经高了10%左右。

    另一位公司白领黄小姐从来到深圳就怀揣着置业梦想，然而市区高企的房价已经让她无法直视，“以前朋友买在南山区的一个小公寓2万出头的价格，如今还是那个片区，最少每平方米也高了两三千元，而且一出来就被抢了”。

    为了搜集更多实例，本次调查还特别设置了一题：两年前你看过的房子，现在怎样了？结果显示，约八成网友反映目前价格又上涨了，另有12.4%的人反映价格没变，反映价格跌了的仅4.2%。

    至于现在，58.34%的网友认为目前并不适合入市，认为可以入市的只占到14.62%。不过在谈到这个问题时，不少市民在谨慎表示目前房价屡创新高不会入市的同时，也告诉记者，如果碰到有合适的区位、低于市场价格的房子还是考虑买入。

 但是对于刚需置业者来说，房价的涨跌不能成为最终考虑因素，“要结婚、要接爸妈过来一块住，能不买房吗？”刚买了一套大三房做婚房的李小姐如此表示。

    不少网友还是认可限购限贷限价政策至少已经遏制住了深圳房价过快上涨，有43.41%的网友认为调控政策会继续保持现状，几乎占据了半壁江山，不知网友是不是希望此政策能真正有效遏制房价，同时认为会逐渐放松的人也稍微多过还会出台严厉政策以及以其他政策取代的网友。

    争议焦点：深圳政府数据和民间感受差距大

    有关数据显示，上个月全市新房成交均价21569元/平方米，相比前年10月刚限购的21513元/平方米，仅涨了56元/平方米，而这两年间，曾经一度降至15262元/平方米，跌了近30%。

    然而几乎没有一个购房者明显感受到了房价的下跌，尤其是那些勉勉强强买了房的市民，对于房价依然感觉怎一个高字了得！

    深圳政府数据和民间感受差距大并不是第一次出现。早在2011年1月，深圳市市长许勤便曾出面援引官方数据称房价已下降20%，但引起民间质疑的声音，也引发业内人士对政府数据统计口径和方式的深入探讨。

“官方统计数据不够完善和真实。”深圳市职业技术学院房地产研究所所长邓志旺说。

    首先，从深圳房地产市场现状，一手房和二手房的成交量比例约3：7，而政府公布的房价变化是占比较小的一手房成交均价；其次，所用的统计方法是将成交数据平均化，即把所有一手房成交的总价除于成交总面积，得出平均房价，这个结果具有欺骗性。

    因为深圳近年来关内楼盘减少，关外楼盘增加，并且新房成交较多的区域越来越多是偏远区域，它们的成交势必拉低均价。

    茅于轼：政府限购是在侵犯百姓的私人财产？

    限购是对货币使用的一种限制。而货币是百姓持有财产的一种方式。2011年8月26日，着名经济学家茅于轼在其博客发表文章指出，从宪政角度看，限制货币的使用无异于侵犯百姓的私人财产。即使不是完全的剥夺，也是一种蚕食。

    世界贸易组织把中国定义为非市场经济国家，其理由是，由于政府对市场的干预，交换的不够自由，市场的价格偏离了均衡价格，因此在国际贸易中，有可能使衡量国际比较利益的尺度发生错误，应该进口的变成了出口，或者相反。

    中国要争取成为市场经济国家，必须在交换的自由方面有所改进。这方面已经取得很大的进展。粮食、日用品由于自由集市的逐步开放，已经做到自由交换。

  我们用人民币可以在超市自由选购成千上万种商品。前几年开放了黄金买卖，百姓可以用人民币自由买卖黄金。对买卖外汇的管制也越来越松。

    现在每人每年可以买卖相当于5万美元的外汇，而且不需要任何证件（过去只有因公出国可以换汇200美元）。人民币能直接购买各种用品，能够和黄金、美元互相交换，它越来越具备衡量价值的功能。这些措施也使中国越来越接近市场经济国家。

    可是，最近政府出台的一些限购措施，包括对房地产的限购、对汽车的限购，由于是一种对货币使用的限制，使得中国又朝着远离市场经济的方向走。限购使得市场价格发生更多扭曲。民众原本用来买房买车的钱，因为限购而买了别的商品，市场的均衡遭到损害。而这完全是人为的。

    不错，中国的房地产价格高得离奇，因此对房地产限价似乎是有理由的。限购能够抑制房价。但是房地产价高的根本原因是土地被垄断，缺乏其他良好的投资机会，收入差距太大。不在这些方面想办法，用简单的行政手段来处理，虽然房价可以被压抑，但是会引起其他的经济问题。

    用行政手段限制货币的使用，是一个需要特别谨慎的措施。大权在握的政府往往不顾市场的规则肆意横加干预，或者限购，或者限价，或者设置审批要求，结果都是削弱货币衡量价值的功能，也破坏市场的均衡。

    上世纪50年代初，政府对农产品统购统销，当时绝没有想到计划经济的后果，导致经济效率的大倒退，最后濒临经济崩溃边缘。改革以后，回归到市场经济，走交换自由化的道路，才获得空前成功。

    从更为根本的宪政角度看问题，限制货币的使用相当于侵犯百姓的私人财产。货币是百姓持有财产的一种方式。限制它的使用，即使不是完全的剥夺，也是一种蚕食。

    如果限制的范围扩大，货币的用场越来越小，那就无异于是权力逐步代替货币在配置资源。这是一种不声不响的迈向权力经济的嬗变。我们需要对此加以高度警惕。

    郎咸平：房产限购如石头压火山 迟早再次爆发

    9月19日，郎咸平在2012Kenexa世界会议上海站论坛上，指出当前中国经济正处于冰火两重天的境地，一方面，中国爆发了楼市危机和股市暴跌，陷入冰点；另一方面，高档汽车、高端奢侈品、艺术收藏品等却消费一片火爆。

