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被称为上海楼市风向标的“假日楼市”房展会昨天在上海展览中心开展。从首日的情况看，“假日楼市”未见大规模促销潮，部分楼盘以展示品牌为主，即便是给出优惠的楼盘降价幅度也不大，“买房送物业费”、“一次性付款97折”之类仍占较大比例。首日参观人数达到了4万。

　　推销人员似乎多过参观者

　　“假日楼市”素有楼市“晴雨表”之称。主办方透露，今年的“假日楼市”参展面积仍达到3.5万平方米，共有250家知名品牌房地产开发商参展，万科、金地、长甲、世茂、保利等开发商的房地产项目悉数亮相。

　　虽然开发商打起精神志在一搏，但房展会上的参观者似乎并不买账。步入展会的第一印象，是推销房源、发小广告的业务员比参观者多。记者从展览中心南京西路大门算起，步行到展馆门口不足百米的路程，已经先后被塞了9张各种外地房源的推销广告。保守估计，各类非参展商的推销人员数量，也要接近千人。

　　记者在采访中发现，今年参观房展会的主要人群是中老年人群，而年轻人即所谓的“刚需”反而较少。在现场，记者多次听到面对推销员的竭力推荐，观展市民说：“我不是来买房，纯粹为了打样、探行情。”一位正在为儿子置备结婚新房的吴阿姨说，现在购买的时机还不成熟，年底入市的“点位”估计更好一些。这也代表了大多数人的心声。

　　给出“明折”不超过30家楼盘

　　究竟有多少折扣，是房展会上最吸引人的地方。在展会现场，记者发现明确挂出“折扣”、“优惠”牌子的楼盘并不多，最多不超过30家，而其中称得上“打动人心”的折扣更是寥寥无几。

　　在最黄金区域设置展位、位于嘉定新城的“盘古天地”楼盘打出“十一假日房展会，特价房99.9万元起”的醒目标识；而位于松江佘山区域的“同润·菲诗艾伦”楼盘给出了“十一买三房，豪降1500元/平方米”的明确优惠。

　　记者在现场发现，本次房展会给出最大折扣的是位于浦江镇的一品漫城，推出的特价房源比前期总价直降30万元。由于都是大户型，因此折扣幅度相比300万至450万的总价优惠幅度也就在10%左右。

　　绝大多数打折仅仅是“走过场”

　　有的开发商给出的折扣是“明”的，也有的是“暗”的。在“保利·叶语”的展台前，销售人员私下说，现场优惠是有，但仅限于特定房源，最高10万元。位于宝山的“金地·艺境”此番在国庆前加推其71号楼，现场销售人员表示，国庆前三天签约下定金，优惠5万元。

　　大多数楼盘提出的优惠，只是每平方米降个几百元，或者类似“预付2万，购房时可抵扣5万”这样的折扣意思一下。和总房价比起来，最多打了个97、98折。一家参展的房产开发公司负责人的话道出了其中的奥秘，“据我所知，现在开发商遭遇资金问题的，只是一些个案。而就算是面临资金压力的公司，也宁愿选择同行间收购等方式，而不是降价卖房。”

　　市中心楼盘几乎一房难求

　　除了价格，更有不少刚性需求者感叹，适合自己的房源并不多。想在中环线附近买一套80平方米左右房源的小汪告诉记者：“外地楼盘不少，外环线以外的楼盘也不少，但中环线附近的楼盘，我看下来不超过5个，而且大户型比较多。”

　　据了解，本次房展会上有超过八成的房源来自外环附近，宝山顾村、嘉定新城等成为供应“大户”，但这些都远在外环线以外，这让许多想寻觅市区房源的购房者败兴而归。在展会现场记者看到，一个位于卢湾区的独幢公寓展台围满了人，几乎到了水泄不通的地步。“4万元的均价在这个地段不算贵，并且我逛了一圈下来，只看见这一个市中心的楼盘。”市民王先生说出了心声。

　　别墅项目超过三分之一

　　楼市调控，让处于风口浪尖的别墅成为了重中之重。记者在房展会上发现，有超过三分之一的参展楼盘为别墅项目，比重超过了以往；而相比住宅，别墅的降价风则来得更为猛烈。

　　“怎么万科现在也狂推别墅，和以往风格不同了嘛！”在万科展台，从安徽来上海工作的小孙正和女友看着房子。本来想选一套公寓的，可是在万科的第一个展厅，看到的所有项目都是别墅。“走了一圈发现，怎么房展会上到处都是别墅项目，工薪阶层只能看看。”

