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　摘要：2011年3月8日下午，南方都市报于惠州隆重举行“两年三次调控下———深圳东岸区域价值发掘及营销策略研讨会”，来自深圳东岸的十多家主流开发商，共聚一堂，为地产界提供一场别开生面的思想盛宴。

深圳东岸区域价值发掘及营销策略研讨会举行，嘉宾们一致认为，深圳东岸今年房价无下调空间

论坛" alt="2011深圳东岸论坛" src="http://i2.sinaimg.cn/hs/2011/0311/U4356P927DT20110311095830.jpg" />2011深圳东岸论坛

　　2011年1月26日，“新国八条”再次出台，令房地产行业调控在不到1年的时间内连续出了三轮，无论是频率，还是强度，都创了纪录。相应的，惠州2月的楼市也被“速冻”，新房成交量暴挫55%。

　　史无前例的高压调控，将令主要面向异地购房者的“深圳东岸”，面临怎样全新的局面？新政将会对大亚湾房地产项目的销售及价格，产生怎样的巨大冲击？在新环境之下，置业者该如何以全新的视角，挖掘深圳东岸人居的最新价值？

　　带着这些问题，2011年3月8日下午，南方都市报于惠州隆重举行“两年三次调控下———深圳东岸区域价值发掘及营销策略研讨会”，来自深圳东岸的十多家主流开发商，共聚一堂，为地产界提供一场别开生面的思想盛宴。

　　一座只有23.6平方公里的滨海城市，却拥有长达51公里的海岸线。“深圳东岸”，因为美丽的滨海风情，更因为毗邻深圳，成为近20年来国内房地产开发的热土，有业内人士评价它是国内开发商密度最高的地方。走过上世纪90年代初的房地产泡沫，今天的深圳东岸，聚集了万科、合生创展、星河、卓越、皇庭、珠江、花样年、光耀等国内知名开发商，也崛起了合生滨海城等数个以平方公里计的超级大盘。在新一轮调控背景下，深圳东岸房地产前景如何？开发商们又将如何应对？

　　严厉调控下开发商仍乐观

　　自去年4月以来，短短1年时间里，国家先后出台了三次严厉的调控政策，以限贷、限购为主基调的调控直接卡死了异地购房。而这对于严重依赖外来购房人的深圳东岸来说，不啻是一颗颗重磅炸弹，令人对深圳东岸的未来，充满忧虑。

　　不过，现场的主流开发商们均一致表示，虽然国家对楼市的调控越收越紧，但深圳东岸楼市的前景仍然非常乐观，更为出色的滨海资源、对比深圳仅仅“4字头”的房价，令深圳东岸的优势和潜力都一如既往。

　　光耀集团副总裁李丁认为，惠州楼市在2008年金融风暴和政府调控的双重压力下曾步入低谷，但即便在那时，成交量也只萎缩掉了60%。他认为，2011年的楼市肯定比2008年好很多，购房者开始观望虽是事实，但对开发商而言，“只要抓住那剩下的40%的客户，就足够了”。更何况，现在的市场资金依然充足，因此，他对深圳东岸楼市的前景依然乐观。

　　由于深圳东岸高达8成的购房人都来自深圳，因此，各界一直非常关注惠州会否出台限购。不过，现场嘉宾均认为，深圳东岸出台限购的可能性不大。大亚湾房地产协会会长谭建文表示，“大亚湾绝对不会限购”，他认为，深圳东岸目前的房价仍然较低，均价才4700多元/平方米，市场仍旧处于健康发展期，本地政府没必要限购。

　　但谭建文也提醒开发商要做好过冬的准备，要“勒紧裤腰带过日子”，他预计此轮严厉的调控起码要持续一年到一年半的时间才会有所松动。

　　深圳东岸“睡城”是误读

　　对日前央视针对深圳东岸是“睡城”的报道，开发商们纷纷表示不认同。谭建文讽刺报道夸大了深圳东岸楼盘的空置情况。他从正面解读说，关于“睡城”的报道，其实展示了政府在公共配套方面推进或者是宣传的不力，对区域开发商反而是件好事。

　　光耀集团营销总监沈岸戈也表示，D A D A的草地刚开盘时投资客比例的确占50%，但随着社区的成熟，目前自住客比例已经明显提高，“全球的港口城市发展都需要一定的时间，急于套现的投资观不提倡，深圳东岸这个港口城市的发展已经进入了快车道，未来几年就会成熟起来。”

