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“国五条”落地后，北京随之公布了其细则。“京十九条”细则的严厉程度也是举国之最，仅“二手房交易差额征收20%个税”一条，就曾让北京的二手房市场经历了3月份的爆棚、4月份的冰点。但新政制造的冰点也很快呈现消融迹象。继5月份后，6月份的北京二手房市场，仍以回暖为主基调。从前沿市场的反馈情况来看，6月上半月二手房成交量环比保持上涨势头，其中“无税房”成为北京二手房市场新的成交主角。
　　
　　置换需求成主力
　　
　　21世纪不动产分析师张磊介绍，最近一周二手房成交量处于上升状态，但涨幅有所放缓，它预示着二手房市场将进入一个稳定期。究其原因，张磊说，第一，目前二手房置换型的需求客户占到70%以上，这些客户买房要么是改善或升级，要么就是为了孩子上学，目标明确。由于这些二手房基本都是占据优良地段和拥有成熟生活配套设施的需求热点，价格一般都比较高，很多客户选择卖一套再贷一些款的形式来完成置换。
　　
　　中介公司经纪人介绍说，置换型客户已成为目前二手房市场成交的主力客群，他们是刚需中的刚需，这些客户在选房的过程中，往往要求目标房源必须“无税”或者“少税”。在交易过程中，无论“个税”是转嫁给买方还是叠加到房款中，客户基本选择回避，因为少则十几万甚至是几十万的新增税款，令这些刚需客户难以承受。
　　
　　无税房价格猛涨
　　
　　据有关数据显示，5月份北京二手房成交额中，无税房成交占7成以上。无税房的成交价也因为其紧俏度而蒸蒸日上，部分区域出现猛涨，涨幅最高已达13%。
　　
　　据21世纪不动产永定路区域经理反映，目前市场整体平稳，总价低的小户型无税房成为交易主流，价格涨幅显着。近期刚成交的一套40多平方米小户型，售价从新政之后的4万元/平方米，涨到4.5万元/每平方米，单价足足上涨了5000元。
　　
　　21世纪不动产清河区门店经理也反映，清景园小区无税房的挂牌价涨幅比有税房高出许多，许多有税房有价无市，上个月该小区总共才有两套房成交，大量含税房源只能由卖转租。
　　
　　张磊说，在当前市场下，由于大部分老城区可选择的新房房源有限，这就给了免税二手房或者少税二手房房源涨价的机会，大量刚需购房者被迫接受涨价。“新政”后一个月内，二手房价格确实出现了暂时停止上涨的局面，但另一方面，按下葫芦翘起瓢，它又催生了无税房价格的上涨。5月份，21世纪不动产主城区领先价格指数显示，北京市二手房挂牌均价上涨了0.9%，这预期着二手房市场已经回暖，房价重新回到上升通道。

个税催生的“一二手联动”
　　
　　因为二手房税费原因，转头购买新房的购房者也不在少数，而中介公司为了提升业绩，迎合市场需求，也在丰富其产品线，这在业内叫做“一二手联动”，就是中介公司也代理一手新楼盘项目的销售业务。记者通过对北五环区域的走访了解到，由于区域内新楼盘的上市比较集中，周边中介公司也获得了更多新楼盘的代理销售机会。
　　
　　21世纪不动产分析师张磊说，21世纪不动产去年一二手联动业绩创了新高，占总业绩的30%，而近期势头更猛，这主要是因为在“无税房”这一特殊优势的市场背景下促成的。21世纪不动产拥有强大的门店网络和线上网络资源，可同时进行一手和二手房的销售，这对开发商来说是一种渠道补充。当前，确有不少二手房客户因为税费过高而选择新房。记者从21世纪不动产北苑家园的一家门店了解到，该区域内二手房与新房价格不相上下，在30000元至40000元之间，但购买二手房仅个税一项，其每平米单价就会增加7%左右，如果相关税费全部需要买家承担，其成本将超过同区域内的新房价格，这促使部分购房者转向新房市场。

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　　购置学区房谨防误区
　　
　　既是毕业季，又是“入学季”。根据就近入学政策，重点小学划片内的房子长期都是二手房市场热炒的焦点。据21世纪不动产北京安信瑞德门店监测数据显示，6月份，全市房价环比上涨1.5%，平均每平米上涨1000元/平方米左右，其中学区房涨幅一马当先，最高涨幅超过5000元/平方米。租金平均上涨5%左右。
　　
　　据了解，今年北京市小学入学适龄儿童比去年增加26421人，各区县、各学校对学生入学资格的审查更加严格。但家长们咬牙购买了学区房也未必真有资格上“名校”。21世纪不动产北京新景家园店工作人员介绍，学区房与非学区房均价差额每平方米接近万元。有的学生家长没吃透政策，临时买入学区房就想让孩子就近上学。但多数学校要求户口迁入学校划片所在地区在3年以上，因此，孩子被阻隔在招生范围之外。还有相当一部分家长反映，孩子户籍及户口都在片内，但与房主的关系为三代或四代亲属关系，孩子报名时被拒绝，只能接受就近调剂。有的学校只接收一手房的业主，这让购买学区二手房的家长叫苦不迭。
　　
　　21世纪不动产北京区域总经理寇海龙特别提醒准备购置学区房的家长：
　　
　　第一，有学区房需求的购房者，必须将置业计划前置。
　　
　　第二，尽量错开学区房交易的高峰时段，降低成本。
　　
　　第三，需要查明学校对生源的限制。
　　
　　第四，投资学区房，面积不宜过大，以舒适为宜，勿过度追求“名校”。

据中国搜铺网(www.3puok.com)