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　如果把时间拨回2011年的第四季度，估计没有多少人能够猜到，在“末日的2012年”东莞楼市会意外地红火。

　　当时，全国楼市哀鸿一片，严厉调控、降价促销、业主怒砸售楼处等消息不绝于耳，万科抛出了现金为王的“过冬”论，此后中海、恒大等各大房企纷纷保守制定新的年度目标。

　　不过，2012年冲破末日的阴霾，楼市实现了大丰收。具体到东莞，一手商品房成交高达681万平方米，超越最疯狂的2007年创下历史新高，比2011年增加15%。

　　同时，2012年的新住宅均价为8276元/平方米，基本保持平稳，这一价格已经连续两年多钉在8200元/平方米上下。房价大局平稳，不过，西平、塘厦、凤岗等局部地区爆发了价格战。

　　商品房成交创历史新高

　　据东莞中原地产研究中心的数据，万科松山湖悦是2011年东莞商品房项目的销售冠军，其网签金额为15.01亿元，但这一业绩如果放到2012年的住宅销售排行榜，已经被甩到第四位。

　　去年东莞住宅销售冠军——海逸豪庭的网签金额高达22.61亿元，比2011年销冠高出半截身子，差距高达51%。

　　连续两年排名亚军的中信森林湖·兰溪谷，去年网签金额为18.68亿元，比2011年增加了5.45亿元，增幅高达41%。

　　东莞商品房销售金额十强开发商榜单，2011年的门槛是9.71亿元，而在去年已经提高到13.89亿元。连续四年独占鳌头的万科，去年则更进一步，网签金额达到75.47亿元，比2011年增加了9.48亿元，增幅达14%。

　　这些都是东莞2012年红火楼市的剪影。去年，一手楼市供需两旺，甚至火过最疯狂的2007年，令开发商笑逐颜开。

　　据东莞中原地产研究中心的数据，全年共有153个项目新增供应商品房，供应面积为706.39万平方米，同比增加8%；网签面积681.32万平方米，金额为595.80亿元，成交面积超越2007年创下历史新高，比2011年增加15%。

　　另据合富辉煌东莞市场研究部的数据，去年东莞一手住宅去年网签面积高达600.3万平方米，创五年新高，接近2007年的历史高峰——615.5万平方米，比2011年增加15%；网签金额达到496.8亿元，创历史最高水平，比2011年增加17%；新增供应量达到600.4万平方米，创五年新高，比2011年增加11%。

　　楼市在2011年第四季度急转直下，业界纷纷谨慎看待2012年的走势，万科还抛出了“过冬”论。不过，如今看来，原本弥漫着末日情绪的楼市在2012年给开发商带来了一份意外惊喜。

　　政策稳定促市场热销

　　去年房地产调控政策稳定，并有降息、降准、首套房贷利率降低等利好货币政策出台，同时经济大环境逐步趋稳，这刺激了以刚需为代表的自住需求的大力释放，而开发商也顺势而为，主推中小户型，并祭出垫首付、稳房价等措施，两者相互作用，使得楼市交投芝麻开花节节高，东莞甚至出现了连续8个月热销的罕见局面。

　　2012年1月，春节假期让原本哀鸿遍野的楼市雪上加霜，住宅网签量跌至13.87万平方米。2月，春节假期之后，央行表态满足首次购房家庭的贷款需求，房贷利率回归到基准利率，东莞楼市观望氛围有所淡化，楼盘访客量和认购量均有所回升，不过有滞后效应的网签量仍只有21.46万平方米。此后，随着2月18日央行降准消息的逐步消化，以及首套房贷继续向9折、85折挺进，压抑数月的刚需开始释放，这促使3月的楼市网签量恢复正常，住宅成交达到45.47万平方米。但是，3月上半月的全国“两会”释放不放松调控的消息，以及购房者期待“五一”的折扣，促使市场出现短暂观望，再加上清明假期的影响，4月楼市成交有所回落，住宅的网签量跌至36.69万平方米。

