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一份细化的房屋征收评估办法，能否阻止钉子户的漫天要价和拆迁公司的野蛮强拆？

　　6月7日，住房和城乡建设部发布了《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《办法》），取代了原建设部于2003年12月1日发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》（以下简称《意见》）。

作为今年1月份出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的具体实施的细化内容，这份《办法》一经出炉，随即引发各方热议。业内人士认为，《办法》有进步和亮点的同时也存在明显缺陷。评估机构能否做到真正的公平，在今后的实践中将面临挑战。

　　细看三亮点

　　对比新《办法》和旧《意见》，众多业内人士认为，亮点有三：

　　一是摈弃了估价“双轨制”。旧《意见》中，将被拆迁房屋的估价限定为“应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县政府定期公布的房地产市场价格。”而《办法》中则规定“完全按市场价格作为房屋征收的评估起点”。

　　北京大学法学院副院长王锡锌对记者表示，按照旧《意见》，房屋征收评估价格是按照市场和政府发布价格“两条腿走路”，而实际执行的过程中则大多数按照政府公布的“一口价”。新《办法》明确由市场来定价，保障了公民的合法财产权，也可避免钉子户“漫天要价”的情形。如果切实按此操作，或可明显减少征收冲突。

　　二是防止了“被评估”。新《办法》中取消了政府指定评估机构的权力，改由“价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。

　　房地产高级经济师章林晓认为，取消政府对评估机构的指定权，尊重被征收对象的选择权，有利于评估操作程序公正。

　　三是评估方式可“多选”。旧《意见》中规定拆迁估价一般采用市场比较法。而新《办法》规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

　　并进一步指出，被征收的房屋类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

　　云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪认为，评估方法的多元化可以体现房屋所在宅基地的价值。若征用土地是未来要建成CBD的极具利润增长性的用地，采用假设开发法就能更好地体现这种价值的变化。

　　或因利益妥协导致缺陷

　　新《办法》在有进步的同时，也存在缺陷。业内人士认为，最大的争议点在于如何防止评估机构变成第二个“拆迁办”。

　　王锡锌认为，由被征收人选择评估机构，但评估机构的委托人仍是征收部门，评估费用也是由征收部门来支付，难以保证评估结果的公正性。“老百姓都知道这个道理，拿谁的钱给谁办事。”

　　王锡锌同时分析，新《办法》中规定的对评估报告进行鉴定和复核程序的设计也“很令人费解”。《办法》中规定成立评估专家委员会对评估结果进行鉴定，如果认为评估报告存在技术问题，由原评估机构复核，重心改正错误出具报告。

　　“复核的时候还得去找原来的评估机构，这样的复核会不会有用，还有没有必要？”王锡锌认为，被征收人有理由担心征收人、评估专家委员会和评估机构结成利益同盟，因此对评估的中立、客观和公正性会产生质疑。

　　“说实话我自己也没有想清楚。我认为这样一种法律制度、设计的安排背后也许有很多利益妥协。但是如果不能把这一点说清，将来在实践操作中是不是会产生问题，有待检验。”王锡锌说。

　　住建部政策研究中心副主任王珏林则对记者表示，之所以复核还采用同一家评估公司，原因在于每家评估机构给出的房屋评估报告都会有差异，即使引入第三方评估机构进行复核评估，仍然会给出不一样的评估结果。如此反复，评估工作难以顺利进行。

　　章林晓同时分析，虽然新《办法》规定了评估时可以采取多种方法，但最合理的方法还是市场比较法。“住建部的本意是想全面一点，但征收条例的核心是‘市场价’，即大家认可的市场成交价格。如用收益法评估，可能出现房屋租金的汇总价格远远低于房屋的市场价格的情况。”

　　各地反馈意见不一

　　对于新《办法》，负责北京市东部某区土地一级开发的一位公司负责人告诉记者，从条文上来看，虽然有进步，但对于已经基本上按照市场价来执行评估政策的北京市，在实际的执行中应该没有太大的差别。

　　“政府此前通过公开招投标选择评估公司，同时还会邀请一个评估复核公司进行评估。如果二者给出的评估结果差异较大，就让二者坐在一起互相沟通。自说各自的理由，找出问题所在，进行调整，达到一致后，给出符合实际的评估价。”上述负责人表示。

　　“拆迁是公开透明的事，拆迁户关心拆迁总价，而评估公司给出的只是一部分。还有一些拆助费、奖励费等，由拆迁公司决定。”上述负责人介绍，此前由于政府制定的指导价更新不及时，没有市场价变化快。但是在拆迁的过程中，政府会在其他政策里补齐。

　　而对于特殊群体，在拆迁之前政府就已经制定周全的倾斜政策，考虑残疾、“人均住房面积太小”等这部分弱势群体的需求。

　　而对于此前按照政府指导价来进行房屋征收评估，且政府指导价与市场价格差异较大的地方城市而言，北京才良律师事务所律师王令担心，市场比较法在实践中推行阻力很大，如果相关保障机制不完善，新《办法》能否真正按市场价评估，不容乐观。

　　“中国从来不缺法律，缺的是执行和对执行的监督。”首佳房地产评估公司董事长高喜善也表示，盼望《办法》执行过程中的规范性和强制性能够有所提升。

　　据悉，由于《办法》中关于“选定房地产价格评估机构”的有关规定提出，“具体办法由省、自治区、直辖市制定”，因此自《办法》出台后，各省已着手制定适合地方特色的具体做法，但具体执行仍需一个研究过渡期。

　　从云南省住房和城乡建设厅传来的消息显示，昆明现行的拆迁补偿参考指导价仍在施行，云南省正在研究制定具体的房屋征收指导意见，待完善后将向社会公布实施。安徽省和海南省也传来明确和细化适合地方特色的具体做法后，将全面贯彻执行新《办法》的消息。

据中国搜铺网(www.3puok.com)