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2月28日，市政府召开上海市保障性安居工程工作会议。沈骏副市长出席并讲话，尹弘副秘书长主持会议。市大型居住社区推进办负责人介绍了本市今年保障性安居工程工作任务安排及下一阶段工作要求；全市18个区(县)政府与市政府签订了2011年保障性安居工程年度“目标责任书”，明确了今年“四位一体”住房保障体系推进指标与具体目标任务。

　　上海保障房数量

　　上海签署保障房军令状今年筹建1500万平

　　据了解，全市新开工和筹措保障性住房的总体目标为1500万平方米，其中经济适用住房约500万平方米，动迁安置房约800万平方米，公共租赁住房开工和筹措200万平方米；其总体供应将达到1150万平方米。

　　近年来，市委、市政府积极贯彻落实国家有关加快保障性安居工程建设的精神，通过廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、动迁安置房等途径，切实改善了上海中低收入家庭的住房条件。今年，随着国家对房地产市场进一步加大调控力度，特别是作为今年国务院一号文的新“国八条”的颁布，使得房地产市场调控特别是保障性安居工程建设成为政府工作的“重中之重”，并纳入了今年市政府的22项重点工作。年初，市领导数次赴保障性住房基地调研，听取保障性安居工程建设进展情况汇报，要求市、区相关部门抓紧政策研究、抓紧土地储备、抓紧开工建设，抓紧配套建设、妥善供应配售，确保该项工作顺利推进。

　　目前，上海已经出台了《上海市保障性住房建设导则》，经济适用住房、公共租赁住房《设计导则》也正式颁布，将对本市各类保障性住房建设方案设计以及建设质量水平的提高起到积极的作用。同时，结合市政府研究出台的关于规范建筑市场的若干意见，在全力推进保障性安居工程建设的同时，要求进一步加强保障房的工程质量安全方面的监管，包括对施工人员的管理、工程质量的验收等方面的工作，做到安全施工、文明施工、科学施工，确保工程安全。

　　十二五期间上海总共将建设100万套保障房

　　“十二五”期间，本市廉租房、经适房准入标准将进一步放宽，力争在规划期内，使中低收入家庭的住房困难得到有效缓解。今天举行的“本市保障性住房建设推进情况”市政协委员年末视察活动中，市住房保障和房屋管理局透露，未来5年，本市拟计划新建住宅1.3亿平方米，其中保障性住房100万套，占总套数60%。

　　目前，本市已形成以廉租房、经适房、公租房和动迁安置房的 “四位一体”住房保障体系框架。其中，廉租房准入标准已五度放宽，收入准入标准从城镇“低保”线320元提高到1100元，财产准入标准从3万元逐步放宽到12万元。

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　　第一页：上海保障房数量

　　上海签署保障房军令状今年筹建1500万平

　　十二五期间上海总共将建设100万套保障房

　　第二页：上海保障房价格

　　2010年上海保障房5452元每平方米

　　徐汇经适房单价较去年涨了两三千

　　第三页：业内眼中的保障房

　　搞好保障房房价必然会下跌

　　保障房建设统筹考虑是关键

上海保障房价格

　　2010年上海保障房5452元每平方米

　　上海统计局报告显示，2010年上海内环线以内区域销售面积69.47万平方米，占全市新建商品住宅的4.1%；内外环线之间区域销售面积448.98万平方米，占26.6%；外环线以外区域销售面积1166.9万平方米，占69.2%。全年各环线区域新建商品住宅平均销售价格分别为：内环线以内为48032元/平方米，内外环线之间为14831元/平方米，外环线以外为11961元/平方米。

　　而如果剔除经济适用住房和动迁安置住房等保障性住房后，内环线以内区域销售面积69.47万平方米，占全市市场化新建商品住宅的7.3%；内外环线之间区域销售面积224.68万平方米，占23.7%；外环线以外区域销售面积655.73万平方米，占69%。全年各环线市场化新建商品住宅平均销售价格分别为：内环线以内为48032元/平方米，内外环线之间为23634元/平方米，外环线以外为17227元/平方米。

　　根据上述数据可以看出，去年内环内无保障房成交，内外环、外环外保障房分别成交224.3万平方米、511.17万平方米，而其总成交金额分别为134.87亿元、266.1亿元，由此计算所得，上海去年保障房成交均价5452元每平方米，其中内外环6013元每平方米，外环外5200元每平方米。

