中国搜铺网讯

    当前，通胀之“虎”与滞胀之“狼”正在向我国经济的各个领域吞噬，开发商将面临更加严厉的调控政策。如何使房地产开发企业尤其是大型房企在复杂的经济环境中和调控政策严厉的形势下摆脱危机，避开风险，寻求转机，获得更大的收益，是死守一线城市还是转战二三线城市？是固守传统的中低端产品还是选择适当产品发展高端物业？笔者更倾向于有实力的开发企业转型高端产品。

　　投资其他类型地产风险不可规避

　　当下，史上最严的调控政策，促使小的房地产开发企业呈现被并购之趋势，大的开发企业已经在寻找新的投资领域，如二三线城市、商业地产、旅游地产、环保地产、养老地产、办公地产等，五花八门的特色地产模式正在兴起。经受史上最严房地产宏观调控政策煎熬的房地产开发商们，正试图在传统的投资区域（一线城市）和普通住宅之外，迈向深耕产品线而各寻出路。

　　以投资二三线城市为例，从今天的土地供应来看明天的市场，去年全国主要城市的土地供应增幅中，

80%以上来源于二三线城市，未来二三线楼市的发展成了主流。面对无法预计周期的宏调，转战二三甚至四线城市乃至小城镇成为各大品牌房地产企业不约而同的主要策略。以传统的四大龙头房企为例，万科在杭州、武汉等地拿下了十余宗土地，交易金额近70亿元，保利地产、金地集团和招商地产也在青岛、武汉、长沙等地积极购置土地。然而，随着政府主导和大型房企的加剧投入，二三线城市也正在面临住宅存量供应过剩和地价泡沫。而根据“十二五”规划，未来房地产的地位将被弱化，房地产支柱随着未来5年新增3600万套保障房的逐渐面市，对房市影响很大。可见，房地产开发企业转战二三线城市的战略存在很大的风险。

　　除此之外，转战商业地产，将不可规避的面临商业资源匮乏、人才缺乏、资本等风险；转战办公地产将不可规避的面临政策部明朗、资金、物业、项目后期运营等风险；转战养老地产将不可规避的面临开发投入大、投资周期长且回报慢，而且后期的经营风险较高等风险；转战旅游地产将面临策划定位风险、地段选择风险、资金投入风险、市场运营风险、环境保护风险等五大风险。等等。

　　我个人以为与其简单的选择二三线城市、商业地产、办公地产、老年地产、旅游地产、环保地产等，不如逆向思维，在上述投资领域里面选择适宜本企业开拓的重点产品，精心打造产品品质，树立品牌，将其发展为高端物业，提高其抗跌保值性。高端物业不仅仅指高端住宅乃至豪宅。在目前金融风险加大的背景下，无论哪一种地产包括住宅地产、商业地产、办公地产、老年地产、旅游地产等都可以打造成高端物业。即使是现在供大于求的办公楼，高端物业仍然是旺销的。

　　高端物业在投资领域有其屹立不倒的价值

　　在国际市场依然宽松的货币政策影响下，房地产市场尤其是高端住宅仍为资金青睐的投资市场，“限购令”后，每户只能买一套，也让投资性需求及改善性需求格外珍惜选择的机会，这时高端物业抗跌保值能力就凸现出来。由于高端产品在市场调整期实际上也会受到影响，产品价值反弹很快，因为这些产品本质优良，而且购买这类产品的群体市场心理趋同，他们不会因受到市场影响就随意抛售这类产品。事实也证明了，调控多次后，虽然住宅市场变化显着，不同区域房价表现出有涨有跌的“两重天”，但高端房产依然价格坚挺。可见，高端产业下的利益诉求是我们不能忽视的。时下，开发商以及其他投资者或将面临更严厉的房调政策，在这“负利率”的时代，大家也会更加追求高端物业的增值与保值性。如果滞胀与通胀仍是日益趋紧，那么用高端物业来对冲通胀可能会是首选，从长远来看，高端物业将有持续升温的空间。

　　高端物业的发展离不开产品的创新

　　不论是商业地产、旅游地产，还是环保地产、老年地产、办公地产（写字楼），其产品都有高端、中端、低端之分。但在当前的调控政策背景下，我们可以看到，滞销的是普通住宅乃至上述各种类型的普通地产，高端物业却畅销，所以，大型房地产开发企业要寻求新的发展之路，必然要将目光放在具有高品质、高技术含量及高附加值的高端物业。要将高端物业做出高附加值来，必然对企业品牌和产品设计等有一定的新要求。但现在我国能做成高端物业品牌的企业还比较少，高端物业名牌还很少，品质还有一定的差距，无论建筑设计还是结构设计，无论是建筑造型还是内部功能，无论是主体建筑还是配套设施，无论是硬件设施还是人性化的软件配套服务都还不够好，可谓高端还未显“高”。在此，笔者以为产品投资、选址、设计、管理、配套、装修、施工、服务的创新显得尤为重要，这是高端物业由“粗”变“精”中的充分必要条件。

　　我个人以为，创新是高端物业的发展方向，更是吸引具备资本实力的投资人的必然趋势。在通胀形势下，高端物业更应该继续保持其品质，高端物业应该既具有升值的商业价值，又具有独特的文化与艺术价值，要以高性能的投资价值来吸引通胀压力下资本无处可去的投资者，使他们将高端物业作为资本保值的首选。一方面有利于高端物业行业在房地产高压政策下的逆势而上。另一方面也可以吸纳更多的社会闲散资金，反过来也是化解通胀的一种有效手段。如果政府能够看到这点并在未来采取适度的优化和开放购买高端物业的政策，将更加有利于高端物业行业的长足发展。

　　综上，当今房地产市场，土地资源稀缺，房产商手头所掌握的可开发土地量有限，已构成许多企业持续发展的危机，高端物业仍是今后的一种发展趋势。面对高端物业的可持续发展，房地产开发企业尤其是实力雄厚的开发商要审慎决策，趋利避害，选择适宜的高品质产品，在开发中求创新，在创新中求高端，并用高端的投入，高端的技术，高端的管理，高端的服务做出名符其实的高端物业，使其保有所值，增有所值。据中国搜铺网(www.3puok.com)