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现场嘉宾主持人合照

主持人：大家好、各位网友下午好！欢迎作客腾讯蓝房网直播间，自新“国十条”出台后，中国楼市量跌价不跌，预期中的降价潮迟迟未到，开发商各有自己的一把“叉子”应对新政，炒房者也伺机观望，市场进行了低迷状态。自5月网上开始流传上海将作为试点城市将对多套住房开征0.8‰住房保有税后，房产税作为寻求治理房地产长久之策再次被推到了风口浪尖。

新“国十条”出台后，中国楼市量跌价不跌，预期中的降价潮迟迟未到，开发商各有自己的一把“叉子”应对新政，炒房者也在伺机观望，市场陷入了低迷状态。自5月网上开始流传上海将作为试点城市将对多套住房开征0.8‰住房保有税后，房产税作为寻求治理房地产长久之策再次被推到了风口浪尖。

随后，5月22日，“渝十条”出台并未提及特别房产消费税，5月24日，发改委称“三年免谈房产税”言论严重失实，5月31日，国务院提出“逐步推进房产税改革”，6月初，又传出了上海向国务院提出了宽、严两套房产税方案的传闻。尽管目前为止，房产税为何开征、何时开征？怎样开征等一系列问题，依然悬而未决，整个楼市仍然发生了不少震动。

对于房产税的开征，无论采取何种形式，出发点都是毋庸置疑的，那就是打击投机炒房客，抑制房价的持续过快上涨。然而通过重税手段达到调控目的，所造成的负面影响也并非多虑。在目前需求旺盛和房价上涨预期明确的情况下，增加的成本有可能会转嫁到购房者身上，最终进一步推高房价，加重消费者的赋税。

那么，房产税到底该何时开征，如何开征， 将会对房价产生怎样的影响？目前市场仍处于观望状态，开发商握着手中的现金死扛，至今没出现大规模降价潮，购房者耐心等待房价下降，不肯轻易出手。那么房产税的开征，是否有助于打破这个僵局，而最终得益的，又会是博弈中的哪一方呢

大银家按揭董事总经理  黄家荣

黄家荣：房产税政府一直在用，实际上争论了很长时间，但是用得重的这一块，现在要争这一块，也是属于调控房地产的办法，也是多管齐下的情况，现在报纸，广播电视、网络，通讯是非常发达的，报纸电子广播都是一些实时性的问题，网络上都是探口风，看大家的反映，这是媒体的特色，一方面表达了民众对房产过高的心声，也是房产的可能性，政府推开这一块放风看市场的反映，造成网络流传的原因。

政府最终的改革是出于怎样的目的，出发点最终的焦点是调控房价，回到合理的价格区间，政府专门直接开发房地产得到的体会用市场的调控和普及价格调控还不能很好的解决调控这一块，政府会想出很多的办法或者政策，房产这个问题也成了目前调控的方法和政策之一。

邓浩志：回应黄总说的，其实政府也做了很多，比如土地供应，限制、银行的利率政策，效果都不好，所以在各种手段都不太理想的，大家都想到税收去调控房地产，特别是楼价这一块，所以关于税收的调节比较多，可能会比较有效的手段，因为一直以来都没有尝试过

主持人：什么在网络流传跟造势有关系，之前有发改委官员指出：三年内免谈房产税，随后，发改委就澄清这一言论严重失实，接着国务院也提出推进房产税改革，这似乎意味着，房产税已经不远了。但是同时，有报道指出尚未出台的上海细则并不包括房产税的征收方法，相关人士透露，这与制定方还在拿捏政策力度的轻重有关。那么，在目前情况下，房产税的开征离我们还会有多远呢，又会以怎样的形式进行开征呢？

黄家荣：发改委后来也澄清这一事实，这是一个策略吧，这个放风说三年内免谈是一个为了引起更大的关注，推进税制改革，怎么做，在哪个环节做，按哪个量来做，在哪个地方进行，这也是没有明确的，只是一个信号，国务院出台这个措施，意味着会逐步的进行推进。

以我这么多年的体会，国家是高的调下来，低的会调上去，我们看近十年房地产的发展，93年房地产泡沫过热，都会死完，然后银行业出现了很多坏帐，后来又慢慢扶持了，到2003年又开始了，然后又调控，所以大家要有好心态看待。在调控这一块就增加税收，加强盈利，而且不一定的，在我们金融里面那个储蓄原来在国家也是征税的，就是个人所得税，后来税少了，没有了。所以还是应有调控市场的一个办法之一，还不是全部的，我觉得大家应该理性去看待这一块。

