天河东部的棠德小区经适房小户型非常好租。

　　《广州市经济适用房管理办法》实施后，经适房业主占不到国家“便宜”

　　经济适用房作为保障型住房，在广州经历时代变迁与洗礼，见证政府对保障型住房管理由“松”转“紧”。对于经济适用房一手业主来说，无疑在旧管理办法下，他们可以获取房产增值的绝大部分利润，而在新办法之下，经济适用房对他们而言，只具有居住功能，房产增值部分大部分需要上交给政府。地产人士透露，《广州市经济适用房管理办法》于2007年12月开始实施，在此之后购买并出证的经济适用房适用该管理办法，由于经济适用房有5年禁售期，所谓增值部分80%上交政府的规定尚未进入实际实施阶段，该政策执行情况有待观察。 文/图：记者李凤荷

　　旧办法只需上交1%，新办法要交增值额80%

　　广州是全国最早实行经济适用房的城市。开始叫解困房，1995年改称安居房，1999年又改称经济适用房。广州市经济适用房原本上市限期为5年。2005年，广州缩短经济适用房上市限期，取得房屋所有权证后住满2年可按市场价上市出售，比原规定缩短3年。以前经济适用房出售只需补交土地出让金（相当于成交价1%）和相当于土地出让金3%的土地契税。

　　根据广州市2007年12月开始实施的《经济适用房管理办法》，经济适用房因为具有保障和限制产权的特性，属于有限产权，不能出租，也不能出借，5年内不得上市交易。如果购房人因特殊情况确实需要出售，由政府回购，回购时要扣1％的折旧费。5年后出让，需要计算出让总价与当时的购买总价的差价，其差价的80％需交回政府作为土地出让金。

　　旧业主：个个赚到盘满钵满

　　棠德花园和同德围泽德花园是著名的经适房小区，记者近日到两地采访，了解老经济适用房出售的详情。

　　满堂红棠德分店店长李会勇说，棠德花园当初分解困房、安居房、房改房、福利房等多种不同名称的房源，当时规定，解困房需出证5年才可以上市交易，安居房出证两年可以交易，房改房和福利房出证后都可交易，不过房改房当初也有一些禁售条件，后来政府都放宽了。由于棠德花园经济适用房的一手业主都来自原东山、海珠等地居民，棠德花园远离他们原先的生活环境，且经适房户型全部为50~60平方米的小户型，入住后人口增加就需要改换环境，因此约有一半经济适用房一手业主已在禁售期结束后卖出房子。李会勇表示，当时经济适用房一手业主入市价最低为1000多元/m2，最高约是3000元/m2，目前棠德花园经适房二手售价为7000~8500元/m2，好朝向和楼层的可以到“9字头”。旧业主持有至今，房子升值3倍到7倍。

　　中原地产白云区高级营业经理李志军表示，同德围经济适用房客源绝大部分来自于老城区，这里出售的经适房不多，当地居民依然是讲广州话为主的“老广州”。据他了解，同德围当初一手购入的经济适用房价格为“2字头”或“3字头”，目前同德围小区二手市价为“6字头”，经适房业主都获得不错的升值回报。

　　准新业主：

　　出售没得赚改作出租

　　张阿姨今年刚获得经济适用房申购资格，日前她来到同德围新一批经适房单位看房。她告诉记者，同德围经适房间隔不太好，虽说不到“4字头”的价格很吸引人，她还是决定再等等。今年下半年还有4000套经适房面市，她希望可以等到户型设计好一点的房子出来。

　　由于经济条件所限，张阿姨认为，能买到经济适用房肯定是自己住，但不排除禁售期过后，因自己情况有变而需要对房屋作出处理。张阿姨觉得新办法比老办法严格很多，以前的人都赚了。她表示，若到时候换房资金压力不大，她宁愿长期出租经济适用房好了。

　　满堂红李会勇介绍，棠德长期出租经适房的业主仅占少部分，因该盘位于天河东部，租赁火爆，尤其是50~60平方米的小户型非常好租。50多平方米的小两房可出租到1600元/月，如按照8000元/m2入市价计算，投资回报率都是5.4%。若当初1000多元/m2成本购入的，多年的租金已可抵扣入市成本。

　　中原地产李志军表示，同德围租值不高，两房租金只为800~1000元。经适房业主如不是自住，一般都是出售了事。目前全市尚未有新管理办法，符合上市资格的经济适用房，不知道出售差额80%上交政府的规定如何执行。

　　经适房房产证不同

　　由于经济适用房属于保障房，房产证与一般商品房有所不同。根据2007年12月开始实施的《广州市经济适用房管理办法》，经济适用住房的房地产权证上应当注记有以下内容：

　　1.土地未办有偿使用；

　　2.不得出租、出借；

　　3.5年内不得上市交易。(广州租铺网 编辑)