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调控加码，市场分化加剧。换言之，眼下楼市不是那个“闭着眼睛买都能升值”的市场，优劣产品的居住体验、升值前景，稍作对比高下立见。在此背景下，开发商为了吸引客户，各种形式的营销在所难免，但是营销使力太狠，就容易滋生虚假信息，造出许多“虚伪”概念。今年“3·15”，我们用放大镜辨别这些楼市“伪装”。

  “伪”豪宅：

  只有豪价 没有豪品

  在深圳楼市中，豪宅遍地开花，但当中也是鱼龙混杂。

  曾经有开发商直言不讳：“在深圳关外的山边买一处地皮，只要肯花钱打造，就可以变身豪宅。”对此，不少网友调侃，“无地段，无景观，就因为是大户型和均价高也能算豪宅？走烂路，近高压电站，也说是豪宅？”

  记者日前走访了罗湖、福田与宝安中心区的多个在售楼盘。置业顾问介绍，由于地段的利好，“豪宅”项目都深受市场欢迎。据了解，罗湖某项目均价3.7万元/平方米，福田香蜜湖半山区域的某项目均价为4.5万元/平方米，而宝安中心区某在售楼盘所推大户型4万元/平方米。

  虽然有豪宅的价格，但记者发现，有部分高端物业却缺乏豪宅的品质。步入上述几个项目，可感觉到或是密集的高压线影响视野，或是邻近的立交桥车流密集，噪音与灰尘可想而知；又或是周边配套严重不足，造成该地段的明显短板。

  有业内人士如此总结“伪豪宅”的特点：先天不足，缺独特不可替代的自然资源；缺高品质个性化产品，唯有以“奢华装修”、“传世资产”等溢美之词包装；缺生活配套及国际化水平的物业服务。当今“豪宅”市场中，有大户型单位的楼盘就叫做豪宅，有稍大一点花园的楼盘也叫做豪宅，在传统豪宅片区一侧的也叫豪宅，有别墅的楼盘也叫做豪宅。

  中联地产二手房总经理肖小平表示，豪宅首先必须有配套，其周边必须具备完善的配套设施以及景观、人文、治安等环境，一些“原关外”楼盘周边配套明显不足。豪宅还有更为简单的指标区分，豪宅楼盘一般要拥有不可取代的资源，容积率在0.7之内，建筑具有前瞻性，配套完善，还应具有人文气息等。

  “伪”学位房：教育局并未授权

  相关数据显示，拥有教育资源的楼盘比同档次楼盘的价格高10%~15%。而伴随着深圳楼市版图不断外扩，开发商们抓住了“教育需求”与“名校供应不足”之间的矛盾，纷纷在项目中引入学校。利用“学位房”来吸引置业者关注可谓是屡试不爽。

  记者首先来到了位于龙岗区的某在售楼盘，该项目中的“能够提供学位”成为最大卖点。但该销售人员也坦言，获得学位其实还有年限的限制。由此可见，购房实际上并非能得到名校的永久学位。

  从市场上看，目前的所谓购房送学位模式有两种：其一是通过在学校附近建房子，按片区获得学位，这与购房入户是同一性质；另一种情况则是，楼盘与学校合作，给学校建校区，从而得到一定的优惠政策，不过这往往名额有限，因此并不是每个业主都能够如愿享受学位的。

  另外，记者从教育部门了解到，教育局并没有把学校授权学位给任意一个楼盘，也没有这样的相关条例和政策。业内人士提醒，购房不一定就有学位。对于公立学校而言，学位需要按片区申请，开发商并无话语权，在申请的排序中有无户籍、是否落户在学区内、有无房产、计划生育有无达标等条件都被以衡量入学的条件。而对于二手房的买家则要先到所属街道了解该房产的学位是否已经使用，购买房产后是否能在当年或者几年后才可以申请学位。

  北京大成(深圳)律师事务所刘子孺律师提醒：“开发商只是说片区内的房子，并没有担保一定可以就读。且口头承诺并不会签入购房协议。为了慎重起见，业主应当到该楼盘所在地教育主管部门去咨询核实一下该片区是否属于该学校的就读范围。”

  “伪”地铁物业：距地铁站300米走了17分钟

  “坐拥地铁线、紧邻地铁站、出门就是地铁。”不少市民被这些广告语打动，买下了开发商口中津津乐道的“地铁物业”。但是，这些被开发商鼓吹的“地铁物业”究竟有多少是真正紧邻地铁呢？

  “一些所谓的‘地铁房’随着楼市的热潮，价格也水涨船高。但实际上，这些楼盘距离地铁出口往往有30分钟左右的路程，严格意义上讲，很难和地铁楼盘挂上钩。”一位业内人士透露。有读者投诉说，某楼盘销售广告上说“距离地铁仅约300米”，但不少购买了该楼盘的消费者却发现，从该楼盘销售中心，正常步行至该楼盘围墙处，就已经用去了5分钟。然后拐弯、直走、再拐弯、再直走，一直步行至路口，过街之后才来到地铁站台入口，掐表一看用时“17分钟”，怎么算也不止“仅约300米”。

  还有一些楼盘说是地铁物业，但其实仅仅是“规划中”的地铁，类似“地铁11号线物业”等等。这些规划中的地铁线距离开通常常需要3~5年之久，并且规划也还存在调整和更改的可能，最后开通时地铁口在哪个位置都无从得知。

