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本期提要：

据北京中原市场研究部统计监测结果显示，在本期统计时间范围内：

1、7月共计23个新盘，新增供应面积99.24万㎡，环比上涨66.24%，其中仅6项目为纯新盘入市。

2、7月共11个城区有新增供应入市，崇文区二环内稀缺项目入市。

3、7月低密度住宅项目定价明显下调，普宅定价小幅回升。

4、预测8月新增供应仍将持续增长，中高档热点项目相继入市。

1、 供应总体分析

1.1 本月新建商品住宅供应年内最高下半月开始推盘密集

7月北京市新增59个销售许可证(含保障房)，准许销售面积160.38万平米，其中新建商品住宅期房开盘项目23个，推出房源9281套，推盘量99.24万平米，环比增加64.24%，为年内最高，项目从下半月开始密集入市。

一方面，本月取得预售证的纯新盘42.45万平米，占到全月的42.77%，总量上在全年最高，主要集中在五环外的通州(社区网 论坛 商铺)、大兴、房山、门头沟、密云几个城区，成交的均价略低于周边在售新房。

另一方面，本月取得预售证的旧盘加推项目56.79万平米，主要是集中分布朝阳、海淀、大兴、房山、昌平等城区的北京城建•世华泊郡、北京城建•红木林等热销楼盘，本月发生成交的均价较上月有小幅上调，优惠力度相对较少。

2、 供应情况分析

2.1 物业类型

2.1.1 普通住宅占据供应市场绝对主力

7月新增供应市场共计23个项目入市，新增供应面积99.24万㎡，环比上涨64.24%，同比上涨96.89%。本月入市的物业类型产品包括普通住宅、花园洋房及别墅，从本期各物业类型的供应量来看，本月无公寓类项目入市，而花园洋房、别墅等低密度住宅项目的供应面积均有不同程度下降，降幅分别为61.72%和40.61%，而普通住宅入市量则有大幅提高，涨幅超过一倍，达140.96%。但从供应量比例来看，本月普通住宅占比高达95.53%，环比上涨16.98个百分点。

2.2 区县及环线分布

2.2.1 5月主城区供应占比进一步下降 仅占一成

从区县的供应量分布情况来看，本月新增供应市场有11个城区有新增项目入市，门头沟区本月新增供应面积为30.40万㎡，新增房源3158套，占比高达37.35%，主要是由于本月该区中国铁建•梧桐苑(小区网 论坛)项目一次性取得3个预售许可证，大量房源入市，从而使该区居本月各区新增供应之首，大兴区和房山区占比分别为19.98%和14.90%，居本月二、三位。主城区中朝阳、海淀、崇文均有新增供应入市，这三个区域占比达10.56%。

2.2.2 二环内稀缺地段优质项目入市

从供应量的环线分布来看，本月新增供应中95.83%位于五环以外，本月二环内有新增项目入市，该项目为新磁器(世藏168)项目，位于崇文区，属于近年来地段优质的稀缺房源，除此之外，三、四环之间和四、五环之间各有一个新增项目入市，分别为太阳公元和金第万科•朗润园。其余项目均位于五环之外，五、六环之间占比最高，达56.51%，共55.34万㎡，5245套房源，六环之外新增供应占比居本月第二名，达39.32%。

2.3 项目拟售价格

2.3.1 低密度项目价格大幅跳水 普宅项目价格回升

本期新增供应中，低密度项目开盘定价有不同程度下调，普通住宅项目本期开盘售价则有小幅回升。本月普通住宅开盘定价为19030元/㎡，环比小幅回升6.0%，主要原因是本月中高档项目入市拉高了普通住宅开盘定价，但兴运嘉园、中国铁建•梧桐苑等低价项目的入市使其开盘价格提升幅度较小。

花园洋房项目本月开盘售价为9580元/㎡，环比降幅达56.90%，其原因主要是本月仅一个花园洋房项目入市，为金桥•滨河丽舍，该项目开盘定价较低。别墅项目本月定价为27599元/㎡，环比下降55.76%，主要是由于上月高档别墅项目入市拉高均价，本月则回归至正常水平。

2.4 产品形式

2.4.1 本期五个精装修项目入市 占比为21.74%

从装修情况来看，本期新增项目仍以毛坯房形式为主，在23个新增项目中，18个为毛坯交房形式，但精装修项目占比有一定程度的提升，本月5个精装修项目入市，占比达21.74%。

就建筑形式而言，本期13个新增项目中，有2个普通住宅项目选择了板塔结合的的建筑形式，分别是云湾家园和中国铁建•梧桐苑，其余普通住宅项目均选择板楼的建筑形式，由于板楼在通透性及舒适性上具有较大优势，目前已经成为供应市场主流产品，但产品均价较高，目前低价项目多选择板塔结合的建筑形式。

本期新增供应中，普通住宅项目多选择高层或小高层的建筑类型，本期高层的建筑形式仍占供应主力，而低密度住宅项目或近郊区普通住宅项目则多选择多层或多层、小高层组合的建筑形式。

3、 供应市场预测

3.1 8月市场成交可能继续增加，库存大促开发商继续增加供应

北京中原市场研究部统计数据显示：根据公开数据，预计8月份市场供应项目将达到35个，其中热点项目很可能会比较多，在大兴、通州及昌平均有新老项目入市。其中可能的热点项目不仅有刚需产品比如：金融街(社区网 论坛 商铺)融汇、中水电云立方、路劲•世界城(小区网 论坛)等，也有中高端项目入市，其中金茂府在年内的再次入市受到关注比较多。

在35个项目中，郊区依然占据绝对多数，除10个城区项目外，郊区占了另外的大部分，其中大兴的生物医药基地周围将是供应最多的区域，区域内供应的项目将有4个以上，刚需产品的集中供应，将使得8月份的成交量有望再次冲高，在金九银十到来之前的供应上涨也有可能给今年的9-11月成交量创造上涨条件。

据中国搜铺网(www.3puok.com)