中国搜铺网讯          北京房地产交易管理网数据显示二次调控后截止12月20日，北京房地产市场住宅总成交为29437套，环比去年同期的44237套下调了33.5%。而商业单元则出现了明显的回暖趋势，成交量环比明显上涨了11.1%。但是办公单元则下调了31.1%。

北京中原分析认为出现：商业单元一枝独秀的主要原因有几点：

首先：住宅市场宏观调控，4月来的住宅调控系列政策非常明显的抑制了投机及投资需求，使得住宅市场出现了明显的下调，特别是针对住宅的限购使得住宅成交量下调了近3成。而商业地产享受的贷款比照住宅第二套房的首付5成、利率1.1倍的政策。而且不限贷款套数。

其次：商业地产价格相对低估，北京的商业地产价格在09年来的资产暴涨潮中受到的影响比较小，在朝阳门等二环内热点区域的部分写字楼的价格仅相当于通州的住宅价格，使得商业地产价格基本没有泡沫，成为了最近部分投资者的首选。

第三：商业地产的回报率高，相比目前北京住宅租售比已经超过1：500以上，商业地产的出租回报率在1：300左右，比较高的回报率也使得最近考虑价值投资的购房者更多考虑商业地产。

第四：通货膨胀明显，而商业单元成为很多消费者抵御通货膨胀的重要商品。

第五：写字楼市场未升温的主要原因是大部分体量比较大，投资标的太大，这使得商业地产在这次调控中异军突起。

第六：商业地产改住现象明显，相比住宅的高价，同区域的商业地产部分价格甚至不足住宅的6成，这使得可以改住的商业地产受到最近投资市场的关注。

商业地产供应占12月供应近5成

北京房地产交易管理网数据显示，截止12月20日，供应的非住宅类地产面积高达108.9万平米，占到市场总供应量的近5成。

地产开发分为三个阶段：初段是住宅开发，第二个阶段是商业开发，第三个阶段是地产服务业。显然，目前中国地产业已进入第二阶段。住宅开发暴利正在逐渐过去。

商业地产库存面积减少40万平米，首现供小于求。

商业单元库存基本未上涨，而库存上涨的主要是住宅，和办公单元数据则依然库存明显上涨。相比4月调控初期房均上涨了近2万套。

北京房地产交易管理网数据显示，日前北京期房商业单元的总库存面积为232.3万平米，而楼市调控前的4月14日库存面积高达274万平米。调控以来库存面积下调近40万平米。而住宅类地产及办公单元的库存面积则明显上调

北京中原分析认为，楼市调控后商业地产出现有别于住宅的火热可以说有利于市场的良性发展，首先住宅市场的高度热炒受到了抑制，将住宅的投资属性剥离逐渐回归居住。资金转移到商业地产。其次商业地产受到市场重视有利于住宅的完善配套。使得房地产市场进入良性循环。

商业用地成交比重逐步上升

从近期土地成交情况来看，自4月房地产调控政策出台之后，商办用地成交比重逐步上升。根据中原统计的十二个大中城市土地成交数据显示，商办用地成交宗数比重由4月的25%上升到二次调控后的近4成。另外，商业和办公楼开发投资额占整体开发投资额的比重开始也呈现出逐步回升的态势。而北京为例在12月份的CBD中服地块也均为商业地产。据中国搜铺网(www.3puok.com)