　　据了解，由于别墅项目的购买群体大多属于限购群体，因此市场受打击较大。从年初的房展会开始，参展别墅的项目一直在上升。此次参展的250个项目中，别墅项目超过了三分之一，几乎是历年来最多的。

　　“别墅将是未来价格变化最动荡的产品。”搜房网分析师黄漪告诉记者，9月份开盘的别墅，全部有打折促销，其中位于奉贤海湾的圆石滩项目推出最高100万元的折扣；10月份随着别墅库存积压量逐渐增大，面对销售压力，打折会愈发频繁。“已经确定的有50个别墅项目让利，打折比例远远高于公寓房。”

　　但也有别墅项目另辟蹊径。记者在此前的采访中了解到，像位于佘山板块的凯迪·赫菲庄园主推的是面积在250至360平方米的独栋别墅，和目前诸多在售的“上千平米”独栋别墅进行了严格的区分，售价也在1000万至2000万。“在限购条件下，别墅除了价格的比拼，切实的地段稀缺性和产品特征比拼更显突出。”上海中原研究咨询部总监宋会雍认为。

　　记者分析

　　房展会房价缘何“猪坚强”？

　　尽管房展会上并未见大力度的促销，不过申城楼市已经出现了降价超过两成的楼盘。业内人士认为，房展会上仍然有不少开发商扮演着“猪坚强”的角色，一方面是开发商的资金原因，另一方面，由于还没有摸准市场的底部，更多开发商选择观望。

　　市面现78折促销价格

　　根据中国房产信息集团CRIC数据显示，位于宝山区的美岸栖庭在8月份成交的5套房源，均价为25108元/平方米，而9月份成交均价只有19523元/平方米，降幅高达22%，相当于78折销售。

　　无独有偶，该项目的降价并不是个别现象。闵行华漕的虹桥1号在去年10月份成交均价高达22437元，而今年房价一路下滑，至今年9月成交均价只有18290元，降幅高达18%。嘉定新城的新城西尚海降幅19%。宝山美兰湖的朗诗绿岛在去年年底时，公寓房价冲高至21000元，9月份销售价格仅有17335元……目前市场上已有半数项目出现不同程度的实际下降，市场降价已经拉开帷幕。

　　不同开发商心态各不同

　　那么本次房展会为何仍然有如此多的开发商表现“矜持”？上海乘星行行销服务机构总经理、房地产评论人李骁认为：定位于中低端产品的企业和定位于在二三线城市发展的企业，在本轮调控中受到的影响不但较小，甚至在某些程度得到一定的发展机遇。定位做商业地产和融资能力强的企业，目前状况也不至于特别糟糕。这些企业从资金上来说，没有需要降价促销的紧迫性。

　　他还认为，开发商分为三类：一类是“猪坚强”派，认为本轮调控依然是“调控变空调”，因此挺住就是胜利；一类是“骑墙”派，密切关注政策变化，观望、等待；一类是“主动出击”派，比如2008年的万科，2010年的恒大。在目前形势还不是特别明朗的前提下，还是前两者占据多数。

　　摸清市场前选择观望

　　分析人士认为，本次房展会不可能再现以往房展会的风采，无论是成交量还是成交价格。“再加上参展单位增加，平均成交会更加少，那些期望通过本次房展回收资金的企业注定会失望。”

　　进入9、10月份，开发商的推盘意愿明显提高，但是目前的市场给开发商的定价带来不小的难题。由于市场上的项目已经普遍给出了优惠政策，因此小幅的调价已经不足以吸引购房者。而加大优惠力度是开发商不敢也不愿尝试的。一方面开发商还没有摸准市场的底部，降价多少可以获得热销还不好判断；另一方面对于融资和降价的机会成本还要权衡考虑，这也是目前市场僵持的一个原因。

　　分析师薛建雄预测，今年十月份的供应将继续增加，实际开盘数量较多，但是大面积大幅度的降价不会在10月份出现，因此，成交量也不会出现明显回升。楼市还将持续低迷，“银十”无望。

据中国搜铺网( www.3puok.com)