　　在南都记者现场提出“睡城”报道出街后，有网友反映在深圳东岸买房转手难的问题，开发商们立刻变得踊跃起来。合生创展营销总监李伟表示，二手房相对一手市场流转难，是房地产发展的必经过程，“广州的华南板块，以及深圳、北京等城市，都曾出现过同样的问题。”必须要等到人流进来了，学校、银行、娱乐设施等配套才起来，“惠州从早期的100多万人，能发展到四五百万人吗？很有可能，那时候我觉得深圳东岸就不叫睡城了，而那个时候买二手楼的也会蜂拥而至。”

　　李丁也表示，“记得当年也有媒体报道过番禺是个空城，甚至照过大量的图片，现在这里已经居住了几十万人，我觉得这不是问题。”

　　未来应着重强调人居优势

　　“空城”、“睡城”———提到深圳东岸，这是外界的第一印象。本次论坛上，有开发商指出，以往开发商的宣传过于突出深圳东岸的投资功能，忽略了区域实实在在的人居优势，导致对外宣传形象的单一，造成外界对区域形象的误读。

　　惠州市富根实业有限公司总经理辛纪云表示，深圳东岸现在到了重新定位的关键时刻，区域开发商要通过真实的信息传播，改变外界的印象。他以切身经历指出，深圳客对深圳东岸有三个不好的印象，一是，提到深圳东岸，第一反应就是核电站，但实际上核电站是在深圳境内；第二是石化集群，会有污染，但其实，“深圳东岸的空气是经过严格环评的，比深圳好多了”。第三，置业者觉得大亚湾和深圳之间交通不方便，但目前轻轨已经开始建设。

　　谭建文也认为，宣传方面的落后，淹没了深圳东岸在人居方面的优势。他举例称，深圳东岸和深圳的时间距离很快会因为厦深铁路而缩短为20分钟，“深圳到惠阳20分钟，这是什么概念？但恐怕很多人还不知道有这回事。”

　　卓越东部公司营销总监杨训之也认为，对比深圳，深圳东岸的山、海资源优势明显，楼盘密度也相对较低———在深圳旧改项目容积率都调到5.5以上的情况下，东岸楼盘容积率只2.0左右。密度低、资源好、价格低，这些是东岸楼盘的共同优势。另外，政府不断完善的教育、医疗、交通配套也正在强化区域的居住功能。因此，把这样一个舒适的、适宜居住的大亚湾传递给外界，尤其是深圳客，非常重要。

　　焦点话题1调控政策

　　刚需仍在，东岸楼市不会回到2008年

　　谭建文：我认为国家对楼市进行调控是对的，大家还是要做好“过冬”的准备，勒紧裤腰带过日子，起码一年到一年半的时间，宏观政策才会有所松动。今天中行的行长跟我说：“谭总，我们有什么可以合作的？”我说：“房地产你们支持吗？”他说：“我们很想支持，但由于政策影响，我们把我们的客户全部转给深圳做按揭。”我想，如果银行没有我们的业务他们也是没有生意。那开发贷贷不了怎么办？银行可以通过商铺、个贷的方式，给我们贷款。虽然不多，但几百万到两三千万还是可以做到，这也证明银行对惠州当地的经济还是充满信心的，只不过受调控影响没办法。

　　李丁：调控对深圳东岸的楼市将会产生怎样的冲击？我想应该冲击不大，回顾2007-2008年，政府调控加上金融风暴双重力量的作用下，成交量萎缩掉60%。现在的情况肯定比2008年要好很多，我想开发商只要争取在自己的细分市场中做到前一名、前两名就够了。从过往的调控经验可以看出，不管是怎样的营销策略，只要有机会成为市场的首选，尤其是细分市场的首选就可以了。因为剩下那40%的客户对于一个项目来说已经足够。更何况现在的市场资金很充足，所以我还是比较乐观的。

　　杨训之：刚才也有几位领导谈到，遏制房价过快增长是主旋律，可见调控主要是落在一线城市的。从现在的反馈来看，一线城市都受到了限购的影响。刚刚谭会长提到像深圳东岸这样的地方，除非硬性行政命令，否则不会限购。

　　李均：深圳东岸可以说是深圳的后花园，如果城市配套跟上去，相信很多深圳人还是希望可以在这边购房，因为这里离深圳很近，从沿海高速过来仅三四十分钟。至于限购令，我相信对深圳东岸来说，影响不是最大，影响最大的是限贷，因为很多深圳人来买房主要通过贷款，所以限贷对个人和发展商来说都是很让人忧虑的问题。

　李伟：政府只是对一些城市做局部调整，希望把房价以及一个人拥有多套房的现象抑制住，所以他要采取一定的调控手段，把需求分流，实现各个区域的平衡。而二、三线城市的人口增势又跟房地产增长又是有区别的。比如深圳南山，在早期是房子建起来以后，才慢慢把人引过去的，深圳东岸目前也在经历这样一个过程，就是我们筑好巢，等着凤进来。另外，调控针对刚性需求，是打压了还是迟缓了？我觉得应该是迟缓而不是打压，刚性需求依然存在，只不过消化期延长了。