主持人：那你觉得会征还是不会征，时间多长。

黄家荣：对于我们来说，不能简单来说征还是不征，主要是看市场的情况，我们也可以看到，07、08年的时候，房地产是涨的过高，国家也是打压了，开始体现这个效果的时候，全球金融危机，导致国家要保持经济的稳定，所以房地产是要顶住的，现在各方面都稳定了又要往下调了，但是他也要看市场的，是否有用，是否起到否作用的，如果市场非要用的，那又要拿出来了，这个就似乎市场的情况。

在这个理性来说，逐步往下走，就是用不用，用什么、用多大的力度，一定是看市场的情况和价格整体的情况，还有要用多大力度，我们作为观众和参与者，我们不是制定者，不是政策实施者，所以不能预测，国家也是以市场作为判断。

邓浩志：黄总的观点我也认同。我觉得物业税推出也是一种新的税制，但是房产税特别对住宅征收不是税制改革，完完全全是房价的问题。

主持人：两者有什么区别。

邓浩志：比较大的区别，开发商在征这块地盖起来的房子使用权是70年，但是外国不是，但是保有土地使用权，我们是一次性预缴。外国是一年一次，如果我们再交，就是重复了。但是看到国十条出来了之后就会有价稳量跌的，如果稳定的就不会征，在未来一年时间内，国十条没有效果，起不了一个预期的效果，在未来一个房价还会出现一个上涨的势头，可能还会出现更加严厉的政策，这只是一个手段而已

其实政府指出物业税和房产税的区别，房产税和物业税就是在住房保有的环节中进行的税收，要不要物业税呢。

现在还没有，物业税已经涉及到了，房产税没有征收自住的，而是经营的，只是通过这个来打击炒家，因为炒家比较多，导致房价比较高，所以通过住房保有环节的成本，使得炒家增加自己的成本，因为买房越多，就会税收比较多，所以房地产越多的人成本越高，就会增加炒房的成本。

主持人：有专家指出，房产税对调控房价有很大作用，一旦开征，意味着增加购买后的持有成本，空置的房产将会面临被抛售的境地，最终将投机性炒房者赶出市场，这势必造成短期内房源增加，实现抑制房价涨幅过快的现状。房产税作为物业税的变种，源于国外，但是在中国，基本国情又不一样了。我国的土地资源并非私有的，所有权控制在国家手上，那么考虑到我国国情，开征房产税是否适用于我国的非营业用房上呢？

邓浩志：比例是有关的，直接影响炒房或者持有多少套住房人的成本，所以这个推出的税，不能使市场马上跌下来的，还要看力度是怎么样，征收是比例多少，比例大的是对多套住房是一个比较大的压力，会出现抛售的情况，比较低市场自然会相应的减少。

从一般意义上说，住房作为居住，增加房产税的确不合理，但是由于物业税比较高，导致物业这几年的涨幅是非常有限的，可是住房也是非常有限的，流动性过多，导致它不但适用功能，更多的特色凸现出来，比如通过房价的上涨获利。

黄家荣：首先房产税新的买房这一块做了调控措施，那是刚性需求，面对盖房的需要，这方面我们称为真正的买家，还有一部分投资投机甚至在里面赢取利润的人，成炒家，对于二套和三套以后为什么会成本比较高，因为有第一套和第二套的房对自己负担的东西是多一点，也是国家分别解决差距的办法，所以炒家在这方面少量参与和不参与进来，购买的量下跌了，共处关系就比较多。

第二，持有者比如我们都是住这套房不可能卖掉，不住了。但是增加很大的成本，所以不在持有房产的话，市场得到一部分炒作价格的释放，也是回到一个理性上，还是起到一个积极的作用。我国土地资源并非私有的，所有权控制国家上面，考虑到我国国情，这个香港在30年前解决了一个问题，市场经济究竟是资本主义还是社会主义，这个情况提出来，可是都可以用。

今天这么大的事情，中国很好的把它解决了，今天要增加房产税是私有的还是国有的，是西方的还是东方的，所以一切适用于市场的东西，中国有这个能力解决的，所以不存在，但是有一个市场中国在实行西方的还是把一些可以解决的事情解决了，国外是每年增加物业税的，增加国家赋税的是有责任的，改善人民生活的水平和国家经济发展。

