中国搜铺网讯      　编者按：即将过去的2010年，被地产界称为“政策年”。将今年先后出台的政策汇总起来会发现，几乎每一个月都有相关的楼市政策重磅落地。而就在近一个月的时间，二手商用物业等交易土地增值税上调、租房政策的颁布以及土地成交溢价50%、地王项目需申报的新规，再度为这个“政策年”添上了浓重的一笔。

　　从“4·14”到“9·29”，购房贷款门槛一再提高，而广州限购令、亚运停工、土地增值税和地王申报制度，更是全方位地将整个市场纳入调控的范畴。这些都对购房者的经历和佛山楼市有着不同程度的影响。盘点2010年，注定要从盘点楼市政策起笔。

告别2010政策篇

　　政出频繁置业门槛一路走高

　　从今年楼市相关政策出台的密度来看，各种政策落地频率之密堪称史上之最。根据南都记者不完全统计，除了7、8两月佛山的房贷政策在“认贷”还是“认套”、是否限制异地购房、抵押贷款门槛多高和优惠上浮利率标准等不确定的消息中“拉锯战”之外，其它十个月均有楼市相关政策出台。

　　从这些政策所指的方向来看，其最直接的体现就是购房门槛一路抬高。二套房贷收紧的风从去年吹到今年2月份“粤四条”的出台提到严格执行第二套房贷制度。随后“414新政”提出购买第二套房需首付五成以上，贷款利率上浮10%，对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

　　在鼓励首次置业，抑制投资性需求的同时，改善型买家并未成为4月份新政的主力限制群体。但是随着进入第三季度以来成交量逐渐回升，9月29日，央行、银监会再次发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，佛山各家银行从10月起执行新的房贷政策。中、工、建、农、招商、广发等银行率先暂停发放第三套房贷，并将首套房贷首付提升至三成。11月，多家银行总行再度向分支行下发通知全面取消房贷7折利率。

　　随着首套房的门槛提高、三套房停贷的落地以及异地购房受限，大部分改善型置业买家纷纷被挡在置业的门槛之外。

　　全方位“用药”商业和土地市场纳入调控范围

　　盘点2010年的楼市政策不难发现，除了政策的出台十分频繁之外，其针对的范围可谓“全方位”。

　　4月份限制住宅的贷款政策，让部分买家止步，但是投资客始终在寻找适当的投资渠道。5、6月份，商业地产异军突起，多个楼盘的商铺销售率超过8成，比起新政前几乎呈数倍增长。但11月份开始由禅城率先执行的二手商用物业交易的土地增值税由原来的0.5%增加到6%，政策的辐射范围开始触及到商业。

　　同时，今年的政策在土地方面也出台了系列规定。包括3月份国土资源部发出通知，要求土地拍卖的首付款比例达到五成，保障性住房和中小套型住宅的供地不低于总供地量的70%。本月19日再提出对招拍挂出让中，溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块需进行上报。

　　除此之外，今年11月份开始，中心区还面临着亚运停工的限制，包括保利香槟花园、碧桂园城市花园等项目都在停工区域之内。在11月份发布的还有对规定境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房的限制，这些相关政策都从不同方面对房地产市场进行一定的调控。

　　“不过，今年的调控政策主要着力于需求方，对于供应方面却涉及得比较少。”佛山经纬房地产咨询有限公司市场部经理李华宇表示，单一地抑制需求而没有增加供应，将可能引起未来需求的反弹，此外，作为一级市场土地供应方的主导在于政府，土地成交价格的上升也势必决定了其未来价格的走势。

　　焦点

　　年末最后一击 二手商用物业交易土地增值税提高了11倍

　　最近在佛山买房的李先生遇到了烦心事，他6月份在桂城买下一套商业性质的公寓房，尚未过户就遭遇最近新出台的“非住宅物业土地增值税提高”政策，被迫要多交近万元的税费。而购买了一套住宅单位打算间隔后出租的王先生，还未开工就听说相关新规定指出，“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位。”

　　年末政府有关部门对商业地产的投资客和部分放租投资的业主再度出击。

　　首先是土地增值税将从原来的0.5%提升至6%的政策风越演越烈，而记者获悉，禅城区在上个月就开始悄然实施这一政策，而桂城的二手商用物业买家近日也接到中介公司关于土地增值税比例上调的通知。和基地产聂卫英经理向记者算了笔账：以后购买二手商业地产的土地增值税要比原来提高11倍，也就是100万的商铺原来要交5000元，现在要交6万元。

　　同时，上周末出台的出租房政策规定，明年2月1日起，出租者不得将原设计房间区隔开来单独出租。记者采访发现，佛山这类物业并不罕见，例如桂城的桂南名都和柠檬时代都有这种情况，投资者购买一套面积相对大一点的单位分租出去，不但可以花低单价购入，还可以享受到更高的租金。

　　“我们一层有三间间隔开，还在走廊开大门，很影响其他业主。”家住柠檬时代的小娜告诉记者，原业主花不到40万买下50多平方米的 房 子 ，花了3万元将其分开两间，希望这样可以将一间原本月租1500元的房子，改成两间，每间1000元以上共计收取租金2000多元。因为在走廊擅自建造一个大门，所以其他业主意见很大，但对这一情况一直投诉无门，希望这一举措可以严格实施。

　　有业内人士认为，限制擅自改动房屋结构出租对于安全防范确实可以起到正面作用，但是这部分出租单位原本面对的中低收入群体，如果被迫涌入中高端或者面积较大的公寓，对于租金可能会有推高的影响。

　　链接

　　2010年佛山楼市相关政策

　　●1月7日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”)。

　　●2月26日，“粤四条”出台，严格执行第二套房贷制度。

　　●3月8日，《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》规定土地拍卖首付款比例提高到50%。

　　●3月22日，国土资源部要求各地在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，不得出让住房用地。

　　●4月14日，购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付三成以上；购买第二套房首付五成以上，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

　　●4月17日，《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，(新国十条)提出部分地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停贷。

　　●5月25日，《关于加强土地增值税征管工作的通知》规定各地土地增值税最低预征率和核定征收率。

　　●5月26日，《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》要求对“二套房”的认定执行“认房又认贷”。

　　●9月29日，《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》要求全面暂停发放三套及以上住房贷款，首套房首付一律三成以上。

　　●9月29日，通知从10月1日起调整房地产交易环节契税和个人所得税优惠政策。　　●10月19日，中国人民银行宣布金融机构一年期存款基准利率一年期贷款基准利率上调0.25%。

　　●10月20日，住建部发布通知，上调个人住房公积金贷款利率。

　　●10月21日，《关于进一步规范商品房预销售行为和加强商品房预销售监管的通知》。

　　●11月1日，多家银行总行下发通知，全面取消房贷7折利率。

　　●11月1日，《关于亚运会期间佛山市实施机动车交通管理和建设工地等扬尘控制临时措施的通告》规定12月20日禅桂新核心控制区域内停工。

　　●11月3日，《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》公积金二套房贷首付比例不低于五成，利率不得低于公积金贷款利率的1.1倍，并在全国范围叫停公积金三套房贷。

　　●11月4日，《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》规定境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房。

　　●11月5日，《关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告》中明确“其他”类(包括商用物业、车位等)项的征收标准为6%。

　　●12月19日，招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块需上报。

　　●12月20日，《商品房屋租赁管理办法》出台规定房屋出租者不得将原设计房间区隔开来单独出租。据中国搜铺网(www.3puok.com)