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中国社科院昨天发布《住房绿皮书》，绿皮书对今年楼市调控的成果以及明年住房形势做了详细的分析。绿皮书认为，2012年为巩固楼市调控，中央坚定不移地加大政策实施力度，多次重申抑制不合理需求，坚持限购等房地产调控政策不放松，但只是初步实现了次优的目标，也就是“初步抑制了房价快速上涨的局面”. 2012年并没有实现“房价理性回归”的最优目标，市场改变了明显回落的轨迹，再次进入震荡微涨阶段。

绿皮书指出，今年四季度及明年，住房市场发展有三种可能的趋势：第一，如果政策不当乏力，住房市场将发生整体反弹和局部崩盘;第二，如果政策比较有力得当，住房市场可实现稳中有进，即“大稳定小震荡”;第三，如果政策十分有力得当，住房市场理性回归。但是，第二种可能最大。临近年底，买房一族更关注明年的房价走势。当媒体上大量关于楼市走向的信息扑面而来，真假难辨时，我们更需要理性的声音。经济之声特约评论员马光远评价明年的楼市走向。

最近媒体上关于楼市的报道非常多，而且喊涨的声音明显占大多数，这无疑加重了很多购房者的恐慌情绪。中国社科院昨天发布的《住房绿皮书》分析今年的整体情况和明年走势，今年并没有实现“房价理性回归”的最优目标，明年的情况，要看政策调控的力度而定。从这些繁杂的信息中，我们应该对楼市有怎样的一种理性判断?房价是不是被人为地炒高了?

马光远：我觉得目前对于中国的楼市来讲的话，就是各种各样的解读，对未来楼市的预测，都对明年房地产的走势产生很大的影响。中国的房地产市场本质上是一个政策式，要看政策的脸色来吃饭，政策紧一点的话，房价表现就会理性一点。但是如果政策稍微松一点，或者有政策松动迹象，我们就会看到整体上涨，令人恐惧。所以在这种情况下，我觉得今年上半年比较平稳，下半年在一线城市出现了房价明显上涨的迹象。成交量上，开发商都完成了全年的指标，而且可以说创下了几年以来最好销售的目标。那么这个销售的目标再加上目前整个土地市场的回暖，事实上对明年房地产的调控造成了很大的压力，但是我不认为明年房地产有暴涨的情况。从目前政策基本的走向、房地产的基本面，包括现在统计的在售面积、库存量，还有房地产本身价格情况来看，我认为明年还是一个比较平稳的走势，但是不排除个别地区、个别城市的楼盘可能会出现明显的快速上涨迹象。我觉得政策在保持相对稳定的基础上，对一些地方出现人为的炒作，人为造成销售的恐慌要保持警惕。

您的观点是即使是政策出现了一些苗头，房价可能也会出现上涨，那么到底是刚性需求释放所导致的，还是纯投资、投机的需求所导致的?

马光远：第一个，我从不承认有刚性需求，刚性需求一个词在中国的房地产市场是一个伪造的名词。当房价非常高的情况下，你的购买力赶不上房价的时候，无所谓刚性需求，你永远也买不起，你有任何需求也满足不了，所以我觉得在经济学上来讲，从来没有所谓刚性需求的概念;第二个，我们说购买力主要是自住需求，还是说一些投机性的需求。我们看到在一些一线城市的楼盘，销量比较大的是一些高档楼盘，这个比较奇怪。如果说是自住需求，怎么解释这种高档楼盘销得比较好的情况，所以我们比较担心的是在一些实行限购的地区，限购令是不是严格的实行，是不是有很大的漏洞，让一些投机性的需求变成了所谓的自助需求。如果说我们的政策执行到位的话，我认为不应该出现这样的情况。 目前的整个楼市如果说真的是自助需求的推动，我觉得即使出现推动房价上涨的情况，也不会出很大的问题。但是如果是政策执行层面出了问题的话，会影响大家对政策本身的信心。从目前来看政策对未来房地产的走势，至少在五年以内影响力是第一位的，所以我们应该说应对一线城市出现高档楼盘热销的情况要保持足够的警惕，否则将影响大家对整个政策的信心。如果说政策执行不到位的话，明年房价暴涨真有可能变成一个现实，所以我觉得政策的执行至关重要。

这次的《住房绿皮书》提出2012年我们并没有实现房价理性回归的最优目标，明年政策会有什么走向，同时在执行层面上，我们如何加大力度使房价理性回归的最优目标能够实现?

马光远：第一个政策不会有大的变动，因为从目前整个房地产调控来看，仍然处在非常关键的时期，整个房地产政策需要稳定，房地产市场需要稳定，所以在目前情况下政策出现大的变动的可能性几乎等于零。包括在目前整个房地产的制度建设明显滞后的情况下，与我们现在主要依赖的限购政策，我想明年不会推出。政策的基本面来讲，不会跟今年有很大的区别，而且明年是非常关键的一年，要实行经济结构战略性调整，转变发展方式，要推动城镇化，如果是房地产市场出现大的波动，对很多经济政策的目标实现就会制造很大障碍，所以我觉得第一个政策不会变，第二个房价不会出现暴涨。 明年春节以后，如果房地产市场出现悸动，我觉得不排除有新的举措，现在政策的储备我认为是足够的。第二个是政策的执行，主要还是得控制住一线城市，一些重点城市楼市的动态。我觉得明年的关键并不在于政策的走向，政策的走向非常明朗的，关键是执行力会如何，在加上未来我们一直期待制度性的举措能不能跟上，房地产未来稳定持续健康发展的关键在于推出长期制度性的举措，而不是不断的调控，如果说我们每年都进行调控的话，大家都会猜政策，如果有一年我们不在猜测政策了，那么我想这个时候我们的制度性的举措应该是比较完善了。

据中国搜铺网(www.3puok.com)