主题：新浪乐居访谈——《新浪优法面对面》

　　时间：2010年6月8日  14：00

　　地点：天津新浪乐居直播间

　　嘉宾：

　　李曙光

　　蔡总

　　以下为本次活动图文直播：

论坛现场

　　李曙光：非常高兴能够在新浪的直播间跟昆仑中心一块交流商品房认购环节的法律问题，我从十个方面逐一跟大家去交流，在商品房认购环节当中重要的法律问题。

　　有的问题大家看起来认为这不是问题，但是在我们操作的过程当中确实是发现如果这些做不好的话，对以后商品房合同的换签、备案以及对款项的回收会带来很多不利的影响。我从第一个小问题说起。

　　第一，我们在签合同的时候，有的时候会特别注意主要的条款，在甲方、乙方信息栏里不清楚标注。并且经我们大概的调查20、30%这方面做的不好，卖房人的信息填写不完善，那会造成什么后果呢？在订购协议当中，认为预定以后，许多预定人以后要签订《商品房买卖合同》，或者是交首付款或者总的房款，如果信息预留不准确或者不完整的话会给我们后期通知、催交带来不利。

　　并且预收人的信息在我们以后的环节都会使用，通知换签、办贷款、备案，以及交房、房产证，如果做的好我们的开发商竞争者可能这个工作做一次就可以了，这是第一次和预购人见面，如果第一次签好了签准确了就省去以后的很多工作。这是最基本的几点：姓名、身份证号、总部的地址、邮编、配偶的姓名、配偶的身份证号，这是最重要的。

　　有这样的感触，来源于我们对客户发的律师函，通知他办《商品房买卖合同》的换签和交纳，地址是天津市河西区友谊路，按这个地点肯定是收不到，有身份证号还可以。我们天津是可以去信息中心去调登记的地方，如果外地的话，没有这个地址的话那就比较麻烦了，可能还要到他的户籍所在地。如果这个协议解除终止，没有地址是解除不了的。

　　关于预定协议签完之后在规定的期限内，购房人没有换签合同、付房款怎么处理，在市场当中60-70%会写预售人有权解除，那就需要有一个标识给预购人，这个时候就需要这个地址，如果没有这个地址就解除不了。

　　我们想比较好的解决办法，第一点，如果这个做到了那下面就没问题了，如果这点没做到，下面我们还预设了一个条款。这是第一点一见面讲的，虽然这很小，但是很重要。

　　第二点，以我经过四五年的工作经验总结，觉得以这样的方式约定对我们销售人员来说是最省心、省事，就是签订时间地点。一半的开发商有的是这么做，但有的还不是，签订的时间、地点还需要打电话通知，第一是花时间，第二写不好会通知不到。所以我们觉得这样是最好的，签定合同的时间、地点不另行通知。签约期限为本协议签订之日起7日内，预定人应在签约期限内到预售人售楼处与预售人签署《商品房买卖合同》。包括业主公约补充协议附件等。第二步又省去了打电话一系列工作时间。再有一点也避免如果预留的信息确实不准确的时间我们会安排自动去终止。

　　第三点，如果在约定的期限到约定地点签署的话，我们提倡的条款是自行终止，大多数现在还是有权解除。刚才讲的就是需要有解除的行为，需要你能够证明你在相应时间内向预购人有解除的行为或者通知，最完备的方法是有公证的通知。在特快专递一栏中写明，如果7天之内没有来签，我向他发过通知，但是证明不了通知内容，而开发商也不能解除。其实这个后果是相当严重的，如果你行使的解除权不当，这个房子你又卖给别人了，这就是我们所说里面犯的最大的错误。“一房二卖”的话，除了返还预付款1倍的赔偿，如果有其他损失还需要付其他的损失。

　　蔡总：你的意见是推荐《认购协议》里面表述到期没有签合同直接就解除了，您下面说预购人有权解除或者催告后解除这都不行的？

　　李曙光：其实都已经对房子、价款、房型，这些已经基本确定了。

　　蔡总：认购是开盘前审房的阶段。

　　李曙光：一般来讲，我们已经行使这些内容了，如果他不来签合同我们就自行终止。

　　蔡总：但是我们也还会去催合同，这样可能会去协商，这其中包括开发商。

　　李曙光：这是我说的第一条，预定信息填写不准确的时候可以不通知他了。第二点，我们给他的一个压力，我们不用总找你，你不来的话，你预付十万也好，二十万也好，不来的话就自动终止了。在20-30%的地产客户给律师发律师函里，某年某月某日跟开发商签订的协议已经生效，并且在约定的期限内干什么，如果没履行的话，有权没收定金并且将房处理。

　　这点也是比较重要的一点，在天津、北京、上海、广州都有发生，预购人不愿意承担没有在约定期限内换签买卖合同交付款的责任，这个时候他会找硬性的理由，签署《商品房买卖合同》以合同条款的恰当作为一个理由。比如说预期交房之后，统计贷款利率和承担不超过万分之几的违约金这一项，如果这时候达不成一致的话，最高人民法院有一个解释，不可规责与买卖双方的签署合同。《认购协议》在法律定性是一个订约的合同，我们未来将来7天内签些《商品房买卖合同》，这个协议履行不了，你也不能罚我的定金，我也不能要求你双倍返还定金。

　　在预期交房问题上还有一个判例，在装修标准在国内高级的用品，客户要求国际的，如果和我们达不成一致也可以不签。预购人确认在签署本协议前，第一，对总体规划、环境布局，尤其是下面这个(PPT)，按照天津市《销售管理办法买卖》合同附件都需要公示的，他也看了这些条款那就表示接受了，对这些协议不在提出异议，如果提出异议视同他单方的违约。

　　我们最直接的愿望是希望他们能跟我们签成合同买到这个房子，如果确实买不成，我们的销售人员、总监也为他确实操劳了，花了很多时间准备等工作，如果确实买不成没收定金也是对我们之前所做工作的补偿。

　　蔡总：因为在认购的时候他已经把这些文件公示了，我们认同他了解认可了，我们认为他对这个合同完全认可的，如果在签定合同在提出异议的话，就属于单方面违约是这个意思吗？

　　李曙光：对，要表述他已经看了，不需要与我们再次协商。

　　第五点，可以通过两个形式去做到，一个是在预订协议里面，一个是购房咨询单上。有两方面的内容：第一，房款和税费，这是所有的开发商都没问题，主要是卖房子收钱嘛！有一个不好的情况就是销售人员的业务水平不高，对税费算的不太准确，这时候可能买房人需要带多一点钱，如果带不够的话感觉不好，一次成交的机会没把握住，这个客户就可能丧失。这点上我觉得对算税费是销售人员必备的技能，应该算的比较准备。

　　再有一点，合同备案登记及贷款需资料清单以书面方式向预购人提供，这也是为了能够尽量减少客户往返单位、家庭之间的麻烦。

　　像我们昆仑中心这样的项目，如果我们具有购买能够的话，对三次、四次、五次置业的人对钱非常敏感，有的时候不是说没告诉他清楚，而是他故意的落下收入证明或其他复印件等，他要拖住时间，用少的金额放大他的资本或者升值的空间，或者再进行观测，如果不合适在退出来。这种现象挺普遍的，越是大的楼盘这种情况越突出，通过费用的计算和所需材料的清单告诉的非常的详细，利用人性承诺要兑现的优点去杜绝他在这些方面故意去和我们拖延。