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上半年一手住宅跑赢二手市场

　　由阳光家缘网公布数据显示，广州上半年住宅成交面积646.19万平米，与去年同期相比下跌15%，其中一手住宅成交面积303.31万平米，同比下跌9%；二手住宅成交面积342.88万平米，同比下跌19.7%。由下图所见，一手住宅一季度成交量呈现下跌，二季度后表现逐月回升，二手住宅1-6月份成交量总体呈下跌趋势。上半年广州楼市主要有如下特点：

　　一手住宅价跌量升，二手市场价稳量跌

　　随着开发商二季度实施降价销售，一手住宅价格呈前高后低走势，由阳光家缘网数据显示，6月份一手住宅成交均价12914元/平米，与1月份相比下跌4.8%。价格下跌对成交量起到刺激作用，成交量表现前抑后扬。相对而言，二手市场房价表现坚挺，由美联物业数据显示，6月广州住宅蓝筹价格19341元/平米，与1月份相比上升3.9%。在缺乏价格优势下，成交量走低。

　　一手住宅成交集中郊区，二手市场多在中心城区

　　现时广州在售一手住宅多位于花都、番禺、南沙等郊区，上半年花都批准预售面积131.16万平米，占全市批售面积55.1%；番禺批售面积42.45万平米，占比17.8%；南沙批售面积33.12万平米，占比13.9%。在政策调控作用下，郊区楼盘率先采取降价销售，导致一手住宅成交集中于郊区，其中花都1-6月份成交面积94.28万平米，番禺成交面积59.8万平米，南沙成交面积34.43万平米，上述三区合计成交占全市62.2%。

二手住宅成交量则多在中心城区，天河区上半年二手住宅成交面积55.6万平米；海珠区成交面积45.02万平米；白云区成交面积45.81万平米；越秀区成交面积32.8万平米。上述四区二手住宅成交占全市52.3%。

　　开发商定价轻微下调均能收到热销的效果

　　4月底碧桂园在增城的凤凰城项目开盘价低于市场预期定价，开盘当天销售600多套，签约金额逾8亿元；5月初雅居安位于花都区项目低于市场价2500元/平方米幅度，吸引不少买家入市等。一降价市场就灵，开发商既能通过首轮降价试探出现时需求，又能掌握销售节奏。

　　一手住宅挤占二手市场

　　可以看到，开发商首轮的降价销售只局限于郊区，可供选择房源增多，降价后部分区域甚至出现一二手房价倒挂现象，对二手市场形成直接冲击，一手住宅开始蚕食二手市场。尤其以5月份的销售比较明显，当月一手住宅成交面积51.14万平米，是近年来首次超过二手住宅成交量。

　　下半年行情研判

　　政策走向仍将对楼市构成最大的影响因素，从7月12日国务院常务会议公布“国五条”析出的政策信号是楼市调控继续执行，同时货币政策的叠加效应将于下半年发挥作用。此外，随着新增供应，随着新增供应陆续上市，库存的积压增加，因此对一手住宅来说，降价销售将是开发商重要应对措施，下半年将迎来第二轮，甚至第三轮的降价潮，降幅在10%-15%。

　　而对于二手市场，由于广州市国土房管局要求今年10月1日之前二手房网签系统与银行系统全面对接，必然导致交易税费成本上升，受此影响10月份之前，为规避政策变动风险，在“末班车效应”下，全市二手住宅交易量将会持续上升，到9月份将会看到一个高点。此后，随着新政落地，二手房交易受阻，成交量将会不可避免的出现大幅萎缩。同时受一手住宅降价挤压，二手买家将加大议价空间，倒迫二手房价松动的可能性增大。

据中国搜铺网(www.3puok.com)