广州租铺网 “上世纪80年代，天河岗顶一带还没有新塘发达，未来，新塘将成为广州城区的重要组成部分，将比天河更天河！”接受本报记者专访时新塘镇委书记刘观佑不由得兴奋起来，在他看来，这个居于广州、深圳、香港中间交会点上的小镇，随着珠三角交通设施的日益完善，特别是地铁和城际轻轨正在加快推进，新塘的地理位置优势正变得日益突出。【延伸阅读：增城世界级城市群纽带目标远超华南板块】

　　地处广佛、深莞半小时经济圈的中心，新塘正在成为大珠三角都市群的交通枢纽和重要节点，在珠三角“经济版图”中的地位也越来越重要。按照增城的规划，新塘作为广州东部新城区的重要组成部分，将发展成为集产业加工制造基地、现代生产服务中心和区域物流中心于一体的滨江新城。【延伸阅读：萝岗黄埔增城过半楼盘优惠促销 暗降最多优惠12.5%】

　　三旧改造激发城市转型

　　“当时天河中山大道和黄埔大道之间的地方，包括现在的跑马场，都是一片郊区，比新塘还新塘，但在短短二三十年的时间却已经发展成为商贸服务业发达的都市新区。”

　　“反观新塘，在过去改革开放的30年里，走出一条农村包围城市的经济发展之路，民营经济、乡镇经济在蓬勃发展的同时，城市建设走到现在呈现出生活区和工业区杂乱的景象，住宅和厂房，我中有你，你中有我。”刘观佑说，“清晰意识到这种混杂的城市格局已经成为新塘发展的桎梏，结合现有的产业基础，新塘提出了打造全国工商名镇，建设美丽宜居新城的目标。”

　　自去年年底以来，新塘把三旧改造作为转变发展方式、推动城市和产业转型升级的重要抓手，力争达到资源充分利用，盘活土地，实现可持续发展，城市旧貌换新颜，经济得发展，群众得实惠的目的。通过调查摸底，新塘已对全镇所有需要列入三旧改造的片区和范围进行了整体布局，总面积近1 .3万亩。事实上，这1.3万亩仅仅是新塘三旧改造的开始，根据前期调查摸底的情况，新塘可改造的三旧范围将达到51平方公里，占新塘全镇总面积的五分之一。广州租铺网 【延伸阅读：联合国副秘书长：增城人居环境是可持续发展典范】

　　“工业将全部撤离城区”

　　巨量可改造土地怎么改？新塘政府确立了政府与市场运作相结合的做法。

　　“一方面从产业转型方面引导，由工业型向现代服务业方面转变；另一方面，从城市规划方面指导，从工业用地向商业用地转变。”刘观佑说，“我们计划把工业全部撤离城区。”根据新塘的规划，在沙埔、仙村片区，新塘将建设一个1.6万亩的城区产业转移园，专门承接城区的“退二进三”企业，为城市升级腾出空间。

　　在这1.3万亩改造土地中，政府主导的4个改造项目达9035.8亩，约占72%，分别是“广州东部交通枢纽中心改造”、“白江村旧村改造”、“解放南路旧城改造”以及“牛仔城南旧城改造”。目前，广东东部交通枢纽中心的规划已通过两次审定，其余三个政府主导项目也进入前期调查摸底阶段。

　　在三旧改造的操作实践中，一些企业认为三旧改造就是房地产项目，发展意向几乎普遍向这方面倾斜。刘观佑对此并不认同：“过多的房地产业将给新塘带来人口环境的压力，看似促进了产业结构的升级转型，但实际并不利于经济社会的可持续发展，甚至将造成新的产业结构不均衡。”刘观佑说：“我们鼓励企业向商业、金融业、生产性服务业上着眼。”以政府主导的解放南路东华村项目为例，改项目以土地出租的形式引进总投资10亿元的商业项目，将有望解决6000人的就业问题，同时使周边商铺、住宅增值10%以上。

　　“将比天河更天河”

