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进入9月份以来，武汉房地产市场新盘老盘齐齐亮相抢市“金九”。本报记者倪娜摄

　　长江商报消息 9月启幕，楼市依然是新一轮供应潮。然而，业内人士表示，即将到来的“金九”或将很难实现成交回升，此轮“金九银十”供应量增大的同时，成交量未必能明显上升，而对于房地产企业而言，在限购、限贷等政策的层层加码下，营销不仅要制造影响，还要打好临门一脚，才能水到渠成，完成任务。无论是推小户型、大户型，还是豪宅，今年的“金九银十”，无疑成为真正考验开发商营销水平的时刻。

小户型拼得房率

　　低总价的中小户型始终是刚需购房者的心头好，在房价持续高位运行的情况下，更是多数刚需客的置业首选。因此，小户型在“金九银十”的推盘中总不会缺席。如万科城推出最小89平方米的房源;万科金色城市六期最小79平方米的精装房源;长航蓝晶绿洲在售1.2期95-135平方米两房、三房;城投瀚城小高层86-102平方米两房在售;万科金域蓝湾推出65-85平方米2房，90-112平方米3房;阳光100大湖第，70-120平方米全精装TT公馆……但对于今年来说，小并不是关键，中小户型产品的得房率成为开发商比拼的关键。

　　“在楼市调控渐严的2010年，小户型产品曾一度上演了楼盘‘救世主’的角色。然而，在‘限购令’出台后，随着‘一步到位’置业风潮的兴起，不少购房者在两房和三房的选择间徘徊。”业内人士林先生表示，此番一些新老开发商再次强推小户型，并侧重包装其产品的空间利用率，也正是投市场所好。

　　“但由于各大楼盘单价不断走高，总价也自然水涨船高，加之各种限购、限贷等调控政策影响，能够有资格买、买得起的客户正在不断减少。”亿房研究中心分析师陈龙解释称，购房者想买两房担心将来换房成本高;想买三房，在经济上又太吃力。因此，尽管是受追捧的小户型，开发商为了进一步争取刚需客群，也必须在小户型的功能上进一步下工夫。

　　“小户型多多少少还是存在‘耐用度’不够的缺点，购房者想，不能长期居住。既然都要浪费唯一一个宝贵的购房名额，还不如‘一步到位’购买三房的住宅。”陈龙谈道。

　　于是，在这样的背景下，一些开发商便试图通过进一步提高小户型公寓的空间利用率，将其性价比的优势发挥到淋漓尽致，借此提高“耐用度”，扭转局势。

　　“所以，当前两房、三房户型就呈现小型化的趋势。”分析人士认为，例如60平方米做两房的，90平方米做三房的。有的开发商仅用不到50m2就能尽量做到两房，房子不但“越建越小”，还越来越多功能化。

　　陈龙表示，今年“金九银十”的是否是真金白银的基础，就在于这些中小户型项目能否实实在在地取悦到刚需族，放量成交并营造楼市旺势。

　大户型拼品质

　　尽管小户型占据了楼市的主力市场，但依然有开发商推出110平方米以上的三房大户型，而他们瞄准的正是计划一步到位的刚性需求以及首次改善型需求。

　　记者在采访中，多数刚性需求置业者表示，低总价的中小户型依然是自己的首选。但在经济实力允许的情况下，还是希望一次到位。

　　在三环边某新盘售楼处，一位年轻的小伙子告诉记者，“预计限购政策在短期内不太可能取消了，既然自己理论上只有两次买房机会，何不趁现在开发商出货欲望强烈而买个大的呢?” 在与其攀谈中，记者了解到，小伙子的父母一直建议他买一套房型稍大、品质高的楼盘，所以这前前后后已经看过五六个楼盘，希望能选一套自己满意父母也满意的楼盘作为婚房。

　对于首次改善型购房者的潘女士来说，她认为，既然只有一次改善的机会，那就一定要挑到最好的。“假如自己看中的楼层没有了，那我肯定就不买了，又不是没有好房子选。原则上我们只有再买一套房的机会，所以一定要把握准，不满意宁可不要。”潘女士告诉记者，作为一个首次改善置业者，她现在第一注重的已经不是价格了，而是产品品质、物业服务。

　　因此，尽管小户型受宠，但开发商更不忘挖掘大户型客户。在九月，推大户型房源的项目不在少数。如百步亭现代城二区142-180平方米大户型在售;万科城180平方米房源在售;城投瀚城140-160平米中央湖岸大宅在售;万科金域蓝湾推出149平方米四房;阳光100大湖第推出145平方米的精装三房等。

　　对于今年大户型的比拼，中国指数研究员华中分院副总监李国政认为，大房子应该做出相应的高品质来。“购买大户型的人，对品质要求很高。所以操作大户型营销，要诉求产品价值，高品质、高性价比的大户型必定会受市场青睐。其次要提升附加值，做足体验式营销，迎合大户型置业者对尊贵和品位的需求。”

　　而对于那些即将入市的大户型来说，谁能够尽可能多地取得首次改善置业者的青睐，谁就可能取得市场主动权。所以对于推出大户型的开发商而言，今年的“金九银十”比拼的就是品质。

　　豪宅上市 反其道行之

　　除普通住宅外，“金九银十”豪宅也开始大行其道。复地东湖国际推出新品——东湖天籁叠墅面积约194-235平方米;阳光100大湖第，188-222平方米联排别墅在售;华润置地推出中央公园楼王中的160-200㎡大宅……

　　记者调查发现，在即将上市的这批豪宅产品中，无论是项目的区位价值还是产品的景观优势都十分明显。而产品的自身设计也充分显露出奢华大气的特点。

　　“不过，此次集中出现如此多的豪宅产品，更多的是因为政策调控所导致。” 一位不愿透露姓名的房企负责人这样认为。

　　他告诉记者，由于限购令等调控影响，武汉楼市已经历了一段时间的成交低迷，业绩普遍下滑使得许多房企的资金压力日趋增大，上半年不少高价产品在许多客观原因下无法推盘，而在下半年获批下才得以上市。

　　“除此之外，客户构成也是导致众多房企‘反其道’营销的重要原因。”据介绍，在限购令出台后，楼市的消费主力集中在符合购房条件的首次置业者身上，这使得上半年的产品供应集中在中小户型上。但随着近4个月的时间，这部分首置人群被逐渐消化，中小户型产品的出货速度也明显减弱，而符合购房资格的改善型买家数量则相对没有减少，促使不少房企纷纷转变营销策略，将推售目标转向了大户型或者豪宅产品。

　　有开发商表示，“虽然这部分人对物业品质要求较高，但在限购等政策环境下，实力强的购房者毕竟受到影响更小”。

据中国搜铺网( www.3puok.com)