广州商铺出租   　中国住房制度改革以来，房价虽然经历过一些小风小浪，但总的来看处于持续向上的态势。特别是2007年、2009年下半年至2010年首季的两次大涨，一、二线城市的房价已经翻了几个跟斗。

　　在如何看待房价形势上，今年3月全国两会期间，住建部长说“未来20年房价上涨压力仍然很大”。5月，住建部政策研究中心主任陈淮博士，在河北的一个论坛上表示，中国需要20到30年时间达到让民众“买得起房”的目标。他是这样分析判断的：4 }: H3 m0 m9 B  {6 \

　　中国城镇2009年有纯住宅131亿平方米，但中国城镇居民总数2009年末为2.1亿户，户均不过60平方米，还处于“初步脱困”水平。
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　　陈淮分析说，1999年以来的10年中国城镇建了7000万套住房，相当于家庭总数的三分之一。但同一组数据也容易解读出，中国每年每百户家庭只能有3到4户改善，搬到新房去。“中国住房严重短缺，就算房子不要钱，4套房子也变不成70套。”
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　　四季吉认为，陈淮虽然号称著名专家，但他片面地看待问题，特别是脱离国情，脱离实际，从而极度地夸大住房市场需求，得出了“住房严重短缺”的错误结论。
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　　先对其言论解读如下。
　　现有城镇居民2.1亿户，按全部都住上新房的目标，必须新建2.1亿套住房。而10年来只建了7000万套，只解决了三分之一，还有三分之二没有解决。现在每年只能解决3%—4%，因此，全部解决就需要至少20年。同理，20年内中国住房严重短缺。再同理，未来20年房价上涨压力仍然很大。3 C4 r$ ?2 Y' ^* }& _3 ~/ F

　　真的不敢相信这就是拿国务院特殊津贴的人说出来的话。而实际上，他的这番话已经在好几年来不同场合多次表述过。  }' d2 }% _4 广州商铺出租  h5 O  J5 Z
　　最让人不明白的是——, w) C* H6 E; s# {0 K
　　1、1999年以前的住房不见了。这就是他看问题不全面的一个突出表现。进一步地分析其观点，就不难发现，按陈氏理论，1999年以前的住房必须全部推倒重建。尽管最近(前几天)改了口，说是有一半要拆掉，即使如此，也还有一半存在啊!
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　　2、现有全部城镇居民家庭都住上新房，都买得起房，不能不说是振奋人心的美丽画图。问题是做得到吗?不要说全部住上新房，就说买得起房，我看就得先把目前的房价至少砍掉一半，然后还得保证今后(比如20年)房价上涨速度与居民收入增长速度相适应，才能让绝大多数人买得起住房。一方面说20年内严重短缺涨价压力大，一方面说要让民众买得起房。这个矛盾大概也只有等陈“真人”来化解。脱离国情、脱离实际的目标，不由得人想起过去的“大跃进”。) x/ r0 ]2 T+ r5 R, b6 W7 A

　3、中国在未来的几十年，住房严重短缺。这才是他最想说也是说的最多的一句话。而正是他对中国住房市场供求错误的分析判断，给不断大幅度上涨的房价提供了强大的理论依据。
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　　多年来，支撑国内高房价的因素，除了财政、货币、金融、灰色收入、投资投机等等之外，强烈的价格上涨预期在市场中在社会中发挥得淋漓尽致。近几年的两次涨价高潮，更犹如强心针加剧了人们的涨价预期。而在这种人们的心理活动过程中，作为全国房地产业最高级别参谋部——政策研究中心主任的观点，不仅可以影响国家房地产主管部门的决策，更可以为众多的开发商、房地产中介、业内专业人士以及一大批购房升值的人所顶礼膜拜。" `+ a( R) j3 f( L* X& t; q