　　林少勇：我不认为会有太大的冲击，目前我们集团在深圳东岸有170多万平方米的土地储备，有三个项目已经开工，销售方面不会有很大问题。深圳东岸现在的价格离深圳还有很大差距，甚至连深圳保障房的价格都达不到，有什么好担心的！另外，广州一限购，周围地区房价全部上涨，因为资金一定要有地方去。信贷收紧对发展商来说，大家都面临资金回流比以前慢一些的问题。但这个问题不会持续太久，贷款政策在下半年应该有所松动。

　　陈江洪：我从“新国八条”里看到的更多是机遇，保障房解决这部分中低收入者的居住需求以后，民意和舆论会得到平缓。在此情况下，对商品房市场一定会放开。因为今年1000万套保障房，未来五年3600多万套，一共是4600万套。如果每套房子平均按50平方米计算，大概是18亿平方米。每平方米按2000元的成本来计算，大概要投入3.6万亿，这个钱从哪里来？还是要基于地方政府卖土地、开发商卖房子交的税收来满足。调控到下半年可能会松绑，特别是明年，对二、三线城市的政策可能会松绑。总体而言，“新国八条”推出，对深圳东岸是非常好的，一定会让深圳的资金流进来。

　　陈伟恒：“新国八条”一是打击短期投机者，这个目的对有实力的开发商是挑战也是机遇，本次调控是非常立体的，从一级市场、二级市场、三级市场，对短期投机者的打击比较严峻。但同时，需求还是有的，CPI还在高位，而且通胀十分严峻，在此情况下，固定资产应该还是最值得投资的首选。

　　焦点话题2房价

　　房价仍然理性，下降空间基本没有

　　谭建文：深圳东岸的房价是4000-5000元/平方米，在全国来讲也是很健康的价格，深圳离我们仅一步之遥，龙岗去年底拍了一块地，楼面地价都7000元/平方米，再加上建楼成本等，至少一万多才能达到成本价，所以深圳东岸有价格洼地的优势。

　　杨训之：刚刚李总(李丁)也谈到，市场最坏的时候，价格并没有太大的变化，既然最坏的市场都已经过去了，这两年区域的房价也没有大涨，所以我想价格是比较理性的。深圳的房价这么高，很多人错失了五年前、八年前在深圳购房的机会，现在因为调控，开通了一个资金渠道，如果你能抓住这个机会，我相信就能让自己的财富增值。

　　刘潇：就我了解，大亚湾的地方政府对楼市还是比较乐观、比较有信心的，他们之所以没有出一些政策来压制房地产，也是因为觉得市场是比较健康的。比如在深圳，一套经济适用房都要7000元左右/平方米，而且还不是人人都能买得到，而深圳东岸的房价仅4900元/平方米，离深圳的经济适用房还有很大的差距，所以政府不担心，只要房子建起来卖出去了，就不成问题，就怕建起来以后没人来买，变成烂尾楼，政府要花很大精力处理。

　　辛纪云：如果大亚湾房价上半年还是降不下去的话，不排除政府会有更严厉的措施。但从另一个层面讲，资本有趋利性，既然你控制不了货币增幅，资金肯定会流过来。目前整个大亚湾、惠阳的均价是4900元/平方米，而广东省的平均价是7000元/平方米，我们基本上是成本价，所以房价下降的空间基本上没有。

　　陈江洪：东岸在今明两年会迎来整个片区价值的快速提升，房地产市场也处在起飞阶段，特别是这么多的巨头分布在环大亚湾经济区，这个架势很像海南岛。这些巨头不仅有非常厉害的研发、判断能力，还有非常独到的信息来源。我们未来会在这里多拿一些项目，我相信，随着片区的起飞，价值一定会得到快速提升。明年东岸的市场会开始真正的起飞，2012-2013年这个市场会非常好。

　　焦点话题3睡城

　　促进政府加快配套建设“睡城”只是暂时的

　　谭建文：前段时间中央电视台报道大亚湾是“睡城”，这个“睡城”也可以做文章，在“睡城”背后有多少G D P？有多少就业机会？有多少山、海？有多少生态环境提供给市民？我们有多少价格洼地提供给深圳的消费者呢？我们应该借这个机会，把大亚湾马上要上马的市政配套，比如学校、市场、医院、幼儿园、就业单位、购物中心、酒店等，推荐给消费者。当然我们也要督促政府，市政配套该建的东西要抓紧落实。其实，现在大亚湾和惠阳的政府是很务实的，环城路和对接深圳的龙海一路、龙海二路、龙海三路，以及我们每个月跟规划部门的碰头会、对接会都在实际推进，只不过都没有报道而已。