    截止目前，中国陆续爆发了八大危机，投资营商环境全线恶化。这八大危机主要包括资源过剩、产能过剩、中国债务危机、通胀危机、民营企业危机、银行危机、房地产危机和消费危机等。

 郎咸平说，自己是去年第一个预测到银行危机即将爆发的。去年16家上市银行全年的利润高达8852亿元，如此高的利润，银行市盈率却只有5倍，而非银行的市盈率有二三十倍，郎咸平认为这就是银行危机的前兆。

    今年6月1日，银行危机正式爆发，16家上市银行已经有9家股价跌破每股净值，包括交通银行、华夏银行、平安银行、中信[简介最新动态]银行、北京银行、兴业银行、浦发银行、南京银行等。

    房地产作为中国最后一个支柱性行业，也发生了危机。在中国多种投资渠道受阻的当下，大部分资金都流向楼市进行保值，连民企资金也不断涌入进来。

    而在大量资金的进军之下，近几年楼价上涨变得一发不可收拾，这与政府的四万亿投资密切相关。如何抑制火山爆发？郎咸平说，政府搬来一块叫限购令的大石头压住了火山口。而房价也几个月未涨。

    但是，大石头能压住火山吗？“火山突围只有2个出口。第一个出口，从地壳的薄弱环节再度突出爆发，那就由地产零头的五十几个相关行业第三次探底。现在正在发生。

    第二个出口，大石头被融化，火山再度爆发。”郎咸平分析，这就是为什么今年3月份开始北京、上海、广州三个城市房产交易量大幅上涨，到了8、9月份房价开始上涨。

    由于通货膨胀危机，国内购买力下降，80%的老百姓减少消费，10%的高收入人群由于投资渠道受阻，转向增加消费，购买高档汽车、高端奢侈品、艺术收藏品等。

    郎咸平认为：“中国将重蹈日本覆辙，陷入长期萧条。”他呼吁企业家一定要知所进退，经济情况好的时候，勇敢向前，碰到危机的时候开始储备粮草，准备过冬，不是为了退休，而是为了明天走更远的路。

    对于目前市民应该选择何种投资才能保值的问题，郎咸平认为在中国和美国是完全相反的。“在美国，股市50年来看，年平均回报率至少7 .5%，房价却一直在阴跌。而中国，最保值的还是房地产，股市不保值，投资黄金、白银同样只适合短期炒作。”

    “在中国，住宅和商业地产，保值的能力都是具备的，商业地产的价值是依托于经济发展的，因此商业地产，在某些区域会受到一定冲击，但只要是在一个有潜力的城市，区位好的，通常不会受到太多的冲击。”

    郎咸平表示，住宅的话，市中心住宅抗跌能力还是强一些。如果是他自己要买房，会更注重区位，以及购买小户型；而购买商业地产应该注重三个要点，分别为品牌、区位和周边配套。

  标普：未来12个月限购令继续实施 深圳房价不降反升？

    着名评级服务机构标准普尔（标普）发布题为《中国房地产市场前景因流动性压力缓解而得到改善》的报告称，尽管过去6个月流动性的改善以及销量上升带来一些改善迹象，但中国房地产业前景依然不容乐观。

    就上述最新判断，标普列出了诸多理由：宏观经济仍处不确定状态；未来12个月限购措施将继续实施，调控政策偏中性；第二季度，前期积聚的购买力被逐渐消化；开发商的库存量仍然偏高。

    标普认为，受去年下半年以来的行业降价及促销影响，多数列入标普评级的内地开发商的毛利率将面临压力，“房企售楼收入会延后逐年入账，相信尤其是明年，毛利率将会下滑，估计平均跌5个百分点。”内地房企毛利率一般在30%～40%之间。

    标普分析师说，近日留意到形势稍有改善，部分企业便开始逆市拿地。“预计明年内地房企的整体债务会因此上升，信用指标转弱。”

    刚需爆发 深圳楼市再迎涨势？

    深圳住房公积金贷款即将于本月上线，购房刚性需求或将得到再一次爆发。经历了楼市限购两年，在金九银十的传统旺季的背景下，深圳购房者显得更为“理性”。“刚需一族”在攒足多项条件后，在“金九银十”期间买房成了大概率事件。

    同时，政策微调不断，中国下半年经济形势不容乐观，通胀压力加大。楼市走势仍处在“政策市”的围城之下，“从目前的形势来看，楼市销量的变化主要取决于房价的调整力度。开发商只有继续降价促销才能争取到‘政策微调’释放出来的刚需购买力。”中国指数研究院华中分院副总经理姚锐说，刚需入市短期内可能会带来一定的成交量。尤其是在“金九”这么关键的季度，开发商必将加大推盘量，产品面加大，刚需选择性加大，必将拉动深圳楼市的再一次“涨势”。

    着名经济学家谢国忠表示，降息意在稳增长促增长，客观上也可能使楼市加速回暖，但千万不可误解为降息是一个旨在“挽救”房地产市场的政策转向。

    此外，在土地出让金不断“缩水”的情况下，政府财政将如何平衡？地方政府松绑调控的动力仍存，未来地方频“微调”可能成为常态。

据中国搜铺网(www.3puok.com)