　　5月楼市传统旺季，开发商铆足劲促销，再加上央行再度降准，楼市迎来一个成色十足的旺季，东莞住宅网签量达到52.38万平方米。在东莞，住宅网签量达到50万平方米便属于旺销水平。由于5月楼市热销，再加上6、7月的两次降息，市场预期终于稳定下来，市场需求的闸门被彻底打开。5-12月，住宅网签量居然连续8个月超过了50万平方米，彻底打破了传统淡旺季的界线。楼市还在第四季度更上层楼，出现翘尾行情，10-11月住宅网签均超过60万平方米，12月更是达到74.14万平方米的“天量”。

　　刚需当道，垫首付风行

　　尽管2012年的商品房成交量力压2007年，但是与2007年疯狂扫货年代相比，2012年是相对理性的，市场刚需当道，中小户型走俏，而大户型洋房依然滞销。

　　房地产调控实施差别化的信贷、税收政策，保自住需求尤其是刚性需求，而打击投资、投机性购房需求。

　　据合富辉煌东莞市场研究部的数据，去年新增供应的71-100平方米刚需户型在住宅中的比重提高了5个，达到47%，为近六年最高水平，而141平方米以上的大户型则减少了4个百分点，只有18%，为近六年最低水平。合富辉煌市场研究部副总监李兴旺说，市场的供需结构大体相当。

　　另东莞中原地产研究中心的数据，去年东莞住宅成交中有71%的产品属于120平方米以下的中小户型。

　　尽管投资客从10月份开始蠢蠢欲动，带动小户型公寓走热，但整体而言，市场上的投资客并不多，难以左右大局。

　　临近厚街的南城项目——中天·城市之门，有一栋户型在33-60平方米之间的公寓楼，原本瞄准投资客，不过，令开发商也倍感意外的是，事后成交的主要客户居然是刚需客——在第一国际、鸿福片区的办公白领阶层。

　　从住宅网签面积十强项目来看，有6个属于刚需特色相当明显的项目，分别为恒大雅苑、卓越·蔚蓝城邦、花样年·江山、万科金域松湖、香市1号、万科金域华府。

　　与刚需市场相匹配的是，去年各类垫首付风行全市，花样层出不穷。比如，卓越·蔚蓝城邦70-100平方米的两房、三房，首付款一度只需1万元，其余首付款在去年4月交楼时免息归还。在常平，除该项目外，翠景湾、霞晖花园等项目也纷纷垫首付。而南城的香树丽舍推出“包租”方案，将精装公寓的最低首付款降至3万元，意即将公寓前3年使用权租给开发商，开发商将租金一次性抵充部分首付款。恒大御湖垫首付做得更为人性化，其不仅较大幅度地垫首付，而且剩余首付免息归还，还款期限长达5年，并且第一次还款在购房2年的时候。当然，除了刚需户型，还有花样年·君山、鼎峰尚境等诸多豪宅项目也加入垫首付的大军，以此扩大市场客户群。

　　住宅均价钉在8200元/平方米

　　最近两年多时间，东莞房价整体保持稳定。自从2010年10月房价大涨之后，最近2年多，住宅均价尽管有所波动，但整体水平钉在8200元/平方米上下。

　　据合富辉煌东莞市场研究部的数据，去年住宅网签均价为8276元/平方米，同比上涨1.1%。李兴旺解释说：“去年是2007年以来，住宅网签均价涨幅最低的一年，如果剔除装修房增多及开发成本增加等因素，2012年东莞房价实际为微降。”

　　8200元/平方米是东莞房价的一个高度，也被认为是东莞房价的一个瓶颈。最近两年多时间，楼市政策整体保持紧缩、东莞经济在底部徘徊、重大市政配套处于未完工状态、潜在商品房供应量巨大等等因素综合作用，导致东莞房价两年多时间保持平稳。

　　另据东莞中原地产研究中心的数据，占比住宅市场权重86%的洋房均价为7291元/平方米，同比上升3.5%，洋房中位价（排中间位置的洋房价格）为6289元/平方米，同比上升6.6%。这意味尽管市区、塘厦、虎门、长安等热点区域的房价高高在上，但全市范围内，还有相当多的洋房单价在5000-7000多元/平方米。

