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从发展的角度看，利用集体土地建设租赁房，用于满足住房者需求，是一件好事情。

　　从理念上来说，土地基本作用之一就是满足人们的居住需求。通过多种方式，通过各种渠道，这既是政府的责任，也是土地所有者的社会义务和权利。如果大家对土地有合理的需求，无论是国有土地所有者还是集体土地所有者，都应该尽量将土地拿出来，满足大家的需求。作为政府，应该尽量想办法通过政策，引导和鼓励土地所有者将土地拿出来供大家使用。相反，不能进行不合理的限制。这次试点的准许，可以看做是一个积极的信号。

　　当然，对地方政府来说，进行这样的试点可能有多方面更现实的考虑，比如保障性住房建设任务的压力、国有建设用地指标的紧张、建设用地取得的成本过高、拆迁难度大、城市中可建设土地稀缺等，甚至也有可能因为城市国有土地区位优越，从经济效率上考虑使用相对偏远的集体建设用地。

　　很难准确评估地方政府进行这一试点的真正推动机制。在政策框架中，如果上述动机因素在起主导作用，试点可能会面临一些问题。

　　比如说，政府是否去主导这些租赁房的建设？如果是由政府主导而不是农民集体自己建设的话，农民的发言权究竟有多大，发言机制又是如何？希望不会出现违背农民意愿的“被建楼”，这应该引起高度重视。

　　再比如，政府是否投入？一般情况下，农民集体是很难自行筹集这样一笔庞大资金的。因此，如果要做成这件事，政府掏钱是必然的。如果政府掏钱，那么掏多少？算什么性质？是补贴还是投资？如果有产权分享，是不是会变相改变集体所有性质？

　　虽然说房屋产权只能落到集体的名下，但如果政府或者其他投资者掏的钱多，这些投资者在经营管理上是否会占据主动地位？如果占据主动地位，农民在产权上是否还有真正的发言权？农民的集体土地权利和利益如何能够真正体现？这些问题，不仅需要明确的界定，而且还需要强有力的机制支持。

　　经营风险也是一个重大问题。谁能够知道这些相对偏远的大片集中的房屋一定能够稳定地出租，即使现在可以，将来是否可以？房屋建成后，其使用寿命至少有50年以上，如果出现大面积房屋出租不了的情况，结果只能有两种：要么空置浪费，要么诱使集体房屋产权的地下转移，成为另一种“小产权”房。

　　如果试点大面积推开的话，有只租不售的限制，也将会在管理上带来非常大的困难。

　　要做好这件事，有几个问题是要考虑的：一是不要做成政府项目，也就是政府只做好政策环境和项目支持体系的建设，帮助而不是代替农民集体进行选择和组织项目，让集体自由选择，不要强求；二是明确产权属于集体所有，明确告知未来的风险，由农民自主经营；三是要有明确的建设标准，防止变相转为他用；四是将所建租赁房纳入保障房总体指标管理，在总指标内应该只准许小比例用于建设集体租赁房，避免无序扩张；五是租赁房是补充性居住方式，只能采取小规模建设，散点、插花式分布，以降低风险；六是应该有风险救援机制，这些房屋毕竟是政策支持的，如果出现经营问题，政府应该埋单，避免房屋产权地下交易。

据中国搜铺网( www.3puok.com)