中国搜铺网讯

 今年3月，在住建部“保障性住房建设和房地产市场调控”的记者会上，有关领导明确表示今后要将租金纳入到房价调控中。近日发改委也向媒体发布了文件，称要规范中介市场价格行为，严厉打击房屋交易价格违法行为。链家地产市场研究部认为，在还未采取任何实际调控手段的情况下，近期租金已经出现回落，并持续平稳运行。

　　租金未调控先回落，毕业生租房渐起

　　根据链家地产市场研究部统计，在3月租赁旺季过去后，5月全市平均租金持续回落，相比两个月前降幅3%左右，并稳定在3100元/月左右的水平。链家地产市场研究部首席分析师张月认为，租赁市场目前已经进入市场淡季后期，租金维稳，房客源比例基本在1:2.6左右，市场需求呈现缓慢增长的趋势。这主要是由于毕业生开始利用闲暇时间租房，5月24岁以下的承租人占比为9.1%，而3、4月这一比例为7.3%和7.4%。但根据以往的经验，毕业生需求的释放主要集中在7月份，预计6月下半月这类需求才会显著增多，市场将逐渐进入旺季。

　　张月认为，租赁市场的的波动相对具有一定的规律性，旺季的市场需求集中释放已经过去，租金必然会自然回落。但无论是看到租金的上涨还是下降，都不是调控与否的重要原因。未来的市场调控需要解决以下四大问题：

　　供需极不平衡，个别区域需求过于集中

　　租赁市场一直都面临供需不平衡的问题，并且是租金变动的根源。今年前两月租赁旺季时房客源比例高达1:3，目前淡季的比例也仍然在1:2.6左右。每年新增人口进京就业以及大量的毕业生留京，使得租赁市场需求日益庞大。但用于出租的房源增速远不及需求的增长。

　　同时地铁沿线、学区房等区域的供需问题则更为突出，20%的区域承载了80%的市场需求。这些区域与周边区域的租金相比，即使在租赁淡季，租金仍然有所上涨，或者降幅明显低于周边地区。典型区域如下：

　　链家地产市场研究部张月认为，租赁调控的重中之重应该是如何盘活空置房，增加供给。除了政府部门加大公租房、廉租房的建设力度外，市场中大量空置房的盘活需要利好政策的引导才能完成，例如通过房屋空置期的税收调节，或者对于持续几年出租空置房的业主给予一定的鼓励政策。

　　租赁市场季节性变化明显，业主涨价成为惯性

　　租赁市场旺季和淡季十分明显，每年的旺季都集中在春节前后和7、8月份，分别是人们集中调换工作和毕业生离校的时间，因此也就决定了每逢这个时间段就有大量的租赁需求集中释放，业主也就相应的形成了每逢旺季必涨价的惯性行为。很多区域在租金上涨后，出现一定的回落。

　　张月认为，传统的租赁习惯是导致租赁市场出现规律波动的主要原因。甚至有的业主宁愿提前解约，赔付1个月的租金，坐等租赁高峰的到来。有的非热点区域的业主也会跟涨。如果房客源比例能够持续稳定在正常的1:2.8以内，不出现大的波动，业主的租金报价将会更多的取决于市场需求，理性报价，而非随季节性的变化。在消费者的角度，张月认为应尽量避免在租赁高峰期换房，错峰租房可能会找到租金更加合理的房源。

　　新购房业主出租意愿低，鼓励老业主出租

　　5月北京平均租金约为3265元/月，目前首套房平均月供已达7281元，而二套房月供约为5866元，与月租金的差额分别为3981元和2566元，以租养房已经严重的入不敷出。另外，在限购的影响下，业主购买的多为首套自住房，能用于出租的房源将大大减少。张月认为，租金回报率过低以及限购会导致未来新购住房的业主的出租意愿将会越来越小，政策应鼓励老业主出租房屋，尤其拥有2套以上房屋和次新房的业主。促使其由伺机而售转至租赁市场。

据中国搜铺网(www.3puok.com)