中国搜铺网讯

　自2009年底以来，政府对于房地产的调控政策频频出台，中国楼市迷雾重重，前景不明。而对于广西楼市而言，其正处于逐步发展壮大的阶段，房地产业的前景如何，发展方向又在哪里？广西房地产业协会副会长邬文康博士，以大量数据为参照，深度剖析一季度全国和广西楼市。

　　成交价格

　　2011年一季度全国平均土地出让价为1856元/平方米，较去年第一季度1730元/平方米的均价又上涨7.3%，涨幅趋缓。但较2010年全年土地出让价2437元/平方米下降较为显著，降幅达23.8%。

　　住宅用地平均楼面地价1609元/平方米，环比下跌11%，同比下跌8%，自2010年12月以来，住宅用地的楼面地价从2005元/平方米持续下降至3月的1458元/平方米。2011年3月，住宅用地和商办用地平均楼面地价环比分别下降3%和4%；与去年同期相比，住宅用地同比下降5%，商办用地增长28%。

　　土地市场

　　推地面积减少 住宅地价下行

　　购置情况

　　2011年一季度全国完成土地购置面积8181万平方米，相比去年同期增加2015万平方米，同比增长32.7%，增幅超过近几年的平均年增长率。2011年第一季度全国房地产开发企业完成土地购置费1517.66亿元，同比增长42.2%，与以往历史数据年均增幅（49%）相比有所下降。

　　推出面积

　　2011年一季度，土地推出面积持续下行。其中，住宅用地推出面积9661万平方米，比2010年四季度下降37%，与去年同期相比下降23%；商办用地推出2308万平方米，比2010年四季度下降50%，与去年同期相比下降10%。

　　成交面积

　　住宅用地成交面积8486万平方米，同比下降16%，商办用地成交2293万平方米，同比增长33%。3月，120个城市住宅用地成交面积2521万平方米，环比增长25%，同比下降43%；商办用地成交531万平方米，环比增长2%，但同比下降27%。

　　一季度广西土地成交量255.17万平方米，比去年325.47万平方米减少70.3万平方米，2月、3月同比下降7.1%和26.8%，特别是3月份降幅比上年同期还低4个百分点。

　　开工面积

　　1~3月，全国房屋新开工面积3.98亿平方米，同比增长23.4%，增幅较1~2月份下降4.5个百分点。其中住宅新开工面积3.10亿平方米，同比增长19.6%。3月份全国房屋新开工面积为2.08亿平方米，同比上涨19.3%，较1~2月份新开工面积上涨8.8%。

　　广西一季度商品房新开工面积1546.61万平方米，比上年同期1991.37万平方米减少444.76万平方米。1月份和2月份均呈负增长，同比分别是15.4%、26%。

　　成交情况

　　全国同比增14.9% 广西增21.0%

　　一季度全国商品房销售面积1.76亿平方米，同比增长14.9%，较上年同期增幅下滑21.4个百分点，环比去年第四季度下降57%；全国商品房销售1.02万亿元，同比增长27.3%，较上年同期增幅下滑29.6个百分点，环比去年第四季度下降51%。

　　一季度广西商品房销售面积608.44万平方米，增长21.0%，增速同比回落10.9个百分点；商品房销售额221.72亿元，增长30.1%，回落21.6个百分点。

　　一线城市3月同比均下滑

　　2月商品住宅成交量同比上涨的城市有16个，而3月份成交同比上涨的仅有两个，多数城市住宅成交量同比下滑明显。以4个一线城市为例，2月上海、北京成交量同比分别下降47.1%、40.0%；深圳、广州则同比分别上涨71.1%、10.4%。但到了3月4大一线城市同比全部下滑，其中北京幅度最大，下滑53.1%；深圳最小，下滑10.3%。

