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自从去年初在上海重庆两地进行房产税试点以来，围绕着房产税的争论就未曾间断：是否扩大试点范围？是否全国推行？……许多揣测和预判，都在争论房产税是否会成为后土地经济时代的新财源。

　　虽然名义上是为了遏制房价控制通胀，但房产税的主要意义还是为地方财政寻求新财源。土地财政大幅缩水之后，地方亟需寻找新的税源，与几年前甚嚣尘上的物业税类似，当房地产发展到一定程度，可供出让的土地所剩无几时，对地方政府而言，房产税似乎是更稳定长久的新财源。然而，安邦首席研究员陈功并不这样看，他认为地方政府与其费尽心机的征收房产税，不如提供更好更多的公共服务，用社区管理的收益弥补土地财政的缺口。

　　房产税虽然被寄予厚望，它的征收面临着许多问题。

　　一是在不减少土地出让金的情况下，再征收房产税有重复征收的嫌疑。土地出让金本质上是房地产开发环节的一种税赋，由开发商在购买土地使用权的环节向政府(国土部门)缴纳，而房产税发生在房地产持有环节，由购房人向政府税务部门缴纳。众所周知，开发商为了获得土地使用权，已经一次性的缴纳几十年的土地出让金，这些成本最终都转嫁到购房者的身上了。倘若再向物业持有人加征房产税，等于是二次盘剥。虽然开征房产税的支持者们都宣称，房产税可以实现地方财政的持续收入，可以抑制炒房投机等等，在不调整当前房地产成本结构的前提下，开征物业税只会再度加重民众的负担，造成深层次的混乱。上海重庆的试点也表明，房产税对抑制房地产投机和通胀，并没有达到预想的效果。

　　其次，缺乏明晰的产权制度，开征房产税的法律基础并不完备。任何税种的征收，都需用明晰健全的产权制度做基础。目前世界上几乎所有开征物业税(房产税)的国家，房价中都包含着地价，即在买房的同时取得了对土地的所有权。如果要把作为房屋所有者的购房者当成征税的当事方，前提必须是承认他们对相应地产的产权，而这与我国目前的土地制度是相互抵触的。

　　最后，没有公开透明的房屋产权信息体系，房产税或许只是一纸空谈。早在2003年开始，我国就在北京、辽宁、江苏等10个省市分两批进行“房地产模拟评税试点”。这些省市的房产税试点都属于“空转”，没有实际收税，但一切工作步骤都和真正收税一样。房产税模拟空转流于形式，最关键的原因就是缺乏公开透明的房屋产权信息体系。土地信息归属土地管理部门，房产登记归属房地产管理机关，个人信用归属金融部门。殊不知，房产税征收的对象是一个个具体的房屋，如此割裂的信息体系，怎么能保证征收的公平。

　　此外，即便是建成了全国联网的房地产信息库，既得利益者也会成为征收房产税的最大障碍。全国联网的结果是形成一个全国住房信息数据库，一个人有多少套房子、住房变更等信息都有可能在数据库中查到。这势必会使一大批腐败房、投机房浮出水面。但反过来看，如此强大的“反腐”功能也将大大增加房产税实施的难度。

　　因此，安邦咨询高级研究员陈功认为，在后土地经济时代，与其排除万难的征收房产税，不如增加政府的公共服务，获得社区管理产生的效益，我们以社区物业费为例。

　　首先，中国的物业建成面积规模庞大，足够弥补土地出让金的缺口。北京、上海高峰期的土地出让金都曾经达到过千亿以上，北京2010年的记录是1642亿元，广州稍微差一点，也有几百亿的收入。全国在2011年则是有3.15万亿的土地出让收入。如果城市运营转向社区管理，在加强社区管理、提高物业管理质量的前提下提高物业费的收入，以上海1563平方公里的建成区，北京1268平方公里的建成区，广州700平方公里的建成区粗略计算，仅仅是物业费平均每月每平米提高3元钱，上海市政府的财政就可以收入有561亿，北京市的财政收入456亿。这就是说，仅仅是这些社区管理基础上提高的部分，几乎就相当于2012年的土地出让金收入了。如果再加上另外一块非常重要的、易为人所忽略的住宅装修税收，以及再怎么“调控”也会发生的土地出让金收入，总体上还会超越某个时期的土地出让金收入，所以社区管理产生的效益完全可以成为城市财政的重要财源。

　　其次，收取物业费的基本前提是政府提供更多的公共服务、更优质的监督管理。现在的物业费主要由物业公司向业主收取，用于对小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治，虽然物业公司归房管局管理，除了常规的税收以外，政府部门并没有其他额外的费用。政府只要提供更优质的公共服务，比如加强小区绿化管理、停车管理、治安管理等服务，以公共服务换取税费的增加，既得民心也增加财政收入。操作层面上，可以采用与物业管理公司的分成收入，加收的这部分归政府，同时也要物业管理公司原有利润的一部分归政府。这是因为政府为物业管理公司做了大量的工作。对物业管理公司做资质审批，提供担保，将社区管理纳入城市规划。

　　最后，组织设计上，政府要有计划地整合现有的物业管理公司，进行资质审批，将物业公司完全纳入社区管理的架构里面，由街道办事处或是区乡镇政府直管。由此形成“基层政府—物业公司—分成—管理、指导和监督—社区—老百姓”的管理架构，物业公司甚至可以作为实施政府职责的最基层机构来运作，更利于解决基层纠纷和维稳工作。

　　陈功强调，对于城市而言，最重要的就是社区管理。过去社区管理是包袱，是赔钱货，靠土地出让金来填补。在后土地经济时代，社区管理不但是政府最重要的责任，管理还是赚钱的买卖。与其费尽心力征收房产税，不如提供更优质的公共服务，通过社区管理的收益弥补土地财政的缺口。

据中国搜铺网(www.3puok.com)