　　李伟：其实我觉得这个问题很正常，而且它也是必经过程。在2003、2004年，深圳一手楼成交剧增的时候，二手楼的销量也是跟不上的，为什么？因为那个时候深圳的房地产也刚刚开始。目前的深圳东岸是一个新城市，开发的房屋，需要有人来使用它，最终才能转成二手交易。比如像深圳的南山区，早期南山是老人度假的地方，后来通过城市的建造，人流过去了，学校也有了，银行、娱乐设施等配套也起来了，人们才会越来越觉得这个地方好。深圳东岸现在也在朝着这个方向走。整个惠州从早期的100多万人，能发展到四五百万人吗？很有可能，那时候大亚湾就不叫“睡城”了。现在大亚湾的租量还是可以的，这也证明人流在过来，而且通过政府和一些区域的产业转移，包括大型企业的进驻，相信睡城的改变，只是个时间问题。总的来说，这是一个过程，大家要相信这个过程是很正常的一件事情。

　　焦点话题4营销策略

　　着重推广“人居牌”，

　　调整产品结构吸引深圳客

　　李丁：营销策略上我们做出怎样的调整，以得到更多置业者认可？我认为，可以调整产品结构，针对首次置业者，比如D A D A的草地我们会针对首次置业市场推出精装修住宅；另外，我们年底的一个项目将推出新的可变户型，客户既可以改成100平方米的紧凑四房，又可以改成100平方米的舒适三房。今年的深圳东岸，以小面积别墅为主，我建议大家在产品上做出调整。

　　杨训之：深圳东岸跟深圳最大的区别有四个方面：一是资源优势，这里的山、海资源优势明显，要比深圳的质量更高；二是大盘较多，社区配套更好；三是楼盘的密度相对较低，目前深圳关内已经几乎没有地了，只有旧改项目，容积率都到5.5以上，而这里的容积率只有2.0左右；四是价格优势。在宜居方面，我们需要政府做更多的事情，现在交通比较好，但医疗、教育要加强，我们的东部蔚蓝海岸在积极地跟北师大洽谈，希望能引进来；再有是商业，现在住这里的业主购物非常不方便，希望能把商业做起来。

　　陈江洪：大家在这个区域要合而不同，“合”即大家共同提升片区价值，以及客户对片区的认同感。深圳的资金会外溢，怎么样到深圳东岸？这不是自然的外溢，要去引导。“不同”即大家怎么样进行差异化竞争，客户都来了，都能在这个地方找到适合他们需求的产品吗？而不是简单地打价格战。

　　辛纪云：我们应该重新定位深圳东岸在深圳人心目中的印象，这对整个区域都会有好处。很多深圳人对大亚湾不了解，他们的第一反应是：大亚湾———核电站。希望媒体能向政府多一点呼吁，将交通配套尽快地完善起来，相信我们的销售会更顺利，对大亚湾也会有更好的贡献。

　　柯永贵：调控使得许多看好深圳东岸的购房人开始迟疑，现在要实实在在把市政规划配套做起来，包括未来的轨道建设。我相信不出五年，深圳东岸对深圳的依赖程度，远远超过对惠城的依赖程度。这里是深圳的后花园，我们要用发展的眼光看这个问题，不能只看到眼前的市场情况。

　　深圳东岸论坛

　　主题：深圳东岸区域价值发掘及营销策略研讨会

　　时间：2011年3月8日

　　地点：惠阳丽景酒店8楼会议室B区

　　主办方：南方都市报

　　钟晨 南方都市报房产新闻部主任

　　滕辉 南方都市报惠州广告部总经理

　　主持人：朱文策 南方都报房产新闻部首席记者

　　嘉宾：

　　谭建文 大亚湾房地产协会会长

　　刘潇 大亚湾房地产协会秘书长

　　李丁 光耀集团副总裁

　　陈洪江 大亚湾中联灿邦房地产有限公司董事长

　　李伟 惠州市合生协元房地产开发有限公司总经理

　　林少勇 中萃地产(惠州)总经理

　　李清涛 大亚湾华宇实业有限公司副总经理

　　辛纪云 惠州市富根实业有限公司副总经理

　　沈岸戈 光耀集团营销总监

　　杨训之 惠州市卓越东部房地产公司营销总监

　　柯永贵 深圳星河地产惠阳星河丹堤营销总监

　　朱德新 惠州市馨雅康房地产有限公司营销总监

　　刘敏 大亚湾龙城振业房地产开发有限公司营销总监

　　陈伟恒 碧桂园山河城营销经理

　　李均 惠州市宏业投资有限公司经理

据中国搜铺网(www.3puok.com)