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2011即将过去，回顾今年眉山楼市，“调整”或许是最好的诠释。受国内楼市大环境影响，眉山房市没能延续之前的辉煌，遭遇了前所未有的打击——销售一月不如一月。有房地产业界人士透露，最低的月成交量还不及去年的零头。从下半年开始，不少开发商就已感受到了危机，不得不推出各种各样的优惠，以求获得一个相对较好的业绩。

　　业界估计，楼市调整所带来的行业转型已经迫在眉睫，市场会更注重住房品质，后起的高品质小区和已成型项目的小区会让市场呈现出多样化格局。真正意义上的“选房”会让购房者对房屋的本身有更多的认知。

　　品质

　　“寒冬”里的制胜法宝

　　楼市遭遇寒冬，这早已不是什么新鲜话题。寒冬里，各种各样的优惠充斥着城市的各个角落。不少局外人都在迷惑，楼市到底怎么了？事实上，真正关注市场的人会发现，品质之争已渐渐成为了这个“寒冬”最核心的竞争。

　　■铺天盖地的广告

　　“XX品牌血统，XX品质缔造，国庆特惠，巨献眉山”、“眉山一流品质景观大盘，绝对高品质，绝对低总价”、“购房享8.8折”、“购房享三重大礼”、“享受可变空间，实得148平方米”……

　　从今年下半年开始，类似的广告已经铺天盖地地出现在了手机、户外、电视、网络、宣传单等传播载体上。说价格，谈品质，论地段……尽管这些广告语所侧重的点不同，但这却给市场传递一个明确的信号——市场变了！

　　在市场不景气的情形下，开发商早已开始采取了一些“过冬”的策略。在不少人看来，想要购房者出手，低价或许才是王道。纵观眉山楼市，明码标价降价的项目极少，大多是以“买房送优惠”的方式吸引顾客。有人将此归于“以价换量”。仔细将这些优惠进行叠加后会发现，有个别项目的优惠力度已经超越了九折。这样的优惠幅度确实是难得一见，但效果却并没有想象中的好。

　　“年底到来前，各种各样的活动可能会有一个高潮。”此前，有业内人士估计，在目前市场行情下，开发商要想抓住客户，不加大宣传推广力度显然不行。而且，和此前相比，市场变得越来越成熟，到底所谓的优惠、活动能否奏效，购房者心中自然有自己的尺度。

　　■低品质成“定时炸弹”

　　“眉山已经很久没有如此火爆的场面了。”11月底，眉州大道某楼盘亮相，吸引了众多置业者的目光。在不少业内人士看来，在冬天里还有如此的场面，表明市场并没有大家想象的那么糟糕。现场购房者对当天的火爆场面所吸引，详细咨询项目的情况，有不少人现场“下手”。

　　记者从一些近期准备开盘的项目了解到，从他们所掌握的情况来看，目前市场上的客户更多的关注点不再仅仅是价格，而是项目实实在在看得见、摸得着的安全和品质保障。市场行情连续多月走低，已经严重打击了市场的狂热，将其从不理性拉回理性的轨道。对于市场而言，这也确实是一种成熟的标志。大家已经在静下心来思考，开发商会更加注重品质，购房者有更多的时间去选择适合自己的房子。而在市场狂热时的趋利影响下，这些思考往往会让位于利益。购房者抢房，开发商加快步伐推盘出货，房子最核心的安全和品质却被抛在了脑后。

　　对此，有业内人士认为，在“冬天”里，市场竞争再也不是简单的价格优势所能概括的，产品的安全和品质成为第一要素。目前，眉山已经建成的品质较低的项目，或许面临的考验更大。这也是大家最担心的问题，毕竟在现在的行情下，这样的房子要想找到买家，确实不容易。

　　■“寒冬”里，找个好房下手？

　　“最佳买房时机即将过去！给你10点买房的理由。”不久前，有网友在网上发帖从降价原因、选房、政策、市场等各个方面详细进行分析，认为年底将是购房者一个绝好的机遇。“个人认为最佳的买房时机即将过去。如果您错过了2008年末，请不要错过2011年末。如果你是刚需，要买自己中意的好房子，就下手吧。”

　　“只要合适，就下手。”这是不少购房者说得最多的一句话。然而究竟什么事合适，有没有一个量化的尺度？显然，这无法找到一个统一的标准。

　　地价、建材、人力成本、资金成本……业内人士认为，在众多因素没有下降趋势情形下，房价要想有一个大的降幅，显然不大可能。有了2009、2010年的暴涨，购房者对房地产市场也有了更为清晰的认识。在目前市场行情下，可选择项目、户型很多，而且大家有的是时间慢慢选择。从市场买卖的角度来讲，这确实不失为一个好的时期。

