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小区停车被划、私搭乱建、高空坠物……发生这类的事情该怎么办？谁负有相关法律责任？20日，吉林省“六五”普法讲师团来到长春市绿园区，对辖区社区居民讲了一堂法制课。长春理工大学法学院副院长刘淑波教授围绕小区经常发生的纠纷介绍了解决途径。

　　近日，吉林省“六五”普法讲师团全面启动，这是贯彻落实党的十七届六中全会、省十次党代会精神，深入实施“六五”普法规划和省人大决议的一项重要举措。活动主要是以讲授一堂与百姓权益密切相关的法制课、向基层群众赠送一套普法宣传资料、开展一次法律咨询为内容的“三个一”活动，把法律知识送到基层群众手中，通过讲授法制课提升群众的法律素质进而实现知法懂法，帮助群众解决生活中遇到的法律问题。

　　小区业主私搭乱建谁来管？

　　案例：7月19日，长春市朝阳区繁荣路上的大通花园小区11栋，两名工人在为房主扩建阳台时，老阳台突然倒塌，将一名工人砸在里面。因其伤势过重，不幸死亡。

　　刘淑波：长春市许多小区都出现私搭乱建的情况，物业想管，但没有执法权，不能对违法建筑进行强拆。我建议，针对类似问题，物管公司可先向有关主管部门书面投诉，请求执法部门行使其监管权力。若执法部门不作为，且其他业主意见较大时，可根据情况，由物管公司依据《物业管理条例》、业主公约或其他法律规定，作为原告将违法业主起诉至法院。也可建议权利受到侵害的业主作为原告，向人民法院提起诉讼。

　　把住宅改成饭店有营业执照就行吗？

　　案例：长春市某小区一楼业主在接房后，将一楼面临道路的一侧墙体拆除，将自己的房屋改成小饭馆。物业公司要求他恢复原状，可业主却辩解：“我办了工商营业执照，登记的就是这个地址，是合法经营。”

　　刘淑波：《物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照《物权法》第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，法院不予支持。这起案件最终被起诉到法院，审理结果：判令业主停止经营行为，并将被拆改的外墙恢复原状。

　　谁为小区内停车安全负责？

　　案例：数日前，长春市某小区内10多辆私家车被人故意划伤，被划的车辆均是停放在小区路旁的露天自律停车位上。业主认为，业主停车物业是收车位费的，应该负有看管的责任。物业公司认为自己只是管理，不负责看管，没有责任。

　　刘淑波：要看业主与物业公司签订的是车辆保管合同还是车位租用合同而定。如果签订的是车辆保管合同，则物业公司要承担业主丢车的赔偿责任。如果是车位租用合同，在物业公司不存在故意或者重大过失的前提下，物业公司不承担赔偿责任。 

　　小区公共部位立广告牌收益归谁？

　　案例：李女士住在长春市朝阳区某小区，小区公共用地新增了许多广告栏，她说：“楼道里有宣传栏、门厅有宣传展牌、路旁有电子广告屏，就连出入门栏杆也都做了广告，物业想把广告立在哪就立在哪，而且收费从来不告诉业主，这合理吗？”

　　刘淑波：《物权法》第七十条规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。其中属于业主共有的公共部分包括楼顶、电梯间、走廊、走道、小区院墙等，业主享有对这些部分的管理和收益的权利，这意味着广告收益应该归业主所有。

　　老人被困电梯受惊吓谁来负责？

　　案例：2012年6月11日，长春市长江路银座小区F区1号楼8楼七旬老人朱国荣乘坐电梯从8楼到3楼缓台扔垃圾，返回电梯后却遇电梯失灵，被困了一个多小时，受了惊吓。

　　刘淑波：电梯作为小区公共设施，物业有义务维修保护，而电梯出现故障导致老人被困受到惊吓，物业有推卸不了的责任，此事物业应该依照法律对老人的医药费进行赔偿。

　　业主家中被盗物业有没有责任？

　　案例：某小区刘先生家被盗，去了价值5万余元的物品。刘先生很气愤：“我和物业有合同，合同时写着是封闭式管理，有24小时摄像监控措施。可在案发时，监控都坏了，而且小偷进入小区时也没有进行登记。”

　　刘淑波：物业服务合同中既然约定了物管公司承担安全保障义务的范围和方式，物管公司即应当切实履行合同的约定。因物管公司没有进行监控录像和对可疑人员进出进行登记，客观上减弱了对犯罪分子的威慑力，在安全防范上存在一定过错，故应承担相应过错责任。但由于损害是由第三人造成的，物管公司承担的仅仅是补充赔偿责任，只能承担侵权行为人不能承担的那部分赔偿责任，故起诉到法院后，只判令物管公司赔偿2000元。

　　被高空坠物砸伤了找不到人咋办？

　　案例：长春市某小区为2003年建成的回迁房，物业发现高空抛物现象。物业给每位保洁员配了一顶安全帽。物业管理人员说：“高空抛物都是一瞬间的事，看不到是哪家扔出来的，我们就怕砸伤了人，事情可就大了。”

　　刘淑波：2010年7月1日实施的《侵权责任法》第11章第87条规定，从建筑物中抛掷物品或从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。一旦找不到责任人，受伤害的人可以将二楼以上的全部住户列为被告进行起诉，如果被告不能证实事发时家中无人，就要负有相应赔偿责任。

据中国搜铺网(www.3puok.com)