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信息时报记者 罗莎琳 摄

信息时报记者 徐凤 摄

　　近期，监管层对房地产信贷尤其是开发贷款风险发出密集警告，并称部分房企资金链已出现断裂。受到资金链压力的影响，开发商终于沉不住气了。

　　上周末，多家开发商提前试水，广州迎来数十个楼盘开盘，包括翰林8090HOUSE开盘、逸彩新世界推新组团、金地荔湖城推新货、龙光萝香悦山开放板房……一改上半年楼市阴霾，近期广州楼市出现明显回暖，不仅看楼人气增加不少，成交数据也呈现上涨势头。新政不过三个余月，楼市便出现回暖，是昙花一现，还是买房需求的报复性反弹？

　　此外，住建部官员表示，房产调控政策将会持续下去，未来楼市走向更引人猜想。 广州商铺出租网  

　　现象

　　楼盘提前促销　大打优惠折扣牌

　　距离“金九银十”还有一个月时间，从7月下旬开始，广州楼市便提前迎来一个推货小高潮，各大开发商都大打“优惠折扣牌”来刺激低迷的成交格局。其中，位于龙洞的翰林8090HOUSE可打9.7折，金山谷洋房5万元抵10万元，此外，珠江南沙御景苑、金地荔湖城新货、逸彩新世界新货登记均9.5折。而开发商的小试市场取得了不小的回报，几个新盘均人气不俗。

　　逸彩新世界朗逸廷1月开盘创下千人抢购的纪录，上周六延续火爆场面，虽然没有千人抢购，但认筹也超20%。早上10时30分，销控表已贴上88个红点，其中101.06平方米单位最受追捧，售出了16套。开盘当天，项目七成单位已售出。此外，龙光萝香悦山开放板房当天，也迎来了40多批看客。

　　记者了解到，自7月以来，不少地产集团一改上半年销售劣势，销售呈现上涨趋势。富力地产公布，截至今年7月底，集团录得销售收入约153.84亿元，按年升6%，销售面积达约124.45万平方米，按年跌18%。富力地产董事长助理陈志濠表示，市场经过调控措施后开始呈现稳定，部分等待良久的买家开始活跃起来；而早前受调控措施影响而造成较绷紧的供应量，最近得以舒缓，集团7月交投量明显上升。

　　著名房地产营销策划专家谢逸枫指出，开发商只要等到市场时机成熟、储备的客户达到推货开盘条件，就会采取“低开平走”的方式，快速消化房源和库存产品。

　　中地行传播事业部副总监陈扬分析表示，目前开发商折扣优惠不少主要是开售前期的操作，在市场环境逐步恢复的情况下，开发商最直接的卖楼策略就是控制优惠措施，包括变动优惠折扣、增减优惠项目等。

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　　原因

　　房企资金告急　降价卖房缓解压力

　　近期，监管层对房地产信贷尤其是开发贷款风险发出密集警告，并称部分房企资金链已出现断裂。此外有消息称，对于囤地房企，今后银行将不给予贷款，这对开发商而言更是雪上加霜，降价卖房便成了解决资金的出路。

　　部分房企资金链断裂

　　银监会近日召开的会议上，通报了前期压力测试结果，在房价下降30%、利率上升108个基点的前提下，样本银行房地产不良贷款率将上升2.2个百分点，税前利润下降20%。“部分房地产商存在资金链断裂现象。”监管高层人士称。

　　银监会统计数据显示，目前房地产信托融资成本高达12%～17%，赴香港发债利率为11%～15%。近两三个月以来，在恒大地产8.5折促销的带动下，多数房企纷纷加入降价风潮，资金压力可见一斑。此外，近两个月来，在交易所挂牌股权转让的房地产企业，仅上海地区就有5家。在华东地区，也出现一些小型开发商纷纷“借钱”的情况，部分竞争力弱的开发商生存空间已十分有限，只能直接出售其股份来填补资金缺口。

　　据悉，4月房贷新政的出台，让多数房企销售不佳，利润受损。在目前已公布的12家房企中，除了合景泰富、SOHO中国分别完成全年销售目标的66%和66.05%外，其余只完成年销售目标约四成，其中，绿城和恒盛地产分别完成年销售目标的32.69%和28%。

　　此外，监管部门近期对“银信合作”亮红灯，也让开发商融资渠道越发狭窄。据悉，目前银信合作理财产品规模已突破2万亿元，以信托贷款和信贷资产投资类业务为主。这一规模从去年9月末的不足6000亿元，今年4月末已飙升至1.88万亿元。

　　囤地房企贷款受限

　　当开发商们认定暂时没有新调控政策出台的时候，真正指向资金链关键环节的动作，却正在悄然推出。日前，国土资源部一位官员证实，有关囤地企业的“名录”已由国土资源部转交银监会，并将不日分发到各商业银行。有消息称，这份材料中，全国涉及的闲置土地数量达1436宗，其中涉及不少上市企业和知名房地产企业。