中国强调社会主义和中国的国情，怎么去解决问题，首先中国要卖房每年要增加这个赋税，所以要在卖的时候70年就可以不交了，那70年之后是国家还是私人呢，到底是交房产税还是物业税呢？到时候根据国家当时的情况、市场情况、人民承担力这方面的经济能力够不够，逐步解决。所以我们这个房产税的问题是很小的问题，完全是不要上升到社会主义、资本主义，中国在用西方的东西，只要能解决都可以拿来用，可能后面还会用其它的方法或者借助国外的调控方案~广州租铺网

主持人：其实我们讨论的东西，有些专家赞成，也有专家对房产税的开征持否定态度，认为在目前需求旺盛和房价上涨预期明确的情况下，增加的成本有可能会转嫁到购房者身上，最终进一步推高房价，加重消费者的赋税，出现羊毛出在羊身上的局面。那么，专家们对此有何看法呢？房产税开征在打击炒房、抑制房价上涨上能起到的作用是否会如预期所设想那样呢？

黄家荣：我觉得好像这里面出现不同的观点，我们讨论赞成的这一部分，首先这一部分，个人觉得政策的出台有它一个市场的原因，有它一个政策的作用和对于起到一个调控，因为双方都是矛盾体，要解决矛盾这个作用在里面，这既不能简单的去肯定或者否定，这个作用是怎么样的呢，目的需求旺盛或者预期情况增加成本会在购房者身上，这种观点有一点纯理论化的，增加一个税种肯定会增加这方面的负担，让进来的人，做这个贸易的人比较少，少了之后价格就往下跌，就起到调控的作用，除了政策的出发点就有这种情况，就加重了消费者赋税。

刚才说，真正有需求刚性的买家，不论什么样都要买的，这部分人是不会影响的，另一部分就是炒家，就是因为这个政策或者新的政策，比如我用了房产税增加成本，就会觉得，可以进了，但是3月份是一个低点，现在除了房产税还有其它措施，进行打压。

主持人：但是个人所得税的征收，现在的起点是2000点，以前也认为这种个人所得税拉近贫富的差异，使得更加平均，但是现在看到的社会物价在不断的上涨，预期在不断的上涨，其实2000年块基本每人都会可以，会不会出现这种状况，会不会抑制炒家的利益呢，最后会不会一刀切下去连刚性需求也一刀切呢？

黄家荣：这是房产引开的，这么一个房产需求不可能治理整个房地产，还有房地产是以30多个相关的行业，有很强的延动关系的，那么国家这种影响也要考虑进入的，比如银行、建材、太钢、建筑材料，都会受到影响，所以使用的价格，  拉动了运输成本，如果从整个社会经济来讲，人家购买力、社会的发展等等都会使房产整个市场影响的因素，所以这个点是在这个问题，不能提到如期预想的。

主持人：如果在现有的框架，出台了，现在广州的这种量跌价稳的状况也出现了，如果一年也是如此，即使现在开发商可以扛的住，那么如果再出房产税，会有什么影响呢？

黄家荣：别说房产税，因为我工作的原因，跟政府部门打交道的情况也比较长，市场的各个主体都可以做自己的事情，政府是调控部门，可以深深感受到调控的力度和作用，绝不是说一个国家调控不下来一个市场，是不可能，仅仅一个行业怎么可能扛得过政府的，如果房价过高、过热的话，国家什么时候要用，用多大的力，要达到一个什么样的效果，它一直在平衡，在思考，在揣摩。

中国调控市场甚至比希望还要大，西方国家有多少国家在经济要发达起来的时候才能用整个国力去做的，比如导弹，原子弹。我们中国在60、70年代就可以做了，所以我对这一块的体会是比较深的，我坚信政府要调控这一块一定可以调控过来的，大家不要把理解搞反了，政府现在在扶持这一块是好了很多，并不表示你可以无限度的自由和监控。~广州租铺网

主持人：现这种房产税能不能抑制高房价，对房价走势有一下怎样的影响？

邓浩志：这是一个谬论，任何情况下都有人说房价是低，任何时间都有人说是抄底最好的时机，所以什么都有，但是我不太赞成这种。在需求旺盛上涨预期明显的情况下，如果增加交易成本，确实会出现在羊毛身上，但是现在不是增加交易成本，是增加持有成本。如果两个买家，一个是今年出，一个是明年出，是没有变化的。