　　转型

　　眉山房市必由之路

　　“发展了十年，该是转型的时候了。”几天前，记者和一房地产商老总谈起眼下“糟糕”的楼市时，他认为，目前正是眉山房地产市场和行业调整转型的最好时机。这位老总所说的转型，实际上并不是什么新鲜话题，早在2008年市场冷清时，就有人提出行业的升级换代，只是后来的2009年楼市大狂热让其变成了“浮云”。如今，再起的呼声，让大家再次看到了眉山楼市的转型希望。

　　◆不是什么房子都好卖

　　“现在大家才是在选房。”与大多数唱衰楼市的人不同，一房地产业资深人士对于现在房市有着自己独特的见解。他认为，此前的房地产市场一路狂奔，是整个行业和市场最大的隐患。现在，这匹脱缰的快马终于被政策调整束缚住，给了市场认真思考和总结的机会。

　　在2009年，房管部门有多起关于购买安置房所引发的投诉。对此，本报也曾有所报道，相关部门也多次提醒广大消费者，在买房时要特别注意相关政策和开发商的证件。终归还是有人愿意去买一个“莫须有”的安置房，当然，这是“抢房”的最极端表现形式。

　　只要有房，绝对不愁卖。在房市最火爆的2009年，这是一句实话，也是一句真话，但却不是一个好现象。房子，从古至今一直都是家庭的最大一笔开销，如果到了“疯抢”的地步，这还算是市场买卖吗？狂热市场所掩盖下的，则是整个市场对安全和品质的忽视。快速修房、卖房成了开发商们抢占市场的秘诀，见房就买成了广大购房者的心态。

　　“现在大家再来看那段时期，确实很不正常。”业内人士认为，市场的狂热和过度冷淡都是房地产市场的不正常表现。包括开发商、购房者在内，大家并没有将注意力真正集中在房子，而是利益和价格。市场遭遇2011年的冷淡后，房地产业的不少问题和弊病暴露了出来，不管是开发商还是购房者，对房子本身和房地产都有了更多的认知。“选房的标准并不仅仅是价格，还有更多更重要的东西被忽视了。”

　　◆不是谁都能做房地产

　　“再不调整，估计卖烧烤的都要进入房地产了。”对于眼下的房地产市场，有开发商认为，房地产调整所带来的必将是开发商实力和门槛的提升。经过十余年的发展，城市日新月异，人们的生活品位不断提升，涉足房地产的众多开发商在实力上有了较为明显的分别。“住房是大事，并不是谁都能做，谁都能做得好的事情。”

　　此前，眉山有不少关于开发商资金短缺、一房多卖的传闻。对于传闻的真假，我们不去考究。在同样冷淡的2008年，类似的传闻就在业界、坊间出现过多次，有的最后也获得了证实。对此，有人认为，这样的传闻往往会出现在开发节奏较快、自身资金实力较弱的开发商身上，是外界对房地产商实力担忧的体现。

　　有开发商认为，眉山城区房地产每年100万平方米开发量并不是很大，但却有大大小小数十家开发企业。这在行业发展初期还算正常，但经过几年的快速发展后，这种“鱼目混杂”的情况应该有所改变，那些实力不强或是缺乏有效经营理念的企业应该退出。

　　“其实，市场并不需要有大量的小开发商存在。”有业内人士认为，门槛过低的房地产行业如果得不到有效调整和转型，那么整个城市的品质和居住条件很难得到有效的提升。毕竟，小开发商的“小打小闹”难以建成高品质小区，没有大量的高品质小区，城市的形象和品质就会大打折扣。

　　多样化

　　行业升级步伐加快

　　经济快速发展，城市品位快速提升，所带来的必然是各个行业的升级换代，房地产也不例外。从几年前的一拥而上，到现在的品质大盘，眉山房地产业的升级步伐一直都没有停息。与此同时，开发企业的区域格局被打破，“新面孔”增多，差异化增大，让整个市场的升级加速。

　　小盘难成气候，大盘支撑楼市

　　“城市的发展必须要有大盘。”这句话虽不算什么至理名言，但确是一个眉山目前正在发生的变化。宽阔的马路两边，如果遍布小盘，这座城市的大气和品质如何体现。大盘意味着开发商在实力和经营理念上，有更多的创新；而小盘不管是品质还是内部配套，均难以有大的提升空间。

