- 佛山一河两岸征拆补偿：看上去不低 算起来很抵
- www.3puok.com 2011-04-25 11:23:37
中国搜铺网讯
本月中旬，顺德区德胜河一河两岸开发建设指挥部办公室就《德胜河南岸改造项目(一期)房屋征收补偿方案(征求意见稿)》召开听证会。这是今年国务院公布“新拆迁条例”后，全市首次举行拆迁听证会。
纳入本次征收范围的房屋位于容桂德胜创意产业园(原容奇食品厂)以东、德胜河以南、凤祥北路以西、容奇大道以北，被征收的户数超过600户。
为充分尊重民意，顺应民意，听证会上，该指挥部办公室工作人员与到场的12名被征收房屋居民代表及4名公众代表进行面对面沟通，12名被征收房屋居民代表中，有11名同意拆迁但认为补偿标准偏低，其中1名反对拆迁。反对理由中，补偿标准偏低占了主要原因。
从现场居民代表解读来看，事实上仍有不少居民对补偿计算方式有理解上的差异，因而造成补偿标准“被偏低”。指挥部办公室已将听证会上收集的民意直接传达给区委区政府，作为下一步实施的决策依据。补偿标准也是方案调整的考虑方向“同时也尊重居民的选择，同意则拆，不同意则保留”。那么，这片备受关注的区域到底现状如何？放在房地产市场上核价多少？政府补偿标准核价是低还是抵？在国家宏观调控和地方限购的大背景下，补偿价格是否达到了政府开发与市民共享发展成果的双赢？记者对此进行了实地入户调查明算账。
案例一
迁入成熟社区 还赚36万元
●位置：东风社区兴隆大街
●优点：靠近河岸环境好，地价升值空间大
●缺点：自身居住环境差，巷子窄，污染严重
●业主心态：早想搬迁但对房屋价格预期较高
位于1A地块的容桂街道办事处东风居委会兴隆大街七巷某号，从一条不足2米的小巷子走进去，位于东侧的一间上世纪80年代自建楼房，2004年经翻新装修，占地面积达90多平方米，建筑面积221.7平方米，这座三层砖混结构的住宅楼房看来楼龄超过20年，周围的房屋采用混凝土外墙，并没有铺上瓷砖。
屋主苏先生在此居住已有数十年之久，今年1月顺德区政府出台方案确定推进德胜河一河两岸改造工程后，东风社区超过200亩的区域范围被确立为南岸一期改造区，他的这栋楼房被纳入改造区。
苏先生本身支持政府对这片区域的改造，“如果不拆的话都要搬，晚上老鼠多，巷子窄，进不了车”。
苏先生说的情况确实如此，这里居民密集，巷陌交错，陌生人一旦进入巷口，需要稍费心力才能沿路兜回。没有小车通行的位置，快递、煤气等居民生活用品都是通过一辆辆摩托车运送到此，有的路口，远远看见一辆摩托车开过来，另一辆摩托车得退后几步，腾出车道才能通行。
东风居民在此居住已有数十年的历史，大多数是居民自建的房屋，破旧，凌乱。电线、电缆、网线、管道这些线路就显露在头顶不到1米高的距离，老鼠泛滥成灾，晚上散步时不时还踩到几只。居民早已苦不堪言。有能力的年轻人大都搬离此处，中老年人是这片住宅区的主力军。
尽管居住环境欠佳，但居民大都认可这片区域的地价不低。在听证会上，12名居民代表有11名同意政府改造，但对地价提出了自己的心理预期。有代表提出，地价应该在1万元以上，地面补8000元/平方米。
按照该名代表提出的补偿标准，以苏先生的房屋为例，房屋补偿价格在200万元以上。相比之下，苏先生较为理性，他与家人对房子的估价都在160万元以上，理由是：“这里一河两岸环境好，地价升值空间大。”
“如果能够补到160万—170万元的价钱，我二话不说立马签合同走人。”苏先生表示。4月21日下午，苏先生主动约南岸项目组的工作人员上门测量面积核算房价，他为此特地请假守在家中，南岸工作组一行4人对该房屋进行实地测量，苏先生的房屋一进门是个天井位置，一楼地下是客厅和厨房及住房，二楼同样有厅及两房一阳台，三楼是个花园及主人房。由于翻新至今已有7年之久，故房间的装修有些陈旧，但建筑质量仍不错。
