（南方周末记者 翁洹/图）

2008-2010年住房土地供应计划

潮落潮起的房地产市场让人捉摸不透。 （南方周末记者 翁洹/图）

        楼市新政两月，浮沉牵动人心。本报记者实地调查那些“降价最狠”的楼盘，拨开各种纷乱的数据，试图探询市场的真正脉搏

　　没有疑问的事实是成交量应声萎缩，而均价下跌的秘密则在于成交的大都是远郊中低端楼盘。至于为什么会如此，则与地方政府的预售证调控有关

　　又是一则异常耸人听闻的楼盘降价信息。5月末，媒体爆出“北京的霄云里8号直降1万元，68折。”

　　本报记者踩点的结果却依然是大跌眼镜。所谓的降价不过是一种特别的促销手段，总价370万元的产权式酒店公寓，如果一次性付款，而且将5年的经营权交给开发商，就可以270万元买下。参与活动的房子，一共只有三套。其它的公寓倒是房源充足，但最便宜的也依然坚挺在3.8万元/平方米。

　　售楼小姐路路介绍完之后，无奈地看着记者。这些天来她接待了一批又一批奔着降价而来又失望而去的访客。在“霄云里8号”的访客记录单上，“信息来源”一栏齐刷刷地写着都市报或者网站，但最后的结果都是“走了”。“现在是房价的敏感时期，一点点小动静都会被放大，传递出错误的信息。”路路说，“前天还有一个人看了报道后专门从内蒙古赶来，我们也不想这样。”

　　降价“最狠”楼盘的秘密

　　今年3月份和4月份，很多楼盘捂盘惜售，同时对外报出一个超高的价格。只不过形势变了改变策略，实际开盘价格比预计价格低，但这很难说是降价。

　　要看有没有降价，老项目就跟上一期的开盘价格比，新项目就跟周边项目比

　　从最近充斥于媒体报端的降价楼盘信息里，可以明显地嗅出史上最严厉的调控“新国十条”在起效果。但当购房者意图循着这些信息去捡便宜货时，结果却往往都跟“霄云里8号”差不多。

　　位于北京通州区域的“K2海棠湾”，是新政出台后第一个被报道降价的楼盘，也是流传最广的一个，关于降价幅度的说法从2000元到4000元不等。“K2海棠湾”是在新政之前拿到的预售许可证，当时对外宣传的价格是每平方米2.6万元，在进行客户积累时也被接受了。但新政之后，开盘价格变为2.4万元/平方米，全款再享受每平米2000元的优惠。这就是媒体所报道的2000元和4000元的降价幅度的来源。

　　上海号称降价的楼盘没北京多，不过也大多都是类似逻辑，降价幅度来自预计报价和实际开盘价。

　　“印象欧洲”被冠以上海降价“最狠”的楼盘，降价幅度5000-10000元，但这个差价是来自4月26日的预计报价和5月14日的开盘价。还有上海的“复地北桥城”，也因为同样的原因被认为降价3000元。

　　世联地产上海公司副总经理袁鸿昌指出了其中奥秘：“今年3月份和4月份，很多楼盘捂盘惜售，同时对外报出一个超高的价格，等着红五月卖个好价钱。现在只不过是形势变了改变策略而已。”

　　“低于预期价格，没有实质意义。今天这样的市场环境，开盘低于预期再正常不过。”思源经纪总经理陶红兵认为这不叫降价，“要看有没有降价，老项目就跟上一期的开盘价格比，新项目就跟周边项目比。”

　　但是“降价”已然成为现在房地产市场上的敏感词，风吹草动都能撩拨到人的神经。以至于北京万科(微博)的假日风景只不过比上一期低了几百元左右，就被市场解读为“万科降价，或许引发一轮降价风潮”。

　　结构性价格下跌

　　房价的平均数跌了，因为最近卖的都是远郊和中低端的房子。5月，上海和北京卖得最多的前5个楼盘，都是低于2万元的

　　交易结构改变而带来的价格变化，对老百姓没有实际意义，对政府的政策参考同样意义不大

　　尽管单个楼盘并未见到真正意义上的普遍降价，但奇怪的是，中介机构对外发布的数据报告显示的却是下跌(官方的统计数据目前尚未发布)。

　　中原领先指数系统一直在对样本楼盘的价格做统计，5月份的统计结果是北上广深津超过一半的楼盘价格下跌，主要位于前期价格飙升的区域，有的下跌幅度高达15%。

　　在整体成交价格方面，亚豪(微博)机构(博客)统计出的北京5月份成交均价下跌超过20%，北京中原的统计是下跌8.4%，而链家地产的数据则是跌3%。

　　报告出最大跌幅的亚豪机构把5月份的下跌定义为“成交价格结构性回落”。亚豪机构郭毅的解释是，5月份四环内成交的房子只有一成多，只有过去的一半。“不是真正的房价深度下挫，而是在特殊时期成交结构的调整”。

　　5月份京城卖得最好的楼盘是“保利花园”，这个远郊楼盘只有8000元/平方米。北京中原认为它对拉低房价起了很大作用，“去除这部分影响，房价在24000元每平方米左右，依然保持上涨。”

　　北京5月份商品住宅销售套数排行榜上，卖了100套以上的前五名，销售价格全部低于2万元，并且都在四环以外。相对应地，四环以内售价超过4万元的只有中海紫御公馆一家。

　　上海的中低端和远郊楼盘跟北京的成绩一样好。均价2万元以下的成交面积在总成交中占比由 56%上升至63%，排在前7名的楼盘都卖2万元以下。

　　广州的情况也如出一辙：5月份广州卖了4169套新房，总价降了4.7%，但市国土房管局“阳光家缘”网站签约数据显示，5月份房子卖得最多的是花都，其次是增城，这两个广州远郊成交量占了广州总成交的一半。

