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青岛市房地产交易中心6月1日公布的5月房地产市场统计数据显示，5月全市新建商品住宅成交量环比增加近一倍。房产专家表示，刚需释放主要是受楼盘降价因素的影响，但成交量的突然走高并不意味着楼市已走出严冬。

　　成交量大增，房价微降

　　数据显示，5月份岛城新建商品住房成交6935套，较之今年4月份3526套的成交量，环比增长96.7%。其中，市内四区新建商品住宅共成交2070套，较之4月份963套的成交量，环比增长115%。而与去年5月份6416套的成交量相比，今年5月楼市成交量同比涨幅为8%。无论是同比还是环比数据，成交量的变化均可谓迅猛。

　　此外，2012年5月份，青岛市辖七区的二手房交易量为1572套，比4月份增加237套，环比上涨17.8%。与去年5月相比，市内四区今年5月份的二手房签约量也增加了138套，涨幅为13.5%。

　　伴随着成交量的迅速增长，房屋均价却继续呈现下降趋势，青岛5月份住宅均价为9543元/，环比下降0.55% ，是今年上半年以来连续第四个月下降。

　　房价是否已经触底

　　对于岛城房产市场现状，新浪乐居青岛地区市场总经理高女士认为，目前的大环境是对房产市场进行规范。就青岛市场而言，调控过后房产市场有反弹的可能性。因为青岛独特的地理位置和气候决定了青岛的房产不可能大幅度降价。

　　高女士说，“房子的成交量一般受项目的位置、价格、户型等因素影响较大。刚需一族买房子主要考虑的是自己的经济实力，现在李沧、四方、市北的房子卖得较火，原因就是房子的户型不大，房款总价较低，特别适合刚需一族。”今年国家又出台了多项政策对房产市场进行调控，“现在已经是市场底和政策底了，房价出现大幅回落的可能性不大。”

　　中国指数研究院青岛分院总经理薛建行认为，五月的青岛市场处于价跌量长的态势，这与全国的市场表现是吻合的，未来一段时间，这种趋势很可能延续。

　　薛建行表示，从国家政策层面来看，5月12号央行下调存款准备金0.5%，将释放出4000亿资金量，对下一步拉高楼市销量有很大益处。在企业方面，经过16个月的挤压，开发商推盘力度明显加大，预计今后两到三个月将有更多新盘入市，供应量的持续加大将进一步推动成交量的走高。而在市场层面，刚需人群入市步伐明显加快，未来新房成交量应该呈现稳中有升的态势。

　　销量的增加会不会引发价格的上涨？薛建行认为，这种情况发生比率比较低。“无论从价格大环境、开发商资金链压力还是存量房方面来看，未来几个月，青岛的房价还是应该呈现稳中有降的态势。”

　　红五月行情还会延续

　　据青房置换市场部吕经理吕经理介绍，今年五月份，青房置换的店基本上都成交了3到4套，四方、李沧的几家店成交量都在5套以上，和去年相比成交量有了较大的提升。目前，青岛市的房价整体上下调了，特别是在李沧、城阳、四方区域，房价下调的力度更明显。四方区房价最高的时候超过了1.2万元，但是现在的价格明显回落，有些地方又重回8000元，成为刚需一族竞相购买的对象。李沧区的价格在房价最高时也超过了10000元，现在有几个新盘的价格都是“6”字开头，基本上又回到了2008年。

　　吕经理对未来的房价表示乐观。他认为如果政策不出现大的变化，房产交易应会延续五月份的行情。“现在购房者还存在一定的观望心理，如果房价进一步下调，会有更多的购房者果断出手。

　　他认为刚需一族的购房需求不能忽视。从今年开始，一些小户型、总价低、交通便利的房产尤其受到刚需一族的青睐，特别是位于四方区和浮山后区域的小户型二手房成交量非常活跃。而且，今年开始银行贷款的力度明显加大，银行对房贷的审批手续明显加快，九折利率很常见，有些工作单位、收入水平高、信用好的申请者甚至可以拿到八五折利率。

　　惠百家不动产青岛市场部总经理唐瑞周认为，按照目前形势来看，成交量会继续攀升。他认为未来一段时间成交量会继续增加20%到30%，中高端房屋的均价会维持在15000元左右。“房价出现报复性反弹的可能性不大。在限购令不取消的情况下，投机性资金很难再对房地产的价格形成冲击。”

　　言房地产回暖为时尚早

　　青岛市房地产业协会冯秘书长认为，五月份交易量上升可以从这么几个方面来理解。第一、从政策大局角度出发，历史上最严厉的房产调控政策见底，目前不可能再出更严厉的政策。第二、政策在发生微妙变化，刚需一族受益，减轻了刚需一族的购房成本，减轻了他们的压力。现在成交量多的单价低，总价低的则多是中小户型。第三、开发商推盘符合刚需一族的需求，明显调低了开盘价，比同地段在售的房价低，满足了刚需一族的购房需求。第四、从购房者来说，压抑的购房需求得到进一步释放。购房者的心理发生了变化，盘算着在相对低的价位开始出手。和股市一样，纯粹的底部是很难碰到的，因此，市场中的主要购房者和开放商都表现积极。

　　“不光是青岛，现在北上广的房产市场交易量都有了较大幅度的回升。”对于未来的房价走势，冯秘书长这样预测：“假如政策没有发生大的变化，红五月或许还能延长一段时间。现在岛城还有14万多套的房子需要进一步消化，需要一定的时间。但是，如果说楼市回暖则为时尚早。大户型、高档住宅需要更长的时间来消化。而且，这还存在一定的地区差异，供给量大的李村、城阳、开发区、胶州、胶南等地房价还会有进一步的调整趋势。”

　　央行降息对刚需者是利好

　　据悉，中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

　　对此，北京中原地产市场研究部总监张大伟认为:降息不意味救楼市，但房地产获益最大。他以贷款为例，同样贷款百万20年，基准利率下，月供将减少122元，在目前市场已经逐渐复苏的情况下，对购房者特别是刚需购房者的心理影响将超过减少的月供影响。在市场方面，由于开发商的库存依然偏大，同时未来潜在供应依然处于较高水平，楼市不存在大幅反弹的基础。市场将很可能会出现首套房贷款可以8折，首套房购房者的压力继续降低，特别是各地公积金额度及贷款难度将继续降低，市场上刚需购房者的观望情绪可能继续降低。

据中国搜铺网( www.3puok.com)