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　高端住宅的纪录不断被刷新。近日，据上海媒体报道，位于浦东陆家嘴板块的中粮海景壹号，其中一套房源以21.56万元/平方米的成交单价问鼎上海最贵住宅。虽然该消息随即被项目售楼处否认，不过值得关注的是，不论是成交单价抑或成交总价，国内高端住宅的价格正出现新的上涨趋势。

　　高端住宅价格创新高

　　日前，上海媒体的一则报道，将上海高端住宅价格推向新的高位。

　　据上海媒体报道，10月22日-10月28日，中粮海景壹号共成交了2套房源，其中1套单价达到21.56万元/平方米，成为上海首套单价超过20万元的新建商品住宅。报道称，这是一套位于10楼的五室二厅，面积为390平方米，总价达到8400万元。

　　不过，记者致电中粮海景壹号售楼处时，一位销售人员表示，该项目并没有成交过这样的一套房源。据其介绍，该项目自今年年中开盘以来，成交均价为12万元/平方米，最高成交价也不足20万元/平方米。随后记者在上海房地产交易服务网站上查询，该项目的最高报价为20万元/平方米，累计合同均价及累计合同撤销均价分别为11.75万元/平方米和15.77万元/平方米。在此之前，上海成交的最贵单价房源是汤臣一品，其在2010年曾成交一套单价18.9万元/平方米的高端住宅。

　　除了上海，北京的高端住宅价格也正在被刷新。今年7月，位于通州区大运河畔的别墅项目运河岸上的院子，推出12套别墅，单套价格平均3亿元。在这12套楼王中，有的欧式别墅使用面积只有1500平方米，按使用面积计算，折合单价达20万元/平方米，成为北京最贵住宅。

　　事实上，单价动辄逾10万元的高端住宅早已不是什么新鲜事，来自东汇置地房地产整合运营机构统计监测中心的数据显示，截至10月31日，单价超过10万元的千万级高端住宅共卖出16套，分属6个楼盘。在单价创出新高的同时，单套户型供应面积也均在300平方米以上，远洋LAVIE甚至单套超过1000平方米，使高端住宅成交总价也再创新高。前10月，北京共有近100个项目交易完成近1700套过千万元的高端住宅，总销售额超过270亿元。

　　高端市场整体升温

　　自今年3月楼市复苏以来，京沪两地高端住宅市场表现一直不错。据机构统计，年初至今，上海市单价在5万元/平方米以上的新房住宅共成交1326套，同比提升8.1%；而作为极度稀缺资源的10万元/平方米以上顶级高端住宅表现更是抢眼，共计成交110套，同比提升1%，平均每3天不到就能售出一套。

　　在北京市场，据亚豪机构统计，继二季度跨越式提升之后，三季度高端公寓成交继续攀升，共售出2475套，成交面积38.2万平方米，成交均价为47357元/平方米，环比二季度分别增长29.7%、21.3%和12.1%，成交均价创有数据统计以来的季度价格新高。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，主要由于近期偏高端住宅产品的频频集中成交，譬如成交均价高达15万元/平方米的钓鱼台七号院，在三季度就实现了4套成交。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也对记者表示，从去年3月到今年5月，出于对房价的控制，高端住宅的预售证发放迟缓，导致今年5月之后高端住宅出现一轮集中入市潮，交易量和价格均有所上涨。

　　纵观北京高端住宅市场，价格逐年攀升。2009年，单价最高的银泰中心柏悦居单价仅在8万元/平方米左右，2010年售价最高的霞公府均价已达到9.5万元/平方米，而到了2011年，钓鱼台七号院的均价高达13.5万元/平方米，今年又涨至16.5万元/平方米。

　　对于高端住宅未来的整体成交走势，郭毅表示，由于高端住宅普遍既满足居住质量改善，同时具有资金增值避险的能力，高端住宅市场的需求仍然存在，客户看中的是其未来的升值空间，由于供应的稀缺性，千万级高端住宅的成交表现尤为抢眼。

　　高端住宅的软硬件

　　不过，不容忽视的是，在高端住宅整体成交量回升的同时，也存在部分高端住宅相对冷淡的市况。譬如位于门头沟的中骏绿洲庄园，单套总价上亿元，自今年4月推出39套房源以来，至今仍是零成交；位于丰台王佐镇的亿城燕西华府(楼盘资料业主论坛)，拟售价为3.6万-5.6万元/平方米，自去年入市推出的164套房源至今仅成交51套。

　　“高端住宅是商品房市场里一个更小众化的细分市场”，胡景晖表示，必须同时拥有地段、环境、产品、服务、圈层等方面的价值因素，其中项目的软性因素，更是支撑高端住宅价值的核心所在。供给的不足也将促使高端住宅价值的攀升，从北京近几年土地供应来看，核心城区可供开发的住宅用地基本消化殆尽，未来北京高端住宅的供应将极为有限，而随着经济的发展，财富阶层数量增多，财富积累速度加快，未来北京高端住宅的购房需求将会稳中有升，预示着顶级高端住宅市场将出现供需缺口，高端住宅价格将会持续攀升。

　　链家地产分析师张絮表示，千万级高端项目客群都是财富阶层，对生活品质、舒适度更是颇为看重，因此除价格之外，项目更要有足够高的定位和品质，才能在市场中走俏。“现在的市场要求开发商创造出跟别人不一样的东西，不仅是产品品质，管理、服务、创新上的竞争更是重中之重”，北京某高端楼盘销售负责人如此表示。

据中国搜铺网(www.3puok.com)