　　房价持续坚挺 涨幅趋于平缓

　　广西3月为3644.07元/平方米

　　第一季度，全国商品房和住宅销售均价同比增幅仍处于上升态势，分别同比上涨10.8%和11%，与去年同期增幅相比涨幅趋缓，环比总体上也处于稳中有升态势。

　　广西1月份和2月份商品房稳中有升至3836.36元/平方米，3月份回落至3644.07元/平方米。

　　广西房地产开发投资249.11亿元

　　1~3月，全国房地产开发投资8846亿元，同比增长34.1%，增幅比1~2月份降低1.1个百分点。住宅投资6253亿元，增长37.4%。

　　一季度，广西全区房地产开发投资249.11亿元，同比增长24.1%，增幅比上年同期回落46个百分点，其中住宅投资增长30.0%。

　　房企年资金来源同比增长18.6%

　　全国房地产开发企业年资金来源19268亿元，同比增长18.6%，但增幅较去年同期的61.4%大幅下跌。

　　国内贷款3837亿元，累计增速4.4%，增速较1~2月份回落3.3个百分点，较去年同期回落约40个百分点。利用外资144亿元，增长45.2%。自筹资金7126亿元，增长27.2%，增速较1~2月份回升5.8个百分点，占资金来源37%，占比显著上升。

　　其他资金8161亿元，增长18.7%，较去年同期91.8%的增幅下滑约73个百分点。在其他资金中，定金和预收账款4825亿元，同比增长28.7%，增速较1~2月份基本持平；个人按揭贷款2076亿元，下降5.3%，较1~2月份下降11.3%的幅度有所放缓。

　　房企表现

　　销售业绩下滑 融资渠道多元

　　销售业绩方面，同比增长显著，但增速逐月放缓，部分企业3月销售业绩明显低于去年同期。在严厉的限购政策封锁住宅投资渠道后，商业地产反倒迎来了一轮成交热潮，而此前加码商业地产的企业也渐入收获期。受限购政策影响，一线城市贡献度出现下降，二线城市与去年持平，三四线城市的比重稳步增长，成为企业规模扩展重心。

　　土地储备方面，新增总量同比下滑近两成，三四线城市依旧是企业拿地重点。2011年第一季度15家典型企业拿地总金额约591亿元，较去年同期下滑30%。企业拿地平均楼板价2475元/平方米，同比下滑3%，环比下滑12%。多数企业拿地谨慎，甚至优质地块竞争也不如以前激烈。

　　企业融资方面，除具优质背景的大型房地产企业尤其是央企外，中小企业通过银行融资无疑是难上加难。伴随银行信贷的逐渐紧缩，加上通过销售实现资金回笼的预期不明朗，渠道多元化成为当前环境下房企融资的特点。不少房地产企业通过信托产品募集资金，房地产信托发行火爆。在直接融资中，债券和优质票据正被越来越多的上市房企所使用。从2011年第一季度来看，相当一部分开发企业通过发行债券、票据等渠道进行融资。

　　市场展望

　　政策持续加码 房企重新洗牌

　　各种政策将会接踵出台。一是将继续深入落实“三限”新政；二是加大力度，强力推进保障性住房目标；三是出台一系列规范房价的政策措施，特别是出台反商品房暴利的措施，部分城市还会出台房产税等地方新税收。

　　市场调控效果将进一步凸显。一是将会有更多的资金流向三四线城市，加大当地商品住宅需求。二是土地和商品房成交量整体维持在低位水平。三四线城市销售受调控影响较小，未来几个月销售形势比一二线城市要乐观，桂林楼市的前景值得看好。未来几个月，价格出现结构性下调将更加明显。不同城市价格出现分化，相比三四线城市，一二线城市成交均价调整将趋于明显，在一二线城市中，远郊区商品住宅价格松动愈发明显，城市中心或市区价格仍将较为坚挺。

　　关于地产企业。在近年内部会出现地产企业重新洗牌的局面；商品房特别是商品住宅项目的利润空间会逐渐收缩；企业的资金会比较吃紧，融资成本也会加大；商业地产、旅游地产和文化地产将成为地产企业更愿意投资的项目领域；地产企业也会更加看好三四线城市的投资机会；保障性住房项目将为地产央企所看好。

据中国搜铺网(www.3puok.com)