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7月中旬，深圳传出了被称为“房价月度环比零增长”的深度限价政策，新开盘项目将以面积和户型来进行限价。虽然该新政并未获深圳官方认可，但从此后深圳各区新推项目的动作来看，该规定已在执行中。

　　由于严厉政策不会放松的预期加强。进入8月份，深圳开发商明显加快了推盘力度，虽受大运会影响有一段时间休眠，但多家机构普遍预计9、10月份供应将迎来年度推盘高峰。

　　深圳业内人士认为，新的限价政策将迫使新房市场实质性降价，郊区尤甚。

　　限价不是传说

　　据记者了解到，在新的限价方式下，新开盘项目目前有三种定价方法：一是以区域内最靠近自己的同质楼盘为基础定价，各户型的均价(90平米以下、90-144平米，144平米以上)不能超过周边楼盘的均价；第二种情况是，如果区域内没有可参考的新盘，则选择附近具备同比性的区域来定价。各户型均价不能超过比较区域内的各户型均价。同类片区原则不能跨行政区域；第三种情况是，如果没有可参照的同类区域，就以片区内二手房价格为标准定价。

　　新限价政策对市场的影响立竿见影。

　　7月12日，位于碧海中心区的中粮·鸿云日获得预售许可，获批预售均价2万元/平方米，部分双拼单位低至1.6万-1.7万元/平方米。

　　该项目售楼员称，公司的预期价位在28000元/平方米，而最后的获批价格“是响应政府号召”。

　　这个政府号召便是新的限价政策。据悉，这个价格比片区在售楼盘单价低了2000元/平方米左右。

　　实际上，从5月深圳首度执行限价政策以来，每个新售项目背后都有一个关于限价的猜想，每次一个片区首个新盘的发售，都像是翻开了该片区限售价格的底牌。

　　4月底5月初，首个限价楼盘中海康城发售，单价比预期低了1000-2000元/平方米，吸引数千人抢购；之后，招商、莱蒙等旗下楼盘均限价开售，价格比市场预期低了2000-3000元/平方米。

　　新的限价政策，令之前那些认为限价只是短期和个别现象的开发商、购房者意识到，限价在深圳将普遍推广。8月初，位于深莞交接处的益田大运城邦开盘，推出300套特价房，价格拉低至1万元/平方米以下。

　　“如果限价继续执行，这个价格也将成为片区后续市场的心理价位。”世华地产市场研究中心总监肖小平说。她还表示，其实买家希望房价降下去，也知道希望不大，所以与区内第一个限价开售的项目差不多就基本可以接受，如果高出太多，则会选择离场观望。

　　供应高峰将至

　　去年底以来，大部分深圳开发商在开盘节点上能拖则拖，尤其今年4月底深圳开始限价政策以后，很多开发商不想以 “低价”开盘，因此不少供应量积压到了下半年。

　　深圳市房地产交易中心公布的今年1-6月数据显示，全市新批准商品房预售面积157.78万平方米，同比减少7.51%，其中新增住宅供应量和全年5.24万套的计划相比，仅完成30%左右。

　　但是，经过较长时间的消极等待，开发商们发现，限购、限价不仅没有取消，还更加严厉；而另外一方面，银行持续的限贷政策令具有支付能力的购房人越来越少。

　　深圳业内预计，进入9-10月，选择加速出货的开发商将明显增多。据记者统计，年前全市还将有50个新盘达到预售条件，其中37个表示年前将售，有的甚至表态“尽早卖”。在供应量增大和深度限价政策的压制之下，市场正在向更有利于购房者的局面发展。

　　如龙头房企万科，今年初报全年销售目标为140亿元，而上半年仅完成45亿元，其深圳分公司年初公布12个新盘面市计划，至今才开了4个。

　　深圳本地大型地产商佳兆业，上半年在深圳也仅佳兆业大都会一个项目开盘；金地、华侨城、招商等公司囿于其产品线偏高端，其推盘节奏都大受影响。

　　7月底8月初，深圳万科推出“万团大战”促销计划，虽然每套房仅优惠5000元，但房源量，几乎占了深圳整个楼市供应量的1/3。

　　从区域来看，除了宝安、龙岗供应大户外，近年来少有新盘入市的福田，也将在近3个月迎来开盘高峰期。继桐林城市广场之后，8月-11月，廊桥国际、万泽云顶香蜜湖、和黄都会轩、君临天下、嘉州富苑、天健W 6个新盘都将开售，共计推出2500套新品。

　　中原地产预计，今年全年将有66个新盘面市，包括全新开售或加推新一期的，深圳中原二级市场总经理玉家雄称：“全年供应量在300-350平方米，其中下半年将是上半年的1.5倍左右”。

　　降价或将蔓延

　　受8月份举行的大运会影响，深圳下半年新盘上市节奏押后。根据深圳中原地产的监测显示，8月8日-14日这一周，深圳新房成交套数为357套，环比下降了44.31%，成交面积为2.77万平米。

　　从各区看，仅罗湖的成交量上升，其他各区成交量都下降。8月8日-14日这一周的成交量达4月中旬以来周成交量最低点，主要是受大运会的影响，开盘活动不多，供应减少，成交受影响。在成交价格方面，8月8日-14日的成交均价为17876.66元/平米，环比下跌了23.93%。

　　“跟同区域的周边新盘相比，限价令之后尤其是近1-2个月的入市新盘价格确实有所下跌。但这个降幅并不大，多的也不过10%-15%。”深职院管理学院房地产研究所所长邓志旺说。

　　邓志旺认为，加强版限价令严格执行的可能性很大。如果购房者发现限购短期内不会取消，未来新盘选择余地更大，那么开发商只有用更有竞争力的价格才能吸引到买家。

　　“‘房价月度零增长’，意味着新入市楼盘售价将不得高于同片区上个月均价。天花板价格在此，零增长其实也意味着负增长，即降价。”美联物业深圳区营业总经理江少杰说。江少杰预计，关外部分区域年底房价将较年初下降20%。

　　中原地产大深圳区董事总经理李耀智进一步认为，新房价格下降将会蔓延到全市。同时在新房价格持续调整的情况下，二手房价也会不可避免要下调，会有业主适时让步。

据中国搜铺网( www.3puok.com)