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本轮的房地产调控始于2010年的4月份，这次调控被称为是史上最严厉的房地产调控，从国家出台的政策之多，力度之大，都是中国启动房改20年以来所没有过的。一年多的时间里，国务院的常务会议多次讨论研究房地产调控问题，这也是从来没有过的事情。如果统计一下，在过去的一年多时间里，国家各个有关部门发布最多的文件是关于物价问题，居于第二位的恐怕就是房地产问题了。

　　面对如此严峻的调控考验，房地产开发商们却没有表现得惊慌失措，相反，开发商们更多的是从容不迫，积极应对国家出台的各项政策。在调控之初，人们对于调控的效果是极为乐观的，政府、媒体和购房者的思维逻辑是：第一步，政府出台政策打压房价，限购、限贷，收紧银根；第二步，购房人数大减，销售面积下降，开发商资金出现问题；第三步，开发商由于资金困难，不得不降价销售，房价出现明显回调，房地产调控宣布成功。

　　不过，人们憧憬的这种理想的状况并没有如期出现，即使在金九银十传统销售旺季遭遇滑铁卢的情况，也未见房产商大量降价抛盘，那么，面对房产调控的强大压力，开发商为何能屹立不倒呢？政府是不是又开对了药方，下错了药呢？分析起来，也许有以下几种原因：

　　第一，中国的房地产业经过近20年的发展，已经比较成熟，形成了跨地域的大的开发商，这些大开发商的开发地区不仅跨越省份，同时也跨越一二三四线城市，形成了全国性的布局。这次房地产调控，虽然是全国性的动作，受其影响的却只有70个城市，而这些位列调控的城市，出台的实施政策也并不却完全一致。尽管一二线城市销售情况有所下降，但是，三四线城市却没有受到调控政策的影响，房地产销售异常火爆。例如，环一线城市的周边卫星城房价涨势惊人，给开发商带来了丰厚的回报。

　　第二，经过20年的优胜劣汰的市场选择，中小开发商基本上已经离开了一二线城市，三四线城市并不在国家房地产调控政策之列。而且，由于国家的保障房建设并不只局限一二线城市，也包括了三四线城市，反而，给这些小开发商带来了未曾想到的机遇。保障房的利润虽然低于商品房，但是，却远远高于传统制造业。因此，我们见到的是以温州为代表的许多民营企业的纷纷破产倒闭，却没有见到1997年亚洲金融危机期间开发商卷款潜逃的现象发生。

　　第三，中国房地产过热患的是全身性疾病，而这次调控所确定的治疗方法却是局部手术。例如，房产税只在上海和重庆试点，并没有在全国推开，在这两个城市的征收试点力度也相当温和，即使如此，也难以短期在全国推开。这次调控只涉及住宅而没有包括商业地产，对于大开发商而言，其开发项目既包括住宅也有商业地产，由于国家对住宅进行政策调控，打击投机，大量的房地产投资都纷纷涌入到了商业地产，形成了住宅地产冷、商业地产火爆的不对称局面。

　　第四，作为中国房地产风向标的大型国企开发商并没有带头降价，也没有按照国资委去年4月的要求如期进行退出。因此，并没有出现降价的羊群效应。中国上市房企有106家，从这些公司2011年上半年的年报统计数据看，这些房企的销售额和销售面积都出现了较大的增幅，整体来看，上市房企销售没有出现下降的情况。房地产股没有受到市场和投资人的抛弃。在股市中，仍然是木秀于林，亭亭玉立。

　　第五，调控政策成功的关键在于地方政府的执行力，公平地说，房地产调控政策有利于树立中央政府的正面形象，也有利于社会的和谐与稳定，然而，对于地方政府而言，却要承受巨大的经济利益的减收，可想而知，地方政府在执行的过程中，必然会采取避实就虚的策略，以避免地方政府的经济发展出现减速。总体上，地方政府对于开发商依然是采取扶持政策，这一点，没有因为中央的调控政策而发生一丝一毫的变化。

据中国搜铺网( www.3puok.com)