●二手中介：30万元
●政府核价：150.7607万元
●政府核价比市场价高出：120万元
拆迁组对房屋室内装修如不锈钢门、水池、花岗岩、地砖、橱柜、扶手及防盗网、天花、衣柜等进行了实地丈量，参照市场价计算补偿。除了面积补偿及室内装修计价，房屋附属物、附着物，包括室内水电设施、办证税费及水、电、电视天线、电话迁移等，均得到相应的补偿。
苏先生的房屋采用的是房地一并补偿方式，该房屋按照被征收房屋的核定建筑面积221.7平方米，按照5500元/平方米计算，建筑面积补偿超过121万元，此外室内水电设施补偿费按照核定建筑面积20—60元/平方米计算，由于该房屋多为暗线且装修较新，按照40元/平方米计算，补偿8868元，搬迁费4434元，办证费及设计费3600元。
在居民临时安置的补偿方面，如果选择的是货币补偿方式，按被征收房屋核定建筑面积每月15元/平方米补偿，补助期为6个月，苏先生将得到6个月的临时住宿费接近2万元。
此外，考虑到居民搬迁后居住的成本，补偿方案将物业管理基金核算入内，按照建筑面积每平方米6元的标准，共得到1330元，再加上房屋交易契税补偿4万余元，补偿合计接近140万元。
若屋主自征收补偿方案公布之日起3个月内签订房屋征收补偿协议，选择房地一并补偿方式，按核定建筑面积500元/平方米给予签约奖励，即如苏先生自签订合同起3个月内将房屋交付拆迁组，他还将在139万元的基础上获得11万元的拆迁奖励。核算下来，他的房屋补偿总价是150.7607万元。
尽管与心理预期的价位还差10万元以上，但他也表示，同样的这套房屋放在二手中介中售卖：“也就30来万元。”而出租赚钱显然更不现实，同样位于兴隆大街的单家独户放在中介的租赁价格(单层价)仅为650元/月。
●搬迁前：东风社区，旧区，20年以上楼龄，占地面积90多平方米的旧宅，分层居住家庭气氛不浓
●搬迁后：文海西路，新区，131平方米的商品住宅，成熟小区，有车位，购房入住后余款36万元，家庭气氛较好
尽管最初认为补偿的基点偏低，但按照征求意见稿的核算计价就已经相当接近苏先生对自家房屋的心理预期。如果不是恰逢政府改造的机遇，苏先生全家人要搬离这里，不知道还要等上多少年。如今有了150万元的保底价格，苏先生开始有了新的期望。
他早就看中了顺德·保利百合花园的商业住宅，位于容桂核心地段文海西路以南，紧邻天佑城、乐购、文塔公园、桂洲中学，周边配套十分成熟，而保利地产物业管理是国家一级标准，物业的贴心服务体系和24小时贴身管家级服务，这样稀有的资源在容桂很少见，也很吸引他。
苏先生看中的一套131平方米的房屋，每平方米7200元，总价94.3万元，此外苏先生还看好该小区的一个停车位，售价17万元，装修的费用(包家电)他预计在20万元上下，这已经是相当顶级的现代装修价格，计算下来，他从全额付款购买新房到装修入住共支付114万元，手头上还有余款36万元。
入住了高标准的商品房，此外他还有17万元买车位，其余19万元自由使用，苏先生大可为自己挑选一台中等偏上的家庭用车，或者他可以作为日后退休积蓄使用。
除了货币补偿上的考虑，苏先生也表示，虽然旧宅确实符合顺德人“上有天下有地”的居住习惯，但以他的家庭实际情况，四个人居住，两个孩子在二楼，自己和妻子住在三楼，平常都是除了吃饭在同一个楼层，其余时间大家都分别在各自的楼层，极少交流。“如果是商品楼平时沟通的机会就会多些。”
-案例解读
1.补偿标准低不低？