　　局部爆发价格战

　　房价大局稳定，但不代表市场平静如水。从个盘来看，去年仍有较为明显的局部降价行为，甚至爆发局部价格战。

　　从时间轴来看，5月是分水岭，5月及之前，延续了2011年第四季度以来的买方市场，开发商热衷于低价或降价促销，优惠、折扣消息满天飞。卓越·蔚蓝城邦四期、中信森林湖·兰溪谷、益田·大运城邦二期、中惠·香樟绿洲二期、沿海·江湾国际、欧景城等一大批项目以价换量。5月之后，大多开发商试探出市场能够接受的价格，于是把价格稳定下来，折扣逐渐减少。

　　从空间轴来看，大部分区域房价平稳，但是西平、塘厦、凤岗等少数竞争白热化的房地产板块爆发了一定程度的价格战。西平的地王项目中信凯旋公馆此前号称以1.2万元/平方米的均价售卖豪装洋房，不过在3月上旬开盘的时候，脱下了豪装“裸奔”，价格直降4000元/平方米，并且推出了一批7000多元/平方米的毛坯洋房，而当时周边项目的毛坯洋房均价均在8600元/平方米以上，难寻“7字头”的房子。几天后，旁边的中熙·弥珍道便推出一批降价数百元的特价房。10月，在建的地铁口物业金色华庭三期可可园开盘，毛坯洋房均价低至7500元/平方米，令市民拍掌叫好。在塘厦，碧桂园分别与万科、中信打起了价格战，涉及的楼盘包括碧桂园·天麓山、观澜碧桂园、万科朗润园等。在凤岗，益田·大运城邦、永江花园香溪、东魅蓝山郡、世纪新潮豪园等以价换量的做法十分明显。

　　从逻辑轴来看，一些对业绩有特殊追求的上市公司主动平价或降价促销。去年，万科的新货集中在下半年入市，为了实现回笼资金的目标，万科的定价策略显得更为理性，比如厚街的金域国际在7月以“7字头”的均价开盘，比业界预期要低大概1000元/平方米。而恒大雅苑为了回笼资金，5月下调了75套洋房的备案价，大部分降幅大约13%，不久便进行降价促销。

　　镇城市场比重

　　突破2:1大关

　　房地产是一个区域性相当明显的产业。从区域成交来看，住宅成交排名前五的镇街（园区）分别是南城、塘厦、凤岗、万江、松山湖。

　　五虎将均是经济强镇，市场供需活跃。据东莞中原地产研究中心的数据，南城凭借着恒大雅苑（恒大御湖）、中信森林湖·兰溪谷、中熙·弥珍道、天利·中央花园的项目持续热销，使得住宅总成交量达到103.15万平方米。塘厦楼市迎来标志性的一年，碧桂园、万科、中信、金地等巨鳄盘踞其中，区域成交面积最终达到47.25万平方米。凤岗在益田·大运城邦、佳兆业·水岸豪门、祥利上城、名流印象花园、永江花园等项目的推动下，实现了39.03万平方米成交量。此外，万江住宅成交了37.38万平方米；松山湖住宅成交了37.23万平方米。

　　在上个世纪八九十年代发轫之初，东莞楼市呈现镇强城弱的格局。随着城区的经济发展，城区楼市势头一度压过镇区。不过，最近几年，随着城区土地的日益紧缺，房地产的发展重心又向镇区复归。

　　一个典型案例是，深耕城区20年的中信把拓展重心转向镇区，去年发售了首个镇区项目，还在石排镇新拿了2宗地，并且还在常平储备了新项目。

　　最近几年，镇区楼市异军突起，增长势头反超城区。据东莞中原地产研究中心的数据，去年，镇区商品房成交面积为459.59万平方米，同比加19%；城区商品房成交面积为221.73万平方米，同比增加7%，镇城的比例已经突破2:1的大关。

　　从住宅均价来看，松山湖、厚街、长安是万元户，分别以11407元/平方米、11304元/平方米、10649元/平方米排名前三甲，同时，虎门9699元/平方米、大岭山9217元/平方米、南城9128元/平方米、莞城9110元/平方米、塘厦8900元/平方米、东城8836元/平方米、万江8058元/平方米，分排第4-10名。此外，成交量排名第三的凤岗住宅均价为7895元/平方米，在全市33个有住宅成交的区域中排第11名。

据中国搜铺网(www.3puok.com)