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　临近年底，新一年东莞楼市走向再度成为业界关注的焦点。　　

　　为此，本报联合合富辉煌东莞市场研究部推出《2014东莞楼市猜想》报道，通过对已有数据的收集和梳理，并围绕供应量、成交量、房价、产品、区域市场等热点话题进行分析，为广大读者提前解读2014年东莞房地产市场行情。

关键词：供应量　

供应增约5%—10% 有望再创新高　　

　　据了解，2013年前11个月东莞市一手住宅新增供应面积约660万平方米，同比大幅增加26%。其中，2013年11月共34个新增供应项目，总供应84.5万平方米，环比小幅上升4.8%，同比大幅上升29.28%。　　

　　业内人士认为，依据今年前11月的供应数据来看，预计2013年的住宅供应面积有望超过730万平方米。　　

　　对于2014年楼市新增供应量，新开工量是反映下一年新增供应的关键性指标。数据显示，截至2013年12月23日东莞住宅新开工面积约812万平方米，同比2012年增加约7%左右。粗略估计，2014年新增供应增幅将在5%—10%，总量创历史最高。　　

　　[猜想]　　

　　2014年供应充足，总量有望超过2013年，预计住宅新增供应量在750万—780万平方米，增幅约为5%—10%，总量或再创历史最高。　　

　　关键词：成交量　　

　　成交量小幅上扬　　

　　或超760万平方米　　

　　在银根收紧、政策不明显的大背景下，当前东莞楼市处于“供应偏紧”行情，即需求受到供应不足的限制，需求仍然未被完全释放。因而，若2014年延续2013年的趋势，供应量持续释放，有望激活需求市场。　　

　　事实上，2014年东莞楼市不乏支撑成交量的利好因素。首先，2014年区域集中、房企集中化现象将较2013年有所改观。2013年在区域及开发商方面集中化程度较高，如临深片区仅塘厦一镇成交量就占全市总量的13%，相当一部分尚未被激活的区域楼市，还处于蓄势待发阶段，有望在2014年得到释放；其次，去年以来轨道交通、高速公路、公园建设等城建规划利好信息不断，对于楼市的驱动作用将在2014年和2015年充分发挥，2014年东莞楼市成交将受到利好支撑。　　

　　此外，由于房产税落地东莞的可能性较小，广深客户有望继续支撑2014年东莞的成交量，而广深楼市政策的升级则是大势所趋。[猜想]2014年东莞楼市环境整体向好，同时也不具备大幅提升的条件，成交量小幅增加这一趋势是主流。2014年成交量或超过2013年，增幅约在10%以内，预计成交量在760万—800万平方米。　　

　　关键词：房价　　

　　房价呈小幅上涨态势　　

　　近几年，东莞房价呈逐年上升态势。数据显示，去年前11个月东莞住宅均价为8318元/平方米，今年前11个月东莞住宅均价为8764元/平方米，同比上升5.36%；其中，11月份住宅价格为8932元/平方米，环比小幅上升3.6%。　　

　　记者采访发现，对于未来房价走势，市场反映不一。其中，卖方市场相对乐观，而需求市场则持谨慎观望态度。　　

　　对此，业内人士认为有六大因素支撑房价走稳。“近两年东莞全市商住用地平均楼面地价分别为2400元/平方米、2800元/平方米，其中2013年地价上涨17%。近两年东莞地价的上涨较明显，将推动房价自然正常上涨。”众多城建交通利好规划，将增加2014年房价预期。同时，2014年楼市供应量较大，房价增长受到平抑。2013年东莞房价已经小幅上涨，部分区域上涨幅度较大，故2014年房价涨幅将不会太大。　　

　　凤岗某房企负责人亦表示，受政策挤压出的深圳和广州客户来莞置业现象将会增多，一定程度上会抬高东莞整体均价。不过，众多二三线镇区供应量明显加大，一定程度平抑了整体房价的涨幅。　　

　　此外，品牌房企开发项目将增多，精装房比重将增加，预计房价整体涨幅将超过2013年。

　　[猜想]　　

　　2014年东莞房价将呈小幅上涨态势，涨幅将略高于2013年，预计在5-10%，预计整体均价约9200-9600元/平方米之间。　　

　　关键词：产品　　

　　刚需房或是明年主销产品　　

　　步入2013年，东莞住宅产品供应发生明显转变，大户型一统市场的格局被打破，呈现出百花齐放的态势。　　记者在采访中了解到，2014年还将延续这一行情，“首次刚需”产品将在2014年继续释放，同时改善需求型产品销售情况也会有较大的提升。　　

　　从产品供应面积来看，70—120平方米以满足首次置业为主的刚需产品得到了较大程度的释放，而大平层大宅产品占比或明显下降。　　

　　不过，多位业内人士认为，2014年仍然有较大的发展空间。同时，经历了两年的市场压抑后，“改善需求”的普通大户型将会得到释放，销售情况将会有所好转。　　

　　[猜想]　　

　　2014年，迎合首次置业者的刚需产品还将持续释放和热销，而首次改善需求型产品在可选住宅进一步丰富的趋势下，销售量也将会出现小幅上扬。　　

　　关键词：区域　　

　　二三线镇区　　

　　成楼盘供应主角　　

　　据了解，受东莞主城区土地资源日趋减少的影响，2014年商品房供应“镇区化”将更为明显。

　　事实上，这一现象在近两年的楼市供应中已初显端倪。数据显示，2013年11月东莞土地挂牌出让9宗商住地全部来自镇街，面积超过40万平方米。同时，光大地产、联华国际、世博新天地等本土房企纷纷在镇区拿地造城，这意味着未来东莞的开发热点将会转移。　　

　　相对于今年，2014年楼市供应将向二三线镇区集中。据悉，潜在供应面积前10名区域中，如常平镇、厚街镇、大朗镇、樟木头镇、石碣镇和道滘镇等二三线镇区占六席。一线镇街如塘厦、长安、虎门、松山湖、东城等楼市供应比重略有下降。　　

　　田禾地产黄经理认为，受新增供应偏向镇街的影响，东莞房价或因此而平抑，成交均价变动幅度不会太大。

据中国搜铺网(www.3puok.com)