　　目前中国住房严重短缺吗?20年内还将严重短缺吗?6 p6 \' ~  e4 }2 \) [9 v* R9 |
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　　我想，有识之士应该冷静下来认真思考这个关乎中国经济命运的问题。
　　在拙文《从城镇住宅竣工面积看全国空置住房》中，我已认为，必须全面、客观地掌握现有城镇居民的实际居住状况，因为这是分析判断整个房地产市场供求的基础。如果眼睛只盯在住房制度改革以来由开发商提供的住房上，势必得出严重供不应求的错误结论。近20年来，我国城镇住宅竣工面积高达近100亿平方米，如果加上改革开放初期的10年的竣工面积(估计20亿平方米)和事实上存在的“小产权房”(有人说大约60亿平方米)，仅改革开放以来新增的住房总量就达180亿平方米。按平均每套房子80平方米计算，共2.25亿套。按全部城镇居民6亿人计，平均每人高达30平方米。9 y; y; ~7 a0 a0 x- m

　　但也应该看到，现有城镇居住居民中，还有大量包括农民工在内的外来就业经商人员。除了少数商人买得起城镇住房居住之外，他们的居住问题一部分由大中厂矿流通企业提供宿舍，大部分以租赁形式居住在“小产权房”。如果说小产权房解决了几亿外来人员居住的话，那么，6亿城镇居民就新增了120亿平方米，平均每人20平方米，折算1.5亿套，相当于四分之三的家庭换了新房。

　　改革开放以来，中国在经济持续高速发展的同时，房地产市场也得以更高速度的发展，特别是住房制度改革以来尤为迅猛，最近10年新增住房62亿平方米，相当于在此之前20年近60亿平方米的新增面积。30年来，我们已经大大地缓解了城镇居民的住房问题，平均下来每人增加了20平方米。应该讲，目前我国城镇居民平均每人已经拥有28平方米的居住面积，与现阶段我国的经济发展水平大体上是相适应的。看高一点的话，这样的居住水平，要比东方明珠——香港好多少倍!难怪好多年前，就有专家说，广东大城市的居住已经超过了小康水平。; X# Y, n; w: t! W- h$ c

　　这就是我们的住房现状，数据告诉我们，从总体看，中国城镇居民住房面积过小的主要矛盾已经基本解决，已经不再存在住房严重短缺的问题。当然，由于不同地区不同人群之间会有差异，以及城镇新增中产阶层、派生新家庭和一部分仍需换房改善等等所产生的住房需求，但这些都只是次要矛盾，完全可以在今后与经济(GDP)发展水平相适应的房地产市场的正常投资增长中得到解决。/ y- [0 C  X& @6 I8 Q/ n
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　　陈淮主任的使“2.1亿户家庭全部住上新房，即今后20年还要再建1.4亿套住房”，这样的宏伟目标不知道是怎么来的，有没有经过论证，或者是他信口开河，一厢情愿。不管如何，这样的住房发展目标，显然足以“赶英超美”。他已经彻底地忘记了中国的人口、土地资源、环保以及经济发展水平，还有由于房价畸形而加深加剧的收入差异。! u& ~  n7 X$ E
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　　实事求是地对全国住房市场供求予以分析之后，四季吉认为，我国的住房需求和供给从总量上看已经大致趋向平衡，是时候开始逐步消除“虚火”并转入正常发展阶段，而不能任由透支未来的房价继续疯狂下去。但历史也告诉我们，当社会上绝大多数人们包括广大的消费者、经营者以及与此紧密相关的银行、中介甚至地方政府、主管部门，都进入一个如痴似醉、高度亢奋状态的时候，试问有几个“众人皆醉我独醒”?而此时市场在经济规律的支配下，其“大棒”也正在悄悄地举起。

　　30年来，我们经历过无数农产品、日用工业品和生产资料从严重短缺到过剩的过程，其中不乏极度膨胀到一蹶不振的鲜活例子。难道我们不能、不会从历史经验教训中醒悟过来，而必须重蹈旧辙?何况房地产有别于其他任何一种商品，一旦必须经历这样的过程，那将是国家、国人所最最最不愿意看到的事情。1 [3 H2 M1 I9 @/ {

　　中国古话素有“事不过三”的经验之谈。把它运用到现实的房地产市场，不知道能不能应验。 广州商铺出租 辑

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