  因此，专家提醒，广大购房者在关注地铁楼盘的同时，也要从今后居住的实际情况出发，真正地去考量楼盘本身与地铁的实际距离，避免为虚假的地铁概念买单。

  “伪”区域：自创地名 制造假象

  明明位于惠州的楼盘，打的是“深圳东”的标语。一个位于龙华或龙岗的楼盘，无论如何都要与“核心地段”扯上关系。

  这种有意无意模糊项目区位现象的并非个案。邻近深圳，位于莞深交界的凤岗、塘厦等东莞区域的某些房地产项目都不约而同地把地址往深圳靠。比如“深圳北”，或者“罗湖北”。 此外，而一些新兴热点区域的楼盘也常被相关各方冠以“中心”的标签，例如龙岗布吉、坂田等区域的楼盘几乎个个都是“占据城市新中心”。正如某地产评论人在微博所形容的“深圳已没有差地段，每个楼盘都自称地段得天独厚最优秀”。

  总之，开发商在位置的概念上打擦边球已是常态，从而在区域上给购房者制造假象。

  某地产公司高级经理王先生就表示，“从经济、社会从属角度看，这些区域似乎在经济和社会发展上从属于另一个区域或板块，或者说存在着紧密的联系；从地理区位看，他们是相邻的行政区”。因而，开发商都乐于往发展更成熟、配套更完善的区域甚至城市去靠，毕竟“地段决定楼盘价值，更好的地段楼盘意味着更高的价值。”

  事实上，区域的成熟不仅仅在于交通的布局、配套设施的完善、业态与物态的呈现等基本的条件，更重要的还是要以产业为核心和发展现代服务业体系。有专家称，辨识新中心真伪的因素，包括了政府规划引导如何、开发商是否积极参与、是否有大量商业的进入等等，其关键在于产业落地和商业配套的成熟。而对于某些区域而言，有时尚需要更多的发展时间。

  “伪”配套：

  买前是承诺 买后是传说

  相信不少买过房的人都有如下体验：开发商的楼书和广告宣传资料中，都自称配套成熟：已有某知名超市与连锁餐饮店入驻底商，属于商业繁荣社区。又或是将规划大型商业中心；又或是在社区中将会享受天然湖泊等。可是买下房子后，置业者才苦着脸说，“很多东西都是传说。”

  “我们楼盘有社区沿街商铺，还有社区会所，完全能满足业主的生活需要。”这是我们常常听到的“承诺”。但是交房后发现，社区沿街商铺以房产中介、装修公司等为主，并不适用于普通业主需求。不少社区商业在经营过程中，由于地段、经营项目、费用等限制，社区商铺几经转手，很多交房2、3年的社区商铺至今还在招租中。家住龙华新区某地铁盘的李小姐说，“现在买东西还是得开车去市区，够麻烦的。” 随后记者来到位于北站附近某高端住宅，一名业主表示，楼书上曾宣传“社区旁有地铁交通，出行便捷。但入住后，才发现轨道在建，几年后才能完工。另外，买房时承诺的将引进新的公交线方便出行。但现实是，也仅有一辆每天一次停靠。”

  还有消费者投诉，有近郊楼盘交房后1、2年内，免费班车运营还算正常。2年之后，开发商撤离，不少免费班车交由物业经营，当物业无力承担班车运营费用后，免费班车就改为收费班车，甚至取消。

  “伪”回报率：

  1%月回报率也能“养三代”？

  在所有商业业态中，商铺因投资回报稳定等优势，备受人们的关注，且“一铺养三代”的概念已经深入人心。尤其是房地产调控屡屡指向住宅后，商铺市场成为资金的新出口。

  但近几年来，商铺价格的快速上涨，导致商铺投资门槛大大提高。而深圳市区内外的各种综合体、商业街和社区商铺越来越多，让很多投资的市民担忧投资回报能否达到开发商所承诺的？

  近期，记者实地探访了深圳几个商圈的商铺租金发现，开发商宣称的高回报率有的并不靠谱。中原地产研究部数据显示，目前深圳商铺售价上涨很快。去年一手商业成交均价为40759万元/平方米，同比上涨了27.66%。有中介坦言，目前部分商铺价格存在虚高现象，一些入住率很低的市区外的小区，社区商铺单价动辄3万元，难有足够的消费力支撑，商铺就租不出高价来。所以投资回报率普遍在下降，据业内人士透露，核心商圈的回报率在5%左右，有些甚至仅有1%~2%。因此，开发商宣称的投资商铺回报率起步8%是不靠谱的。

  美联物业全国研究中心主任徐枫表示，深圳商铺投资溢价暴涨时代已经过去。虽然新兴区域的中高端商场将如雨后春笋般诞生，新兴商铺的起租也相对较高，但在商圈不成形的情况下，即使起租高，也难以维系租金高企的局面。目前深圳的局面是，即使在成熟商圈，也会由于行业生命周期的关系导致商铺空置率短期上升、租金走跌。

  她提醒，客户投资商铺，尽量选择人流量大或较为成熟的街区，以及比较有经验的商业开发商或运营商出售的商铺。

据中国搜铺网(www.3puok.com)