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提要]三轮重磅调控，撼动的只是成交量，房价则坚挺如故，终难撼动。国土资源部副部长小苏表示："中央认为，以城市住房为主的问题已经影响到了全局，必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。"

　　4月17日，"史上最严厉"的房地产调控"国十条"出台已经一年，市场博弈仍在花样翻新地继续。一年间，继"国十条"之后，"国五条"、"国八条"也接踵登场，限购、限贷、加息、房产税等颇具杀伤力的招数纷纷祭起，力图阻截房价的狂飙突进。然而，三轮重磅调控，撼动的只是成交量，房价则坚挺如故，终难撼动。国土资源部副部长小苏表示："中央认为，以城市住房为主的问题已经影响到了全局，必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。"

　　 一年调控效果不佳

　　从4月上旬开始，国务院派出的8个督查组，对16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。此轮督查，再度彰显中央对房地产调控的决心。赴上海督查组一位工作人员对时代周报透露，此前各城市出台的与GDP增幅挂钩的房价调控目标，中央认为有所欠缺，督查的目的也是希望部分省市能有所调整。"中央希望各城市能切实抑制房价过度上扬，如果效果不理想，不排除中央层面有新一轮调控措施出台。"

　　"国十条"出台至今已满一年，其间又有"国五条"、"国八条"相继登场，在去年的两轮调控主要收紧信贷、推进房产税试点的基础上，今年1月的第三轮调控即"国五条"又进一步推行"限购令"，再度强力扼制市场需求。但，撼动的只是成交量，房价却坚挺如故，未见松动，这显然与百姓期望相距甚远。"一年来调控确实不够到位。"督查组工作人员称。

　　成交量的低迷，被认为是调控至今的主要功效。"限购令的威慑力度还是很大的，严加打压投资需求，让一些楼盘的销售陷入僵持。除了一些特别刚需的楼盘还有一定成交量，高档楼盘基本上是卖不动了。"上海春之声置业有限公司董事长朱大鸣告诉时代周报。

　　然而，据上海房地产研究院综合研究部的部长杨红旭分析，一年来，无论是成交量还是均价，只是涨幅有所收敛。"去年全国新建商品房成交量的增幅是10%，2009年是40%多，市场有所降温。此外，去年成交均价的涨幅是7.5%，2009年则是23%。两个大幅回落，说明调控是有效果的，但问题在于价格并没有得到控制，东部大城市涨幅还是比较大，调控的效果并不是很明显。"

　　"去年的调控没有达到预期的目标，楼价不跌反升，市场恐慌性购房又再次出现，导致了今年初第三轮调控的出台。如果今年还不能稳定房价的话，我相信还有第四轮。越调控房价越高，也是楼市的一个怪圈，调控确实很难，但不调又不行。"中原地产的项目副总经理黄韬告诉时代周报记者。

　　日前，在赴浙江督查时，国土资源部的副部长小苏表示："中央认为，以城市住房为主的问题已经影响到了全局，必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。"

　　"量价齐跌"是种"假摔"

　　既已"事关全局"，"好消息"也因缘而来。近日，北京、深圳先后宣布，3月楼市成交均价、成交量均有大幅下滑。北京市房地产交易管理网的统计数据显示，3月份北京新建商品住房成交均价为19679元/平方米，环比下降26.7%，同比下降10.9%，出现了19个月以来的首次同比下降。深圳市规划和国土资源委员会的数据显示，3月份深圳新建商品住房成交面积为22.8万平方米，是2003年以来成交量最低的3月;每平方米成交均价也跌破2万元，为19424元，环比下降5.99%，同比下跌5.04%。

　　然而，这一轮的"量价齐跌"，却被业内人士一致认为是一种"假摔"，通过结构性的推盘而人为造成的均价下跌。北京市建委也承认，成交区域的"偏远化"是导致价格下降的主因。今年以来，大兴、房山、密云和朝阳区东南部地区大量推出中低价位、中小套型商品房，套总价在150万元左右居多。3月，这4个地区成交量占全市的七成以上。

　　相对易于人为操纵的均价，国家统计局采用的价格指数，被认为更能反映市场价格的真实状况。4月18日，统计局最新发布的数据表明，70个大中城市住宅销售价格指数3月同比全部实现上涨，但从环比数据来看，有12个城市实现了新建商品住宅环比下降，8个城市与上月持平。在价格指数的统计口径下，北京、上海都只是环比持平。

　　在黄韬看来，量跌价稳仍将是下一段时间的市场景观，10月以后才可能出现价格真正的松动。"每一次调控，开发商和政府都会有一段僵持的时间，看谁能坚持到最后。目前双方仍在对峙，如政策不松动，甚而加大力度，政策叠加效应会在年底显现，开发商不得不以价换量，我估计房价可能会下跌10%左右。"

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　　在一系列宏观调控政策的作用下，3月份全国房价涨势回落，房价驶入"慢车道"。业内人士表示，目前房地产市场已经进入由"量减"向"价跌"转变的关键时期，调控政策需要继续坚持，再次发力，以保证房价回到合理区间。

　　具体分析20个房价持平和下跌的城市不难发现，以北京、深圳等地为代表的城市，都是在"国八条"之后出台了严厉的调控政策，并且执行得力；而以合肥、成都、郑州等为代表的二线城市，则是比较早地实施了限购等政策。相比统计数据中部分三线城市环比涨幅依然超过0.5%，执行了调控政策的二线城市房价已经明显进入调整期。

　　 对此，有专家提醒，价格回落有可能是结构性的变化而非趋势性的变化。北京大学公共经济研究中心研究员韩世同说："限购政策抑制了中心城区的成交，市场陷入观望导致成交萎缩，而郊区房则趁势推盘，由于价格较低成交量放大，导致整体均价下滑。实际上，并没有出现实质性的降价，只是结构性降价。"

　　目前的房价走势依旧处于僵持状态，有几个方面值得特别注意，一是"结构性价格变化往往是房价将要发生实质性变化的前兆"，韩世同说。二是房企在现金流不足、高存货、流动负债大量到期的情况下，极有可能选择降价出货以回笼资金，从而为未来价格的进一步走低提供了条件。

　　北京中原三级市场研究部研究总监张大伟表示，目前房地产市场已经进入由"量减"向"价跌"转变的关键时期，"未来市场如何需要看调控政策的执行力度和落实情况，房地产调控已经到了逆水行舟的关键时间"。

　　严控下房企"创新"寻突围

　　"调控初见成效"，目前不少房地产开发商均表示对楼市调控效果认可。在近期各大上市房企公布的2010年年报中，房企多元化经营策略在提速。一方面是在国内融资渠道收紧的情况下，要加大融资力度；另一方面是，产品线也在逐步向二、三线城市以及商业地产和保障房领域推进。

　　随着国家货币政策逐渐收紧，银行信贷受到压缩，房地产基金作为房企融资渠道的重要性日益凸显。清科研究中心预计，2011年将是私募房地产基金募资、投资集中发力的一年。

　　在一线城市政策高压使楼市成交量急剧萎缩的同时，二、三线城市的房地产成交却处于稳步上升的态势。日前发布的"一季度房企销售榜"指出，上榜企业在三四线城市布局的优化，以及在商业地产方面转型的成功，成为销售不错的主要原因之一。潘石屹说，目前很多开发商在调整战略，未来开发商竞逐的热点将是商业地产。

　　"房地产业依靠高杠杆、低利率的时代过去了，依靠房价持续上涨的盈利模式过去了，房地产商要学会在正常市场环境下生存。"住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮说。

据中国搜铺网(www.3puok.com)