中国搜铺网    明年新商铺招租租金超预期,重申“买入”,上调目标价至45元。考虑到2011年开业的国贸商城五区和篁园市场商铺招租情况超预期,我们将小商品城2011-2012年EPS由1.04元和1.32元上调至1.4元和1.81元。我们预计商铺出租2011年EPS为1.1元,给予30-35倍PE,房地产2011年EPS为0.3元,给予20倍PE,对应股价39-45元。2011年净利润同比增长82.5%,盈利增量主要来自于五区、篁园市场新开,一期市场东扩及四区5楼商铺搬迁入驻。
　　商铺差异化定价打开市场提租空间。此次商铺招商最大的特点就是商铺按照入场资格、楼层位置以及商位综合因素三方面分类,按各自情况对号入座,乘以相应的租金系数,而非以往简单的所有商铺租金“一刀切”模式。现有商铺定价形式不仅透明公平,更重要的是,打开了优质商铺租金提租空间,从而带动未来整体商铺租金水平。
　　未来各老市场提租空间在于:其一,以往政府指导定价商铺比例下降。我们测算目前政府指导定价商铺比例约在20-30%,未来有望上升至50-60%。其二,政府指导定价租金价格上涨。我们测算现有政府指导定价商铺平均租金约为2500-3500元/平米,未来有望上升至5000-6000元/平米。尤其是,如果未来各老市场租约到期后,使用新的“分类系数加乘”差异定价模式,将有效地释放老市场优质商铺的租金提升空间。一期市场和国贸四区分别将于12年10月和13年10月租约到期。
　　提租增大未来小商品城盈利增长弹性:相比海宁皮革城重资产异地开发市场的增长模式,小商品城提租增长模式享有其特有优势:资本开支小,财务风险小;由于市场折旧和费用已发生,提租部分基本将全部转化为净收益;市场人气积累提升无形商业价值等等。提租将大幅提升公司净利润和ROE水平。我们预计公司2011-2012年净利润率有望从2009年的24.3%提升至32.2%和37.7%,10-12净利润CAGR达到38.9%。
　　2011年新开市场一次性流入大量现金流,支持后续经营扩展:五区和篁园市场新开商铺租期为1-3年,其中3年期租约的商铺将一次性付出3年租金。假如三年期租约商铺比例为30-50%,则两市场新开将给公司明年带来23-28亿元现金。
　　充沛的现金流足以支撑公司未来义乌和杭州大量的房地产项目开发。据中国搜铺网(www.3puok.com)

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