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目前一线城市周成交平均水平已经达到250万平方米，而部分二线城市的成交水平已经完全超过了2008年以来的水平。我们看好三季度整体楼市的表现，政府的实际调控能力继续加强的概率较小，全年地产企业业绩有较好的保障，预计今年全年地产销售可能接近或略超去年水平，而投资额继续下滑的态势将有所缓解。

　　库存去化接近09年水平

　　近期地产成交数据的向好无疑与货币政策的放宽及市场预期的改变紧密相关。尽管中央表态坚持楼市调控，但这种表态对市场的边际影响有限。居民获得资金的能力提高，且预期未来调控可能无疾而终，加剧了目前市场上的购买行为。从基本面来看，经济景气度下滑、投资减缓使得有关经济主体加大了去存货的力度，房地产市场未来预期的不明朗使得部分购房者提前决策，成为地产去库存化的主要力量。目前的库存去化基本与金融危机后大规模货币刺激的效应相当，虽然目前我们并没有看到央行进行大规模的信贷创造和货币投放，但是房地产去库存的效应已达到了近两年之最。

　　目前市场的共识是房地产市场量升价涨的态势非常脆弱，从中央的表态和地方松绑屡屡失败可以看出，中央非常担心价涨后对整个房地产生态的摧毁效应。鉴于目前市场成交上行的态势依然比较脆弱，开发商全面大幅提价的概率不大，但从需求的角度看，民众预期的变化及对政府、开发企业行为的博弈是否会减缓恐慌性购房的行为，还需进一步观察，如果房价被需求方推高，则未来提升调控能力的可能性依然存在。

　　成交向上确定性较高

　　就短期而言，房地产成交向上的确定性较高，而价格平稳的概率也较大。同2010年来调控各阶段地产成交的表现对比看，目前成交的持续回暖更多的是受货币宽松的影响，虽然从量上看，货币直接支持地产的作用有限，但各种导管效应以及操作方面的监控成本使得居民和企业的获贷能力得以提升，而且在未来一段时间内，这种能力仍将保持，因此在货币的支持下，地产需求方购买能力有所提升。此外，从僵持很久的调控效果看，居民预期的转变可能使其购房意愿逐步提前，而首次置业和改善需求群体的总量保持依然会加大地产库存的去化速度。

　　我们认为，鉴于改革的复杂性和政治原因考虑，中短期内出台重大地产调控政策的概率有限，而政策的平稳将会逐步扭转过去悲观的市场预期。整个三季度，房地产成交的数据将继续向好，全年地产行业的销售面积可能会与去年持平或略有增长，而投资额也会在成交逐步向好的带动下，回归至20%的历史均值水平。

据中国搜铺网(www.3puok.com)