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全国房地产行业1-4月份投资增速保持在高位基本符合预期，但是销售开始出现超预期快速下滑，随着银行贷款及销售回款等资金渠道进一步受阻，行业资金压力进一步趋紧。我们维持行业“同步大市”的投资评级。

事件:

　　统计局公布了2011年1-4月房地产市场运行数据。统计数据显示，全国房地产市场1-4月实际投资额1.34万亿元，同比增长34.3%；施工面积35.25亿平方米，同比增长33.2%；新开工面积5.68亿平方米，同比增长24.4%；竣工面积1.71亿平方米，同比增长14.0%；商品房销售面积2.49亿平米，同比增长6.3%，销售额1.41万亿，增长13.3%。

　　点评:

　　投资增速维持高位基本符合预期，但增速将会回落。4月单月全国房地产投资额为4493亿元，增加34.6%，环比减少2.2%；全国1-4月份房地产投资为1.34万亿元，同比增长34.3%，增速同比减少1.9个百分点。1-4月投资增速维持在高位主要因为投资惯性与保障房投资开始加速。房地产投资包括了新开工面积投资与施工面积投资部分，过去的施工与新开工面积存在连续投资刚性需求，而大多数房地产企业目前还没有根据市场销售调整计划的新开工面积，即使已经调整新开工计划，其反映到统计数据里也需要一段时间。随着土地市场开始降温，施工及新开工面积的缩减，普通商品房投资增速将会回落。但由于保障性住房投资将开始进入加速阶段，因此我们预计2季度投资增速仍将保持在高位，但是全年投资增速的放缓趋势将比较明显。

　　商品房销售增速出现迅速下滑。4月全国楼市单月销售0.73亿平方米，同比减少9.88%，环比减少23.16%；1-4月全国商品房销售面积2.49亿平米，同比增长6.35%，增速较上月和上年同期分别下降8.6和26.5个百分点。全国商品房销售面积出现迅速下滑主要因为限购等调控政策已经开始对市场需求产生量明显的抑制作用，另一方面，由于开发商获取预售证难度加大，加上因为销售市场萎缩使得开发商推盘意愿明显减弱，市场供给减少。由于去年4月出台了调控新政使得去年的5-6月销售快速萎缩，基数较低，我们预计今年2季度销售同比将会略有回升。

　　新开工面积增速延续下滑态势。1-4月份，全国新开工面积5.68亿平方米，同比增速为24.41%，仅为去年同期同比增速的38%。由于房地产企业新开工计划将会根据销售市场做出调整，我们预计新开工面积增速将在未来出现进一步回落。

　　行业资金链压力进一步加大。1-4月全国房地产资金来源为2.54万亿元，增速为17.4%，较1-3月增速下降1.2个百分点，其中，资金来源中的国内贷款1-4月增速仅5.4%，占比18.9%，增速与占比均在历史低位。银行贷款与销售回款是房地产企业最主要的两个资金来源，而当前这两个资金渠道进一步收紧的可能性越来越大，房企再融资及信托融资等目前没有任何放松的迹象，行业资金将面临很大考验。

　　投资策略。目前地产板块地估值已经反映了政策调控、销售萎缩、资金压力加大等悲观预期，我们维持对行业“同步大市”的投资评级。我们建议重点关注行业龙头公司，比如万科和保利地产（600048），区域重点龙头公司，比如福星股份（000926）、中南建设（000961）、荣盛发展（002146）等。

据中国搜铺网(www.3puok.com)