　　尽管对交易结构的变化有共识，但各种中介机构们算出来的整体的价格波动却依然很混乱。上海佑威工作室主任计算的结果是微跌。

　　“成交数据只能说明交易结构的变化，不能完全反映价格的波动。”上海久银策源总咨询师胡宗亘说他们从来不做总体的价格统计，而是把上海划成50个区域，从中选择一到两个楼盘，进行价格跟踪和分析。“我们的跟踪显示价格确实往下走了一点，但幅度不大。”

　　跟久银策源做法类似的思源经纪，也是在北京等二十多个分公司，分别按区域来跟踪样本楼盘，从中分析出市场走向。在思源经纪总经理陶红兵看来，因为交易结构改变而带来的价格变化，对老百姓没有实际意义，对政府的政策参考同样意义不大。

　　预售证调控

　　上海新政后半个月的豪宅成交量猛涨，导致那两周的均价超过2.5万元。5月，发出来的豪宅预售证猛然减少

　　价格的结构性下调，除了受到开发商推盘结构和速度的影响外，还有一处隐秘的源头。

　　据北京地产圈一位不愿具名的业内人士介绍，新政之后，开盘价格定得相对偏高的楼盘拿到预售许可证的难度开始加大。申请书报上去之后，总会因为某些小瑕疵被打回来。要么缺少文件，要么格式不对，还有的时候就只是得到一句不咸不淡的反馈“再回去斟酌一下”。

　　没有口头指示，更没有明文指导。开发商渐渐摸索或者探听出一条顺利拿证的规律。“如果今年4月份左右开过盘，那就保持价格不变；如果上一次开盘是春节前，那价格的上涨幅度最好在15%以内；全新盘的话，则要保证跟周边楼盘价格不相上下。”

　　如此一来，开发商或者抑制调价的欲望，或者干脆推后开盘，反正市场形势也不明朗。难以确认究竟有多少楼盘因此而调低开盘价或者不开，但是北京5月份的新增供应量事实上拦腰减少了。4月底计划开盘的有56个项目，最后拿到预售许可证的只有21个，新增的供应套数和面积都比4月份少了接近一半。有基于对形势的判断自行退场的，也有被动的选择。

　　5月上旬有媒体报道上海市用类似的行政手段，导致房价“假摔”，上海市政府旋即出面澄清。但是从上海佑威工作室提供的“豪宅市场报告”中，可以看到新政后半个月的豪宅成交量竟然是比新政前多40%的，这直接导致了那两周的上海房价超过2.5万元。进入5月份，只有一个豪宅拿到了1万多平方米的预售证。而4月份有3个豪宅的预售面积过万。

　　在成都，新政一出台，房管局就口头通知房地产商“近期不要对高房价、尤其是已经或即将推向市场的过万元楼盘进行宣传”。新政一两周后，成都一家开发商向记者诉苦，他们申请的预售许可证被打回来了，“没有说得过去的原因，可能就因为我们的开盘价上万元了”。

　　如今北京的一手房存量少得可怜。去年最高峰的时候有15万套；今年5月份就只有6万套了。这位业内人士非常感慨，“供求关系才是影响房地产价格最重要的因素，如果利用行政手段减少了市场供应，一旦市场有所复苏，不就是又一轮价格飙升吗？”

　　冰封中的分化

　　成交量都掉了。至于价格，一手房不涨了，二手房开跌了

　　即使这一次跌去30%，也不过是回到春节前

　　如果剔除成交结构的影响，也撇开那些更隐秘的作用因子，那么5月楼市究竟发生了什么改变？新政一个半月，效果是否真的开始显现？

　　在几个直辖市和重要省会城市，一手房和二手房的成交量大幅下滑已是“板上钉钉”。由于这些城市的房地产交易网站上基本都能查询到成交数据，成交数据相差无几。

　　北京和上海的一手房成交量都比4月份少了近六成，深圳超过了六成，杭州最夸张接近八成。

　　杭州的二手房比一手房还要惨淡，环比4月份足足降了243.6%；如果剔除5月份大量经济适用房转商品房的特殊因素，北京的二手房成交也差过一手房，下降74%；这个数字和上海深圳相仿，唯有广州只下降了30%多。

　　中介再次出现关门的迹象。北京东三环的富力城区域，5月份关了6家店。上个月中原地产富力城店卖了26套房子，这个月只有3套。“几个一线城市，普遍是一手房量跌，而价格不再上涨；二手房价量齐跌。”陶红兵总结了他这一个月的实践感受。记者采访的业内人士多数也持有这个观点。

　　“2008年调控政策出台3个月后成交量才到底，10个月价格到底；这次不过是一个多月成交量就到底了。”远嘉经纪市场总监孟奇认为此次调控的确足够凶猛，“不过即使这一次跌去30%，也不过是回到春节前。”

　　市场还在细微地发生向上的变化。高策地产董事长李国平(微博 博客)跟踪合作的全国性代理机构近一个多月的来电来访量发现，如果以新政前为指数100，那么5月16日的指数50，的确下降很大；可是现在又略微回升到了60。鉴于以往历次调控的经验，李国平非常担忧“史上最严调控”的最终成果。

　　在上一轮房价飙升中“表现不佳”的广州，无论是成交量还是价格，变化幅度都没有其它一线城市大。中原地产广东公司市场总监李粤湘(微博 博客)告诉记者，新政出台后广州的二手楼市成交量下降了三至四成；但广州的地方细则出来后，5月最后一周的成交量已经有了两至三成的回升。

　　在中原地产广东公司的前台，贴着两行白底蓝、红字体的标语——楼市细则不加码，结束观望早入市。