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2012年即将到来，青岛楼市迎来“限购”第二年。此前召开的中央经济工作会议已为2012年的中国房地产定调：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。中国楼市正在经历市场化以来，最长时间、最坚决的调控。每次都能涉险过关的开发商们，迈入2012年真要逐步放弃幻想，认真面对“促进房价合理回归”的调控目标。2012年，楼市的谜团多，购房者的期待多。

　　购房者找寻“上帝”的感觉

　　买1000元钱的东西总要考虑再三的消费者，到了买房的一刻，五分钟便必须做出决定。就五分钟，这是开发商设定的“交卷”时间，这种购房方式叫认筹。处在绝对卖方市场，中国开发商可以自由设定游戏规则，压迫式的营销达到利益的最大化。一些拼抢过“日光盘”项目的购房者，最能体会选房那一刻的压迫感。

　　2012年，青岛楼市一手房存量站在历史性的高位，房子多，有的挑选，大家可以到处走走，仔细比较一下。

　　2012年，青岛楼市将罕有旺市中的怪现象。销售人员不会对你说，我们的房子一推出来就会卖空；不会对你说，明天来买房吧，来晚就没有了。

　　过去，消费者是上帝这话在楼市中不太适用。2012年，青岛的购房者会更多体会到“上帝”的感觉。在没有太多压力下，为自己一生中极为重要的一次消费从容决策。

　　如何打动刚需客户出手

　　“限购”政策把楼市中的投机客户给消灭掉，“限贷”让改善型需求者望而却步。市场中，刚需人群已是硕果仅存。过去一年多时间，刚需购房者的首付比例涨了，贷款成本涨了，如何吸引大批经济实力不强的年轻人入市呢，唯有动价格。

　　退后二三个月之前，在青岛刚需购房者最集中的李沧区，要买套60来万元的婚房难上加难。年底，李沧个别楼盘大幅降价，情况已有改观，成功吸引大批购房者入市。目前，李沧一手房存量约为12000套，后续大盘项目一个接一个，和李沧定位相近的四方区，存量也接近八千套。

　　房子卖不动，资金压力下，房价合理回归是理所应当的事。2011年，价格是一步到位，还是逐渐下降，开发商是怎样一种应对策略，预计要到2012年四五月份，会略见分晓。

　　是长周期，还是短周期

　　绝大多数人对房地产的认识是自2000年之后，感受最深的是一个“涨”字，无外乎有时快涨，有时慢涨。到了2008年，单边上涨的趋势略有改变，首次出现下跌。那时业内人士有的说“拐点”来的，有的说市场要“低迷两三年”，有的说要“低迷五六年”。

　　2008年之后，受调控政策影响，市场呈现短周期波动，起起伏伏，但也是涨多跌少。中国房地产市场是否有变化周期可循呢？2012年，“限购”继续执行，中国楼市将进入持续低迷的第二年，这是自实行房地产市场化以来从没有过的。2012年，若房价回归，将是一个长周期的开始，还是短周期的过程呢，目前尚难判断。

　　怎么从治标到治本

　　有人将中国楼市比做一个皮球，放到水里，压下去，一松手，反弹的会更高。所以，开发商们对降价，总是心有不甘，想再等等。控制房价，要治标，更要治本。

　　12月中旬召开的中央经济工作会议指出，2012年将推进房产税改革试点。此前，财政部财政科学研究所所长贾康在接受 《中国证券报》采访时称，房产税对于财税配套改革的直接意义是它可以成为地方税体系中的主力、支柱型财源，使地方政府的内在动机和市场经济所要求的政府职能契合。

　　由此看来，房产税将成为改变房地产游戏规则的一步。对此，财经评论人叶檀则分析，通过房产税，资产拥有者、资源占据者将付出更多的税收，同时为实体经济减税。以房地产作为增值工具的时代正在过去，逼迫富裕人群回到实体经济，为中国经济的未来以及地方财政解决内生的财政难题，是中国经济关键的一步棋。

　　期待调控放松后，上演2008年那样的绝地反击是不可能了。进入2012年，房地产税离我们会越来越近，前景看上去似乎很美。

据中国搜铺网( www.3puok.com)