苏先生最初认为，目前容桂房价都在7000元/平方米以上，6000元/平方米左右的补偿太低了。在听证会上，居民反对声音最大的是补偿标准过低，未能充分反映该地块临江的优势。
按征求意见稿的核算标准，房地分别补偿，前期评土地5819元/平方米，取整数5800元/平方米，再加上1000元/平方米的拆迁奖励和其他补偿，每平方米补偿应该可以达7000元/平方米以上了。
若房地一并补偿，按建筑面积计算，钢混、砖混、砖木结构的房屋分别补偿5700元/平方米、5500元/平方米和5300元/平方米，签约奖励是500元/平方米，这样最终的奖励分别为6200元/平方米、6000元/平方米和5800元/平方米。再加上房屋室内装修及搬迁补偿等，补偿标准也接近7000元。
补偿方案提出的单价补偿是评估公司对于该片区的“预评估”，评估单位评估时实地考察容桂东风社区，该住宅区巷子窄，房子老旧，大多是自建房，评估是针对这样的居住环境给出的单位标准。拆迁区内的房子普遍有十多二十年楼龄，本次出台的补偿标准参考的是周边一手楼的市场价，周边个别“明星楼盘”，配套标准大大高出市场平均水平，不能作为制定补偿标准的参考。
拆迁户签订协议后，将由拆迁户共同选定的评估公司对具体的各家各户，根据具体的位置、装修等进行分户评估，以确定各家各户的补偿价格。也就是说，每家每户将实地核算，才能计算出实际的补偿价格。以苏先生的房屋装修较新来核算，核算总价已经接近他的心理预期。
2.现代小区和单家独户哪个好？
有居民认为，原来居住的是自建的单家独户，拆迁后很可能只能买得起高层洋房，生活标准实际上降低了。顺德人居住传统上希望上有天下有地，单家独户，但是老式的自建房存在诸多问题，如空气差、蚊虫多、噪音大、湿度高等，而且由于楼距很窄，在交通、消防、治安等方面有很大隐患。过去居民自建房，建筑密度普遍在80%以上，而新开发的小区建筑密度在22%—28%，有完善的物业管理，比老式的自建房更加舒适。
案例二
超过20年楼龄旧宅补偿超140万
记者一行来到昌盛街三巷某号的居民自建楼，有着超过20多年楼龄的两层住宅占地面积98平方米，建筑面积达204.46平方米，这个区域与兴隆大街对比，巷道较宽，部分区域可以进出车辆。但由于楼龄较老，装修风格都极为陈旧。
当事者是一对退休老夫妇，独自住在这里，孩子们都搬出了昌盛大街，老人们已经很长时间没有听到孩子共同居住的喧闹，独自上下楼，独自生活，生活难免有些孤单。偌大的房间靠老太太一人打扫，楼上楼下她要一整天的时间才能全部清洁一遍，这样的工作量令她清扫频率降低到一周一次。记者与老人沟通发现，老人很早就表达了想搬离的愿望，因而征拆组事先对房屋进行了实地丈量。按照2010年的核价标准，这套房屋的征拆补偿是121万元，当时老人就已经有了签合同的考虑。2011年1月，作为《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布实施后顺德的首个房屋征收项目，顺德对于该区域的征收方案有了新的调整。不仅房地一并补偿，装修、搬迁、安置等都“有得补”。
根据德胜河南岸改造项目(一期)房屋征收方案，这套房屋补偿合计超过129万元，加上签约奖励10万元，总计达到1401663元。相比几个月以前的121万元，最新的补偿方案高出19万元，老夫妻喜笑颜开：“这个价钱比较中肯，我们也要顾全大局，政府改造的行为当然全力支持。”
考虑到通货膨胀的因素，老人还提出能否在140万元的基础上再加2万—3万元的补偿：“如果可以，当场签合同。”征拆组的相关负责人表示，将充分听取被拆迁群众的声音，最终形成报告上报区政府，由区政府根据实际情况进行合理调整。
-案例解读
宏观调控大背景20年旧宅不降价反增值
