中国搜铺网讯

在新房市场部分开发商试探性提价的同时，二手房业主对房价的预期也在不断提高，记者在调查中发现不少业主提高了挂牌价，受此影响，4月份二手房成交环比小幅下跌，而成交价格则首度回升。来自北京中原地产的统计数据显示，4月北京二手商品房成交均价为22129元/平方米，环比上涨1.5%，这是继2011年4月以来北京二手商品房成交价连续第12个月环比下降后的首次反弹，同比下降幅度也有收窄趋势。

　　高端项目拉高均价

　　在不少业内人士看来，4月份成交均价的上涨属于结构性上涨，高端项目的成交在整体上拉高了成交均价。伟业我爱我家的统计数据显示，4月四五环之间均价为29930元/平方米，环比上月上涨17.2%。

　　北京市交易管理网数据显示，北京4月楼市成交金额排行前三的楼盘分别为招商嘉铭·珑原、保利中央公园、中海尚湖世家，而这三个项目均为高端项目。伟业我爱我家市场研究院院长陈亮认为，按照项目统计来看，4月北京成交额排名靠前的保利中央公园、招商嘉铭·珑原、中海尚湖世家、金茂府、西山壹号院等六个项目中，除了昌平区的中海尚湖世家之外，其余五个项目成交均价都在3万以上，在一定程度上拉高了均价。

　　从目前入市的高端项目来看，这种趋势或将在5月份继续上演。据记者了解，5月新增供应中中高端项目入市比重继续提高，将促使后期成交均价持续攀升。

　　据亚豪机构统计数据显示，5月，北京共有30个项目计划开盘，创6个月以来单月开盘量新高。在这30个项目中，预计售价超过3万元的中高端项目占据了半壁江山，既有诸如四合上院、公园1872、山水文园等单套总价800万元起的豪宅，也有橡树湾、中景·未山赋等单价在3万-4万元的中端改善性需求楼盘。30个计划入市项目中有14个初步拟定了开盘价格。由于中高端项目上市步伐加快，导致这14个项目的开盘均价高达27431元/平方米。

　　亚豪机构经理任启鑫分析，5月中高端项目供应增速，主要源于今年前3月众多高端项目因调控影响选择延迟开盘，高端住宅市场出现长期供应断档，在供应不足和价格稳定两方面因素挤压下，使得一季度末豪宅销量井喷，这也促使4-5月中高端项目供应大幅增加。任启鑫指出，当前，全球经济缓慢复苏、投资风险增加，国内通胀局面持续、股市长阴、投资渠道狭窄，高端住宅市场的价格稳健，与当前高端客群对于资产保值增值的需求相契合，推动了近期高端住宅市场的供需双升。

不过，继3月末中高端市场成交大涨之后，4月又出现小幅回落，中高端市场并未出现根本性回暖。据链家地产市场研究部统计，在2012年内入市的12个中高端项目中，零成交项目占了7个，中高端项目整体签约率仅为4.05%，与年内新入市项目14.73%的整体签约率相比，整整低10个百分点。另外，4月成交的209套高端住宅中，有将近46.4%来源于2011年第四季度。

　　链家地产市场研究部陈雪认为，从3、4月均有成交的9个高端项目来看，其中仅有一个珑原家园在2012年开盘。仅仅依靠大量供应并不能实现成交量的实质性增长，长期来看高端市场的火热将难以持续。

　　高成交量抬升业主信心

　　虽然节后二手房成交量一路攀升，但在业内人士看来并不算回暖，不过，这并不影响业主对二手房房价的预期，在成交量的刺激下，目前市场中业主提价的现象较为普遍。

　　日前，记者在东直门一家二手房门店了解到，该区域目前的二手房单价为3万多，“之前有几套房源价格比这低，不过都卖完了。”该门店经纪人表示。对于二手房的成交量，经纪人告诉记者，5月刚开始这四五天他们门店就成交了6套，“比去年下半年情况好多了，现在买房的人多，业主涨价很正常。”