但是如果一个房价是今年卖，一个是明年卖，就变成同一个房子它的成本就涨了，和另一个比就没有竞争优势，这就出现了相互竞争的局面，这个持有成本并不会出现说把这个房价推开，或者羊毛出在羊身上，就不会出现了。

比如今年要卖你就是100万，如果明年就是110万，所以谁持有的久谁成本就越高。交易成本不同，两个都是100万，无论什么时候卖都是100万，只要预期是上涨就可以转嫁到下一个买家上涨，但是这个交易成本是不可能转嫁。另外一个是说我们不要看一个房产税起到什么作用，应该说房产出来之后细则是什么样，去看持有的时间，炒作的盈利空间也出现了大幅度的下滑。

另外中央接二连三的出台政策，会导致需求下降，对房产进一步上涨的预期出现改变，这也会出现心理上的影响。国十条现在还没有出现楼价下降，但是很多消费者的预期也有改变，很多开发商嘴上说降价，但是还没有降价，这也是起到一定的影响。还是要看调控的力度是怎么样的。

主持人：回顾主题，今天是房产税的开征，引出的主题，开征这个房产税市场上有三方进行博弈，购买者、政府、开发商，购买者会分成买家、炒家。在双方博弈下，购房者会不会因为说我增加了持有的成本之后房产会不会再次上涨，导致我再次买不起房，开发商会不会借助提高他们售卖的价格。黄总你觉得这个房产税谁得益最大。

黄家荣：这个里面确实存在一个博弈，但是你说房产税开征谁得益大，不能简单说。先说博弈，存在两对的博弈，第一是开发商和购房者的博弈。第二对博弈是政府和开发商，在这个中间开发商是最薄弱的，这种博弈的力量是最薄弱的。

政府是调控的，你们的买卖在我们制度之内，是不会去理，而开发商不一样，他有了这么多房一定要卖出去的，我们看到开发商有钱，但是他一年卖不出去怎么办，他的压力也会很大的，所以在这里面是最不愿意去博弈的。如果出现这个情况三方简单来说，谁有最大的好处，因为政府需要调控，对于发展商希望把房子卖出去。而买家想拿比较少的钱去卖回来。所以这个不能简单说谁得益最多。

邓浩志：不能说获利的，这是一个政府出于调节市场的目的。

主持人：如果市场真的调节下来了呢？房价会有跌呢？

邓浩志：房价跌就跌了，不可能是某一个群体得益的。

黄家荣：增加税，说明这一块过热、过快、除去这一部分的东西，国家认同的比较多。

邓浩志：如果是炒家多套的，那么卖家就不是最大得益的，他需要更多的税收。这是再一个情况下出现的特殊情况，并不是要让某一个群体得益的。

黄家荣：实际上整个社会这种富裕程度提高，这是非常好的，这是国家实力增强的指标，并不是增加多少税就富了，而是人们富了国家就富了。所以不能说多征一点税就行的了，所以对开发商来说，量跌价不跌，在博弈里面有时候伤害比较大，有时候没有。为什么会分成买家和炒家呢？买家说，不增加税，要结婚买房，就算增税也要买啊，如果是炒家增加税了可以不卖。博弈是存在的，但是那一方得益取决于真正的调控市场的力度和稳定的方面。

主持人：今天的节目到此为止，谢谢两位的参与，无论是开题也好还是议题也好都非常不错,也谢谢各位网友。~广州租铺网

今天请来的嘉宾是：

大银家按揭董事总经理  黄家荣

中泰国际集团营销总监  邓浩志

我是主持人罗祥

国十条出台以后，全国一线城市房地产市场普遍出现量跌价不跌的局面。各大开发商所谓降价都是仅仅是虚晃一枪，并没有出现人们预期中的降价潮，在此情况下房产税的传闻开始尘嚣甚上，房产税开征最初在网上流传，到后来政府提出促进房产税改革。那么，房产税在网上流传的原因何在？而政府最终促使房产税改革，又是出于怎样的目的呢？

中泰国际集团营销总监  邓浩志

邓浩志：房产税最高流转并不是房产税是物业税，但是因为物业税开征涉及的问题很多，比如之前开发商地价怎么处理的问题，使用权的问题还没有解决，必须通过人大讨论，这个流程是很难的耗时很长，所以一直在传闻。所以绕开人大立法的，大家讨论了房产税，最终的目的是为了希望能够调控楼价，我觉得这个传闻到现在为止虽然很多的声音，但是推进当中