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《品中资》本港首只上市的人民币股票(准确来说是房地产投资信托基金，下称房托)汇贤房托(８７００１)，昨日起正式招股，初步反应是不过不失。我相信，在人民币概念和北京东方广场的名牌效应下，最终的招股反应仍然是会不俗的。　　

　　正如我在上日的品评中指出，在供求仍然「失衡」的情况下，认购作短线投机应该是有可为的，但却不能期望有很高的「炒作空间」。　　

　　至于想看长线一点又如何呢？那就要分析一下汇贤持有的北京东方广场的出租情况了。　　

　　首先，位于北京长安街１号的东方广场，由８座写字楼(东方经贸城)、一座购物商场(东方新天地)、两座服务式住宅(东方豪庭公寓)及一座酒店(东方君悦酒店)组成(还有约１９００个车位)，占地逾１０万平方米，去年租金收入约２２﹒７亿元人民币，按年增１５﹒２２％。　　

　　由于东方广场位处北京市中心的黄金地段，因此，这一系列物业的出租率相当高。截至今年３月底止的数据，商场达到１００％，写字楼９９﹒７％，服务式住宅９５％，均创下历史新高，而酒店的入住率也达到７２％。　　

　　据戴德梁行的资料显示，去年第四季，东方新天地首层舖位的每月租金约为每平方尺１１５元人民币(月租约每平方米１，２３９元人民币)，较另一北京购物热点王府井商场同期的叫租，高出约２３﹒３％，也是北京尺租最贵的商场。　　

　　由于地利的优势很难取代，我相信，这种情况将会维持一段较长时间，租金水平还有机会再上升。事实上，东方新天地也是整个东方广场盈利贡献最高的项目，以去年的数据计，达到４６﹒２％，其次就是东方经贸城，比率也达３９﹒２％　

　　＊盈利系于商场写字楼＊　　　

　　早年占地３０万平米的京贸城(写字楼)一直是东方广场最大的收益来源，然而，近年商场租金已后来居上，虽然建筑面积仅１３万平米，却贡献最多盈利。　　

　　换句话说，整个东方广场的表现，主要取决于商场和写字楼的出租情况，以及租金水平。长远来看，商场应该没有问题，至于写字楼，由于未来的供应会大幅增加，虽然地利的因素仍然发挥作用，但比起商场会稍逊，但要维持在现水平则是可以的。　　

　　从投资角度看，另外要考虑的因素就是息率。根据招股书提供的数字，以５﹒２４－５﹒５８元人民币的招股价计，今年的息率水平介４－４﹒２６％。相比起其他保守的人民币产品，这个水平已有一定吸引力。　　不过，值得一提和比较的是，现时在港上市的房托中，有一只跟汇贤颇相近的，那就是越秀房托(００４０５)，她的物业资产也是在内地(位于广州的五项商用物业)，但她是以港币报价。不过，现时的往绩息率也达５﹒７％，２０１１年预计可以达到６％以上，比汇贤有过之而无不及。　　

　　表面上，汇贤是以人民币计价，也以人民币派息，可以享受人民币升值的好处；但其实，越秀的物业收益也是人民币，如果人民币升值，她的利润和股息转换成港币时，投资者也会间接得益的！　

　　＊八只房托六跌两升＊　　　

　　当然，这１﹒５％的息率差距，是否值得大家追越秀而弃汇贤呢？　　

　　答这个问题前，我想指出一点。未计汇贤之前，在港上市的房托共有８只，撇除息率回报不计，只有领汇(００８２３)和越秀房托的股价是上升的，其余６只都下跌。当中领汇是一枝独秀的，上市５年多，股价升了超过一倍；而越秀房托跟领汇是同期上市的，５年来股价上升３７％左右，整体上是及格的。　　

　　我的意思是，房托的物业资产质素是房托能否上升的很大因素，因为在港上市的其余６只房托，大部分所持物业都是位处中心区以外的边缘地区，出租率和租金水平都没有保证，因此，令到盈利也出现较大波动。如果股价下跌，息率再高也很难弥补股价的损失呢！　　

　　汇贤所持有的北京东方广场，就算不是最顶级的商用物业，但质素已经相当高，即是盈利始终较有保证。换句话说，股价潜水的机会不大，如是的话，汇贤的前景应该仍然优于越秀。《

据中国搜铺网(www.3puok.com)