　　有业内人士表示，按照此数据计算，一套60平方米的保障房约35万左右，其基本可满足两口之家居住需求。如果是经适房，则该价格略微贵了点，根据上海经适房准入标准，人均月收入需低于2900元计算，两人需5年不吃不喝。而如果是动迁房，考虑到有动迁补偿费等，5452元每平方米的均价在合理范围之内。

　　徐汇经适房单价较去年涨了两三千

　　徐汇区本批供应的经适房房源全部由市属保障性住房建设基地提供，除了去年试点时供应过的松江区泗泾和闵行区浦江以外，这次还增加了青浦区诸光路和浦东新区三林两处房源。徐汇区住房保障和房屋管理局局长陈继刚表示，此次申购房价层次有所拉开，选择余地更大。据了解，在徐汇区此次的经适房房源中，闵行区浦江基地和松江区泗泾基地的价格每平方米5000元至6000元，青浦区诸光路基地为每平方米6000元至7000元，浦东新区三林基地为每平方米7000元至8000元以上。

　　与去年试点时相比，房源的最高单价提高了两三千元，而有关部门也表示，这是根据房源所在地周边的商品房价格进行核算的，此次增加供应的房源虽然价格有所上升，而大都位于相对更好的地段。业内眼中的保障房

　　搞好保障房房价必然会下跌

　　辛卯年伊始，买房人在“新国八条”、二套房贷首付提高、限购加码、房产税、严征营业税等调控政策下暂缓了购房的脚步。有统计显示，春节7天长假，上海仅成交了23套新房。

　　由此想到2005年以来的所有楼市调控政策之所以效果不明显，主要是因为它们大多着力于抬高楼市交易的门槛，使买卖的成本更高，比如提高各种税费或按揭成数，或者干脆不能买卖，如限购令。问题在于，在其他条件不变(近年来主要是充溢的流动性)的前提下，提高交易门槛的办法也许的确能够起到抑制房地产交易活动的目的，但对价格却不能产生直接的打压作用。

　　有意思的是，几乎每一波调控政策的出台，一开始总是会造成一段时间的成交萎缩期，但市场价格一般并不会随交易的萎缩而下跌。一旦形势稍有变化，又会呈现更加疯狂的量价齐升的局面。

　　其实，道理很简单，但凡想让一种商品的价格跌下来，最终能够管用的，只能是大量地增加供应。好比前段时间菜场里蔬菜价格猛涨，如果只规定一个顾客只能买2斤菜或对菜贩征收更高的摊位费，难道就能让菜价下降吗？谁都知道，要做到这一点，只有一个办法：大量引进廉价的蔬菜。

　　因此，针对房价的调控想要取得实效，正确的办法是增加住宅的供应。换句话说，也就是使市场上出现短期供大于求的局面。

　　保障房建设统筹考虑是关键

　　保障性住房建设提速可以看到政府的决心，对于很多城市而言，保障房建设都会面临资金缺口的问题，东部的大城市不仅差钱可能还会差地，当然相对于东部和西部这两个区域来讲，东部更差地，西部更差钱。

　　因为保障房，尤其是廉租房，包括以前说的现在要做的公租房，都是需要政府直接拿钱来做。而经适房和限价房的资金是通过企业等社会融资来开发的。但是廉租房和以后的公租房可能大部分都是需要政府投入的，所以地方差钱，这个是肯定的。

　　因此将保障房建设制度化显得很重要，这个制度包括两个方面：第一是要进一步完善住房保障的一个产品体系，比如前些年一般没有提到公租房，现在公租房放在很重要的地位，以后可能还会成为整个体系的带头大哥，作用地位是最高的。现在全国形成了大致的体系，包括廉租房、公租房、棚改房、经适房这四个主要产品，还有部分城市包括限价房，也就是说从保障体系角度讲，进一步完善产品是放在第一步。

　　第二步，要在落实过程中把相关的一些机制和体制给理顺。比如融资，我们能不能通过发放一些所谓中长期债券，能不能让险资进入这个领域，能不能鼓励更多的社会资金进入保障房资金投资方面去，这个制度有待于进一步完善，所以说，制度还需要去弥补和健全。

　　与此同时，建房子需要一个周期和过程，对于保障性住房而言，开工量、竣工量要进一步加大，速度要提高，而且配套和选址也很重要。比如，选址远郊，交通不便，乘地铁来回可能要十几元、几十元。对于廉租房住户来说，收入水平相对较低，他们不太能承受高额的出行成本，所以这个应该统筹考虑，各种配套要跟上，应该更加人性化，考虑老百姓真正的需要。

据中国搜铺网(www.3puok.com)