　　“从去年开始，一大批大体量项目开始在眉山出现，这是一个很好的信号。”有业内人士指出，相较于前几年的楼盘而言，近两年新入市的项目在体量上都是前者望尘莫及的。动辄数十万平方米的体量，相当于眉山城区年开发量的一半还多，这是眉山城市房地产业大发展的重要表现。

　　当然，如果仅仅是大，那也就不配“大盘”的光环。近两年，眉山楼市属于大道，仅眉州大道、岷江大道这两条大道两边，就有数量众多的大盘出现。这些大盘除了体量大之外，在内部配套的完善上往往都是大手笔，配套集中式商业、私家幼儿园开始出现，几年前还很新鲜的游泳池、会所则更为大气。同时值得关注的是，更为人性化的人车分流、更大比例车库配置，有效解决了小区的交通出行问题。

　　“新面孔”加入，楼市更加精彩

　　“‘新面孔’越来越多，楼市在激烈竞争中会得到快速发展。”业内人士认为，与大盘出现同步的则是外来实力房企的进入，这为眉山房地产业注入了新的血液。他们和本土实力房企一起组成了眉山房地产行业的主力军。

　　城北、通惠河，东坡湖、新老城区结合部……在2008年之前，一提起某个区域，大家都会联想到某个开发商，因为在这些区域往往只有一两个开发商的项目出现。在布局上，本地房地产商似乎都有着较为明确的分区。然而这样的格局在近几年被打破，每个区域都有本土开发企业和外来开发企业的“新面孔”出现，在开发理念和产品形态上呈现了多样性。

　　“在每个区域，都会有不同开发企业、不种风格的房子，选择性更大。”一购房者认为，以前买房，选区域和选品牌往往是重合的，可选择性并不大。这一格局的打破，对购房者选房而言确实是个好事情。

　　比着卖，市场差异化渐大

　　“大家比着卖，品质高低一下就能看出来。”业内人士认为，产品形态多样性带来的另外一个效果就是市场的差异化，最直接的体现就是价格。而这也是此前房地产界一直在提的事情，同样被狂热的市场行情所掩盖。

　　“好房卖3000，不好的2500，投入更多，收益却不是成比例增长。”一开发商介绍，整个市场对品质的忽视，造成了开发企业在项目品质打造上有所保留，阻碍整个市场的发展。“如果不打破这样的怪圈，市场难言成熟。”

　　有业内人士认为，在这轮调整期中，多个项目会呈现出实景。和以前看着图纸、沙盘买房不同，小区品质的高低会很直观，好与不好的反差会越来越大，最终会更为直观地体现在价格上。“有了价格的差异，开发企业会把更多注意力放在项目的品质上，最终会有助于整个城市居住环境的提升。”

　　房企的“冬天” 房产的“春天”

　　海子

　　冬天到了，春天还会远吗？这是大家耳熟能详的一句话。冬天里，冰天雪地，万物沉睡，只为等待下一个季节的到来；春天里，冰雪消融，万物复苏，漫长的等待换来一片生机。还有一句古话，冬天里，请不要砍树。但有的树你即使不砍，它也无法等到来年春天发芽。

　　当下，整个房地产业都在漫长地等待，忍受着煎熬。自然法则告诉我们，能熬过冬天的万事万物都是优秀的。同样，在走过这个房市“寒冬”后，剩下的往往会是精英。与万物御寒类似，房企的御寒能力是自身实力的最好体现。尽管在冬天里，不能轻言放弃，但自然法则让我们无从选择。没有对未来风险的忧患意识，没有对产品品质给予该有的重视，这样的企业难说能走多远。

　　与房企的“冬天”相反，这样的格局，却是房地产业和房地产市场的“春天”。因为经历“寒冬”之后的市场会有更强的“御寒”能力，经历过调整期的房市会更加健康。在调整期内，顺利转型的房企才是城市快速发展所必需的细胞。没有阵痛，就无法获得新生，整个行业的转型需要告别和牺牲，“洗牌”在所难免。

　　经历十余年的快速发展，眉山城市迎来跨越发展。与城市同步发展且是重要一环的房地产业如果还是“老一套”，那么城市的高品质发展或许将成“空中楼阁”。不管是房地产政策调整所致，还是城市发展的必然要求，此轮调整所带来的都将是整个行业未来更大的健康发展空间。能走过“寒冬”的房企精英们必然会在城市快速发展和房地产业“春天”里获得更大生机。

据中国搜铺网( www.3puok.com)