　　对于业主涨价的现象，在三元桥附近门店工作的小李颇有感触，之前一直催记者买房的他近期告诉记者，挂牌价确实涨了，并且不像年初那样容易砍价，“你想等等的话也可以，我也不知道明天的市场什么样。”

　　北京中原地产市场总监张大伟告诉记者，新报盘业主看到节后市场需求回升，信心得到较大程度的抬升，挂牌价也随之上涨。同时，部分抄底购房者开始出手，使得看房量较3月有23%的上涨，市场活跃度提升也间接促成部分业主有小幅“跳价”现象出现。

　　二手房成交价环比止跌

　　受业主预期等因素的影响，4月二手房成交价止跌反弹。中原地产的统计数据显示，4月北京二手商品房成交均价为22129元/平方米，环比上涨1.5%。这是自去年4月以来的首次反弹，同比下降幅度也有收窄趋势。

　　另外，统计数据显示，4月二手住宅网签成交量为9964套，相比上月成交量小幅回落，降幅达10.33%。5月第一周全市二手住宅网签总量为1530套，环比前一周的网签总量大幅下跌了57.4%，比去年同期上涨了8.7%。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，近期市场的回暖，使得部分二手房业主再度提高房屋报价，二手房价跌幅的减缓，甚至部分热点区域房价的小幅上扬，使得购房人再度陷入观望。但张大伟指出，略降的成交量并没有影响业主的信心，从中原地产进行的报价指数统计分析中可以看出，由于4月成交趋势渐稳，报价指数也没有出现较大波动，4月报价指数为24%，说明尽管4月成交量较3月有所下调，但业主信心没有较大浮动。

　　对于5月份的市场情况，张大伟预计由于信贷对刚需的支持力度较大，且刚需群体的实际需要逐渐释放，与此同时抑制投资需求的限购政策不会松绑，综合考虑下预计未来一个月的成交量将会保持平稳，继续徘徊在万套左右，而价格在稳定的自住需求支撑下，又排除投资需求的过度刺激，预测将止跌回稳，微幅上调的可能性较大。

　跟进降价项目涌现

　　据亚豪机构统计，4月住宅市场成交均价为20013元/平方米，环比上涨5.12%。不过，跟进降价项目继续踊跃出现，在3-4月份，北京的昌平、大兴、房山都再次出现了跟进降价的项目。

　　大兴区域方面，联港幸福湾以10800元/平方米起的低价入市，而实际成交价格有可能落入万元以内，这对大兴同区域内的调价项目将产生冲击。同时，保利春天里起价11999元/平方米，基本相当于该项目的成本价，鸿坤曦望山也出现了较大的降幅，其均价由21000元/平方米降至17600元/平方米。另外，富力盛悦居、金色漫香林等项目的成交价格也有下调。

　　昌平区域方面，领秀慧谷项目的成交均价从3月份的19618元/平方米调至4月份的18632元/平方米，环比下调了5%；融创长滩壹号4月份的成交均价为17614元/平方米，环比下降4.3%。

　　在房山区域，徜徉集3月份的成交均价为14940元/平方米，而4月份的成交均价为13199元/平方米，环比下降了11.7%；而翠林漫步4月份的成交均价为13943元/平方米，环比下调了3.2%；芭蕾雨·悦都的4月份的成交均价降至14477元/平方米，环比下跌3.9%。

　　值得关注的是，朝阳等区域的项目也有不同程度的降价。来自北京中原地产的统计数据显示，4月份，北京销售超过30套的项目合计有50个，总签约套数为3318套，占剔除保障房总签约6201套的53.5%。其中均价环比出现下调的项目达到了25个，占据一半，而成交套数则达到了1616套，占比达到了48.7%。

　　北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，下调价格项目依然占据主流，成交热点项目中超过一半均价出现了下滑。另外，三四月份，成交量的复苏使得目前市场已经逐渐出现底部特征，降价项目在目前的价格段已经换来成交量，那么必然会影响市场，已经降价项目再降价的可能性不大。

据中国搜铺网( www.3puok.com)