广州商铺网讯 老城区改善型买家纷纷出动 番禺白云改善型买家蠢蠢欲动

子女上学，父母养老，爱人上班，为改善居住环境……有太多理由催生买房念头，但手上有限的资金却无法将念头一一实现。换房吧，这是最现实、最靠谱的做法。当一手楼市唱响“金九银十”之时，身边的二手楼市也变得躁动不安。卖家眼看形势一片大好，纷纷高喊反价。买家长期被压抑的刚性需求终于爆发，以“追涨不追跌”的购房心态结束观望。一时间，广州二手楼市10区10景象，因各区卖点各不相同而差价不一。其中又以越秀、天河、海珠、荔湾的改善型买家最为突出，番禺、白云酝酿下一轮置换风暴。

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越秀：跨区客睇学位，同区客睇品位

置换面积：80~120平方米

置换预算：100万~220万元

在广州，没有哪个区的优质学位能与越秀区的较劲了。家境小康的江燕原与丈夫居住在荔湾区康王路段，90平方米的楼梯楼住得惬意。可自从儿子豆豆出生，江燕便萌生“换房”念头。先以100万元将手中房产卖出，再以180万元在文德路购入一套15年楼龄114平方米的电梯房。他们通过跨区换房让豆豆顺利就读文德路小学。

原家住珠光路的陈伯，为了让居住环境更舒适，年初经中介行以60万元卖出20年楼龄60平方米的高层楼梯房，花费近百万买入德政路一套低层两房一厅80平方米的楼梯楼。合富置业德政二分行主管王金华表示，考虑在该区置换房屋的买家往往先考虑“楼宇新净，楼龄低，低层楼梯楼”，强调“以小换大，以旧换新”，其次才是孩童的上学问题。

记者观察：跨区买房者不妨选择“先买后卖”，尤其是买学位房的买家，看见心仪的房子就该主动出击了。在房屋交易中，注意核实所购的房屋是否保留学位，免得“竹篮打水一场空”。

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荔湾：老住户从郊区回流凑热闹

置换面积：90~130平方米

置换预算：100万~250万元

“荔湾区的改善型买家占总买家群的四成，其中有相当一部分的业主是老人，他们改善的不是居住条件，而是热闹与人气。”中原地产荔湾区恒宝分行营业经理莫杜华说，选择荔湾区置换房产的业主多半是退休的老住户。他们其中有已搬离市中心10年的郊区“回流客”，因其过不惯郊区过于安静的生活，加之当地医疗条件限制，最终决定“回归城区”。

荔湾区刚性需求较大，区内二手高端楼盘售价在2.7万~2.8万元/m2之间。楼盘出货速度较快，以市价放盘1周内即能出手。

记者观察：在荔湾区置换房产需留心，单体楼的楼盘价格虽低但总体素质较差，区内社区配套比较成熟的有富力广场、恒宝华庭、新光城市广场等。

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天河：同小区小换大，番禺客回流

置换面积：100~150平方米

置换预算：150万~200万元

合富置业华港南分行主管陈志锋说，天河区优质学位有限，但胜在交通便捷，购物商圈成熟，且聚集了一批兼具超前消费意识与有一定消费能力的白领精英。其中，又以“天河北板块、珠江新城板块和天河公园板块是最吸引改善型买家眼球的”。中原地产天河区高级营业经理苏新晴指出，家庭人口增多是该区改善型买家置换房屋的主要原因，这类买家还喜欢置换同小区的优质单位。

保值兼具投资价值的楼盘亦受到天河区改善型买家所关注。其中，从番禺区回流客户是近期天河区改善型买家的重要组成部分。苏新晴表示，“前几年番禺区开发了几个大盘，因居住环境优良，吸引了市区众多年轻的买家。但随着这群买家的成长，老人医疗、孩子上学等问题出现，令回流天河的买家增多。”

记者观察：看重交通条件的买家可选择天河北楼盘，居住群体以年轻白领和企业中层为主。天河公园板块属于后起之秀，因毗邻区政府，配套日趋完善，二手楼价逐年攀升。珠江新城楼盘的投资回报率较低，但颇具升值潜力。

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海珠：新旧楼差价大，自住客多扎堆

置换面积：100~150平方米

置换预算：100万~200万元

“9月起，20年楼龄的楼梯房，地段较好的可以卖到每平方米1万元，而且几乎是隔天就能出手了。”德诚行地产海珠二部区域负责人黄景元说。

海珠区是一个“个性鲜明”的区域，与其他区相比，海珠区二手楼市场趋于平稳，即便在国家多番出台政策调控房价之时，海珠区二手房成交量亦无明显下滑。基于刚需，自住型买家出现扎堆，选择此地的“炒家”和投资客较少。

记者观察：该地区因地段不同而差价不均，新旧楼差价较大，如楼龄较新且占据地铁交通优势的富力千禧花园电梯楼12楼，68平方米，东北向带靓装修，售价110万元。而新港西路楼梯楼，53平方米，南北向配简单装修，售价51万元。区内可供选择的改善型物业价位较多。

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