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1：开发投资完成上涨3.7%，非保障房下降13.5%

  认为出现继续上涨的主要原因有几点：

首先：保障房投资占比上涨，在今年上半年全市政策性住房完成投资278.7亿元，比上年同期增长2.3倍，去年上半年完成开发投资为85亿左右，扣除保障房，10年上半年投资为1110亿，而今年上半年则为960.8亿，今年的投资下降了13.5%。其次：商业及服务业等经营性用房6月明显上涨，相比之前的数据，在上半年数据显示商业地产投资上涨了7.9%，从商业地块类土地及商业物业交易数据可以看出，商业地块将在2011年的市场主流，土地交易中商业地块超过住宅地块数倍。

2：调控导致库存积压严重，市场酝酿爆发

首先：上半年，全市商品房竣工面积为543.7万平方米，比上年同期下降30.5%。虽然竣工面积下调了30.5%，但是上半年北京商品房库存依然明显上涨，春节后住宅上涨了近1.5万套，存销比更是达到了14.8%，不增加供应的情况下，按照最近半年的签约量需要消耗15个月。

其次：市场酝酿供应暴涨，商品房新开工面积为1827.8万平方米，比上年同期增长64.3%。住宅新开工面积为1066万平方米，增长36.5%，2010年下半年大量的住宅地块供应开始见效。目前施工面积为9517.4万平米，同比上涨了21.9%。增加了近2千万平米。其中住宅增加超过1千万平米，按照100平米一套房计算，3-4季度后增加的住宅供应有可能超过5万套。

第三：销售萎缩影响了开发商供应的积极性，大部分开发商都放缓了供应节奏，期待政策放松，但是随着最近新国五条的出台，预计3-4季度降价求量的行为将增加。

3：销售萎缩，郊区化明显，价格出现结构性变化

首先：销售量明显萎缩，主要是“京十五条”综合运用信贷、税收、限购等措施，有效遏制了投机投资性购房需求。新政以来，购买第二套住房的比重平均在10%左右，非本市居民的购房比重也维持在10%以内，比新政前分别要低5个和39个百分点左右。特别值得关注的是，在整个住房市场成交量明显回落的情况下，本地居民首次购房在数量上比新政前和去年同期不降反升。

上半年，本地居民首次购房套数同比增加14.7% ，如果从新政后算起，2月17日至6月30日则同比增加了39.3%，这说明居民的刚性自住购房是在增长的，政策通过遏制投机投资需求使刚需得到了保护和释放。

其次：城区首次不足4成，郊区化明显：低价房源占成交占比明显上涨

4：政策性住房建设明显上涨

保障房供应及投资均有明显上涨，预计下半年供应将更加明显的上涨。上半年，新建普通住房成交中，保障性住房1.3万套，同比增加12%，占新建普通住房成交套数的34%，比重同比提高7个百分点；保障房对市场的影响将逐渐明显。

5：资金压力逐渐明显
　　上半年，全市房地产开发项目本年到位资金为2546.1亿元，比上年同期增长0.9%，增速比一季度回落8.2个百分点。其中，金融贷款为583.3亿元，同比增长11%，增速比一季度回落8.7个百分点；自筹资金为793.3亿元，由一季度的增长26%转为下降0.7%；定金及预收款为714.1亿元，增长3.5%，比一季度回落10.3个百分点。

北京中原分析数据显示，今年上半年房地产开发资金来源分类指数已经连续4个月低于100，表明开发商资金链不容乐观。同时，房地产集合资金信托成立规模（1129亿元人民币）、海外发债融资（561亿元人民币）均比去年同期翻番。

这些都反映出开发商加速资金储备以应对未来的不确定性。资金趋紧，也直接导致开发商拿地热情骤减，拿地更加谨慎。

今年上半年35个大中城市拿地平均溢价率下降至12.7%，流拍率提升至28.9%，已逼近2008年时的水平。

  6:未来市场预测

1：政策不会放松，全国性限购可能开始。

首先：政策是长期的：上半年的房价尚未实质性下跌，统计数据更多反映的是结构性变化，全国性的拐点依然远未来到。新国五条的出台再次传递了政策长期性稳定的信号。

其次：政策以平稳为主，国五条依然以稳定和执行为主，调控重点转移到一线城市执行，二三线城市限购上。

第三：拐点出现不会太早，从上半年的楼市情况可以看，开发商的资金压力增加，但还未到拐点，房价依然是政策的关键点，价格一旦继续坚挺，调控加码可能就再涨。

2：何时出现价格拐点

首先：统计局70个大中城市简单的价格指数不能反映市场实际情况，目前影响楼市的更多是70个城市以外的城市。

其次：限购不会带来价格调整，供应量才是决定因素。多个城市虽然供销比已经接近08年纪录，但是大部分是建立在最近限购成交量萎缩的情况下。

第三：供应量达到顶峰2-3个月后，市场将明显变化。从目前来看，包括保障房及普通商品房，预计都会在年内达到供应高点，也就是说今年四季度到明年初将可能是市场明显的拐点，当然前提是调控不放松。

3：限购执行探讨

首先：限购城市扩散比例，国五条要求部分上涨较快的二三线城市需要限购。二三线目前未限购的城市超过150个。首先在统计局公布的70个价格指数城市中，未限购的30个城市涨幅明显超过限购城市。

其次：部分四线城市是否应该限购，在京沪广深四特大城市周围的城市带，有很多四线城市，这些城市最近都选择了限价来避免大城市限购带来的溢出性泡沫。这些城市需求的50%以上都来自大城市。而房价也已经逐渐远离当地人均收入，后续的调控措施选择将明显影响一线城市。 

据中国搜铺网(www.3puok.com)