中国搜铺网讯        国庆长假之后，房地产调控政策突然加强，随着“9.29新政”、“10.20加息”，房地产二次调控轰然落地，给骤然升温的房地产市场又泼一次冷水。10月楼市在政策的强力调控下，已不复9月之勇，开始回调。进入11月，政策进入一个稳定期。由于各地10月对宏观调控政策的消化程度不一样，再加上年底各地推售量不一样，导致11月楼市市场分化现象严重，毫无规律。

　　二次调控中的市场表现各不相同

　　一类城市：随着各地市场对调控政策的消化程度不一样，市场走势开始表现出分化。从新房成交面积来看，北京、杭州两城市成交量开始出现反弹，其中，北京环比增长19.1%；杭州环比增长32.6%。而广州、深圳、上海成交量表现为继续下探，其中，广州环比下降66.0%；深圳环比下降48.9%；上海环比下降21.4%。从新房成交均价来看，各城市也是表现不一。北京、上海成交均价保持增长，其中，北京环比增长15.3%；上海环比增长3.2%。而广州、深圳、杭州成交均价开始下跌，其中，广州环比下降3.0%；深圳环比下降16.2%；杭州环比增长6.3%。总体来看，一类城市市场对调控政策的反映开始出现分化。

　　二三类城市：少数城市表现为量价齐升，这主要是以天津、珠海、中山为例。其中珠海新房成交量增长尤为突出，环比增长122.0%。但总体来看，随着宏观调控政策的不断深入，在一类城市市场下调的示范效应下，二、三类城市大部分市场新房成交量开始下调，然而成交均价仍保持小幅上涨的态势，“量跌价升”的特征表现明显。

　　总体来说，宏观调控政策对成交量的抑制表现较明显，但对房价的抑制作用仍然不大。相反，上海在二次调控中，成价均价还创反弹新高，再一次挑战了国家的宏观调控政策。

　　政策：加息预期升温，房产税流言又起

　　12月9日，央行公开市场操作暂停3年期央票的发放，这表明公开市场操作手段在回收流动性方面作用有限。另一方面，12月11日，国家统计局发布11月份国民经济主要指标数据称，11月份居民消费价格同比上涨5.1%，环比上涨1.1%，创下28个月来的新高。同时，周末中央经济工作会议提出明年要把稳定价格总水平放在更加突出的位置。可见，通货膨胀已成为现在经济生活的主要问题，虽然周末央行采用提高存款准备金率的方式来收紧流动性，但CPI的高位运行短期内可能难以下滑，故加息的可能性还是存在的。

　　作为抑制房价的手段之一，房产税的征收被视为一剂猛药。而进入新一轮五年规划，房产税的征收也被视为改变地方政府土地财政的重要手段。近期，市场上又传言上海与重庆将作为首批试点城市即将征收房产税。

　　不管是加息预期的升温，还是房产税征收的传言，尽管未将实现，但其始终是悬挂在市场上的达摩斯利剑，何时落地，即与市场的冷热有关，又与宏观经济走势有关。就目前形式而言，加息手段运用的可能性较大，而房产税的最终落地则仍有一段距离要走。不过，无论这两种政策落地与否，都表明政府对房地产的宏观调控并没有放松，抑制房价上涨仍将是政府一大工作重心。可以说，房地产调控仍将是未来房地产市场发展的主旋律。

　　市场在调控中分化，政策调控难度加大

　　在经历10月房地产二次调控之后，11月全国各楼市表现不一。这主要表现在以下几个方面：

　　不同类型的城市：一类城市与二、三类城市表现不同。一类城市由于受政策影响大，大多表现为量价齐跌；而二、三类城市受政策影响小，大多表现为量跌价涨。

　　同等类型的城市，在楼市调控下也表现不同。同是一类城市，北京、杭州成交量上涨，而广州、深圳、上海则下跌。而价格上海在调控中创新高，杭州小幅上涨。同时二、三类城市，天津、珠海、中山表现为量价齐升，其他大多表现为量跌价涨。

　　同是限购城市，北京、杭州、天津新房成交量上涨，而广州、深圳、上海则下跌；北京、天津、上海新房成交均价上涨，而广州、深圳、杭州下跌。

　　世联研究认为，11月全国市场走势各不相同，一是由于10月份各地楼市受政策调控的影响程度不一样，造成11月有的城市反弹，有的继续下探的走势；二是由于全国各地楼市发展程度不一样，房价上涨幅度不一样，造成各城市房价涨、跌互现；三是由于各地出台的楼市调控政策不一样，造成限购城市与非限购城市走势相异。总之，调控政策因为市场走势不同而表现差异，而市场又因调控出现分化，这种分化的市场，使得政府在房地产宏观调控中难度变大，这也验证了温总理说楼市调控难的观点。 据中国搜铺网(www.3puok.com)