　　按照调控政策，有囤地记录的企业将在银行信贷方面被予以限制、封杀。不过，在此之前，银行系统里始终没有完整而系统的囤地企业名单，在拥有这份名录之后，银行信贷的限制才刚刚真正开始。

　　谢逸枫认为，如果没有贷款，中国50%房企将存在资金链断裂危险。中国房地产协会2009年初一项统计显示，中国房地产商有83%以上依靠银行信贷这一间接融资渠道；而央行统计数据显示，2010年1～6月，房地产开发贷款新增1625亿元，6月末余额同比增长26.1%。

　　毫无疑问，在房企自筹资金困难、销售回款缓慢及楼市持续调控等因素下，开发商下半年的日子将非常“难过”。穆迪亚太区副总裁钟汶权表示，未来两年内，一些公司将处在巨大的资金压力下。为此，抛售手中土地和降价快速销售库存，将是实现资金周转的唯一出路。

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　　效果

　　郊区量升价跌　中心区量跌价升

　　在开发商促销的带动下，7月广州楼市呈现“两极分化”局面。

　　据监测阳光家缘网签数据显示，7月1日～30日，广州十区二县一手住宅均价为10386元/平方米，环比6月跌6.2%，仅高于今年2月10252元/平方米的均价。

　　那么，广州楼价真的全面下降了吗？答案是“否”。事实上广州中心区楼价依然坚挺，7月中心六区一手住宅均价为17438元/平方米，环比6月上涨12.8%。据了解，目前广州市区楼盘新货较少，因此成交亮点较少。

　　应该说，拉低全市均价的是郊区楼盘成交。据了解，7月广州周边区域低价盘成交均不俗，其中包括碧桂园凤凰城、翡翠绿洲和锦林山庄等，成交套数均在190套以上。

　　据了解，7月1日～30日，广州十区二县一手住宅成交面积为44.07万平方米，环比6月升0.66%，成交套数为4061套，环比6月回升2.29%，这意味着在连续3个月出现下跌后，广州一手住宅成交出现企稳的迹象。其中，广州中心六区成交面积萎缩至13.94万平方米，环比6月大跌21.2%，占广州十区二县交易面积的比例下滑至31.6%；而新四区与二县的成交面积则大幅回升至31.13万平方米，环比6月大涨19.3%，占广州十区二县交易面积的比例反弹至68.4%。

　　数据显示，7月新四区与二县市一手住宅均价为7120元/平方米，环比跌幅达12%。在签约套数排名前20的楼盘中，签约均价低于1万元/平方米的楼盘占了15席，且成交价格普遍集中在5000～7000元/平方米这个价格范围内，成交区域则以花都和增城占主导；而在全市成交前十大楼盘中，“万元盘”一个不剩。

　　由此可见，由于外围区域促销力度较大，均价出现明显下跌，直接带动7月广州一手住宅均价出现下跌。

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　　预测

　　“金九银十”量价企稳　郊区唱主角

　　很明显，开发商都希望借8月这个节点提前预热“金九”市场。不过，业内人士指出，考虑到亚运对工程进度和亚运城项目推出对广州楼市的巨大影响，8月楼市走势仍不明朗。

　　8月外围区域有望降价

　　经纬行研究中心曾英杰认为，8月广州中心六区的新增供应量虽然有所增加，但鉴于各自卖点鲜明，价格下降的幅度不会太大。从目前开发商的“吹风价”来看，新盘定价仍较高，优惠主要集中在开盘前的认购登记，且多采取开盘价比“吹风价”低1000～2000元/平方米的策略以求热销。此外，此前定价较高的楼盘，如御东和府、富力国际公寓等，由于销售情况一般，均通过推出特价单位或送管理费等形式进行促销。

　　至于花都、增城等外围区域，由于供应量较大，预计新货价格会出现一定幅度的下滑，个别楼盘价格下调空间最高可达20%。相关人士预计，8月外围区域一手住宅均价极有可能继续下调，随着购房者结束观望陆续入场，不排除接下来成交量将继续反弹，有望成为接下来广州楼市走势的风向标。

　　郊区成交继续拖低全市均价

　　至于今年“金九银十”广州楼市能否出现“量价齐升”，业内人士认为，关键取决于开发商的楼盘定价和政策调控是否加码，另外是市场供应量和开发商的资金、销售压力。

　　谢逸枫表示，从目前广州房价和调控压力等综合因素看，今年“金九银十”将会是量价企稳。一方面，开发商迫于资金压力，应该会采取合理价格；另一方面，下半年供应比较大，黄金周的成交量有望出现高峰。他进一步预测，由于郊区供应在下半年是主力，这在一定程度上将拉低全市平均价格，所以广州十区二市房价将维持在万元左右，市中心房价在1.7万～1.8万元/平方米之间。

　　中地行传播事业部副总监陈扬认为，今年十一黄金周的成交量预期将比全年的月平均水平高出50%～80%，价格将有可能出现结构性下降，主要是因为低价项目成交面积增多，拖低整体的平均价格。中心城区的价格将保持平稳上升，而近郊区域则以冲量为主，价格有较大的松动空间。 广州商铺出租网