　　就在新塘如火如荼地展开三旧改造和退二进三的同时，一个规划年产值超千亿的广州东部国际商务城正在新塘悄然推进。据介绍，广州东部国际商务城位于新塘镇中心城区东江河畔，规划面积25平方公里，以“在广州率先实现服务业占G D P比重超过80%；在珠三角率先建成以服务外包、商务、物流为特色的现代服务业示范区；在全省率先建成国内外有影响的可持续发展的国际化生态商务城；打造成珠三角乃至全省重要的经济增长极”为发展总目标，努力打造广州东部的“威尼斯商城”。

　　相比较天河打造广州的总部经济聚集区，新塘东部国际商务城以“融入大广州、面向全世界、服务珠三角”为发展定位。

　　“商务城项目在穗莞深港‘黄金走廊’节点上，区位上更能接受广州、佛山、深圳、东莞、香港等发达城市的‘多城效应’辐射。”刘观佑向南都记者表示，穗莞深城际轻轨、广州地铁13号线、广州地铁16号线等轨道交通交会，新塘在珠三角“经济版图”中的区位核心已经显现。“广州、佛山、深圳、东莞、香港等发达城市约有6000万商业人口将成为发展商务的潜在资源。”

　　与天河不同的是，新塘位于珠三角内圈东岸，由于种种原因(行政隶属变迁、民营经济兴旺等)，使它在整个珠三角东岸以外源经济为主导发展的状况下形成特殊的以内源为主的经济特征。据有关数据显示，新塘经过三十年的改革发展，培育了汽车及其零部件、摩托车及其零部件、纺织服装等三大支柱产业，目前新塘全镇共有各类企业5000多家，年产值100万以上的有1000多家。 广州租铺网

　　地理论见

　　“三旧改造是新塘转型的机遇”

　　上半年新塘全镇主要房地产销售面积67.03万平方米，销售金额50.53亿元。日前，新塘镇委书记刘观佑接受本报专访，就新塘建设宜居新城发表了看法。

　　南方都市报：新塘的三旧改造正在展开，具体的思路是怎样的？

　　刘观佑：具体思路首先是要抓住政策机遇尽早行动。最初全镇确定的三旧改造项目只有18个，短短半年来已增加到30个。其中，政府主导的项目由原来2个增加到4个，企业自行改造项目由16个增加到23个，总面积由去年的8600亩增加到现在的12582.8亩。在政策引导方面，我们突出的亮点有两个，一是允许市场主体收购相邻地块连片开发，二是实行两轮动迁咨询制度，把群众意愿与市场开发要求结合起来。

　　南都：广州人普遍感觉新塘的城市建设比较混乱，这种现状能否通过三旧改造来改善？

　　刘观佑：由于此前缺乏规划，现在的新塘还不具备城市的功能布局，各项配套设施还不齐备，工业和居住混杂。现在做好三旧改造的规划成为改变新塘城区现状的重要抓手。通过整体圈定，列入增城市三旧改造专项规划的片区共113个，为全镇的三旧改造提供目标和蓝本，并从发展的角度考虑，对企业自主改造进行了明确的指导性规划作出了相关规定。三旧改造是新塘城市转型的一次机遇，规划被放在最重要的位置。城市功能分区之后，将有助于理顺社会管理和城区管理，并大大降低城市运营的成本。目前，我们计划打造城区滨江休闲带，如果能与广州现已延伸至黄埔区的沿江大道接驳，新塘将更加快速地融入广州城区。

　　南都：伴随珠三角一体化的加快，不少房地产开发商纷纷抢滩新塘，新塘的三旧改造是否很多是房地产项目？

　　刘观佑：新塘要不要发展房地产？当然要，打造宜居城市肯定要有高品位的商品房楼盘，但不能是一窝蜂地全搞房地产，需要规划和合理布局。这其中存在一些问题。比如企业在自行改造项目的资产评估最初由企业自行聘请评估公司，几乎所有的自行聘请的评估值都相当高，有的甚至超过政府预期的30%以上。我们及时采取了抽签评估的方法，专门购置了摇珠机，对企业自行改造项目进行批量摇珠，抽签确定评估公司，并由公证处、市三旧办现场公证，这一做法成为增持市三旧改造的一大亮点。 广州租铺网