在确定《补偿方案(征求意见稿)》之前，有关部门委托中介评估公司做了市场调查，确保补偿标准不低于同类房屋的市场价。同类房屋，指的是同等区域、同等楼龄、同等装修、同等设备的同类房屋市场价。
受到国家宏观调控及地方限购的影响，佛山“限购令”推出至今已有一个月，楼市成交量跌了近六成，本应是传统供销旺季的三四月份，却爆出了多个“史上最冷”。顺德楼市观望气氛浓厚，成交出现萎缩，成交面积和总金额环比跌幅超过一成，成交套数和均价都呈现小幅微跌。
根据记者今年4月从容桂二手房产市场拿到的同类房屋的市场价看到，直街旧屋，占地135平方米，2米路的房屋售价48万元；容里东圣维拉附近，占地173平方米，二层半，2米路的房屋售价68万元；外村社区，占地130平方米，二层，3米路，全新高档装修，交通便利，售价75万元；桂州社区，占地98平方米，三层中档装修，2米路，入巷第二间，售价88万元；幸福社区，建筑面积130平方米，6米路，中档装修，交通便利，售价90万元。
而同样是单家独户，位于昌盛街三巷的该房屋，已经是超过20年楼龄的旧屋，占地98平方米，装修陈旧，核价却已超过140万元，超出同类房屋二手价格。
对于评估公司给出的标准，此次征拆实际上采取了更高标准的拆迁补偿，参考周边普通中等新房的销售价格，从商品房交易信息网上可以看到，该区域附近自2010年初以来各大楼盘的市场销售价为6000元/平方米左右，如凯蓝名都5766元/平方米，粤顺名轩6156元/平方米，寓品盈居6372元/平方米，上城名邸5928元/平方米。
不低于同区域一手房售价的补偿标准，事实上已经充分考虑到被拆迁户的利益。根据140万元的补偿价格，如果按照建筑面积来计算，每平方米已经达到6862元。也就是说，按照目前的补偿标准，居民大可买到高标准的大房。至于选择怎样的方式补偿，居民既可以要求征收房屋货币补偿，也可以选择房屋产权调换方式。为充分尊重恋旧居民的意见，政府将为该片区居民划定一定区域作为回迁安置用地，对于听证会上有居民代表提出的回迁房的具体细节，征拆组表示将结合居民的意见，届时方案正式出台时向社会公布。
链接
《德胜河南岸改造项目(一期)房屋征收补偿方案(征求意见稿)》标准摘录
按照房地分别补偿方式，住宅用地补偿按土地面积每平方米补偿5800元，地面房屋按框架结构、砖混结构、砖木结构等，补偿标准每平方米900—720元不等。
如果选择房地一并补偿方式，钢混结构房屋补偿标准为每平方米5700元，砖混结构每平方米为5500元，砖木结构则是5300元。亮点一：可以实施房屋产权调换
按照补偿方案，被征收住宅房屋实行货币补偿、房屋产权调换、货币补偿与房屋产权调换相结合3种方式。商品房、房改房按核定的房屋套内面积进行调换，自建住宅可由被征收人自行选择按核定土地面积或核定建筑面积调换。征收人应在签订征收补偿合同之日起4年内将房屋交付给被征收人。
亮点二：自建住宅两种计补标准，由被征收人自由选择
由于该片区的房屋以自建住宅居多，将对自建住宅的货币补偿分为房地分别补偿、房地一并补偿两种方式，由被征收人自由选择价高者计补。
亮点三：装修搬迁植物都“有得补”
对拆迁引起的各项损失和费用提出了补偿。室内装修的补偿按照现场丈量数据，参照市场价计算补偿。房子被征收后，居民住宅搬迁补偿按被征收房屋的核定建筑面积20元/平方米计算，不足1000元/户的按1000元计补。
房屋附属物、附着物，包括树木迁移、室内水电设施、办证税费及水、电、电视天线、电话迁移等，均有相应的补偿标准。
亮点四：货币补偿亦有安置补偿费
居民临时安置的补偿方面，如果选择的是货币补偿方式，按被征收房屋核定建筑面积每月15元/平方米补偿，补助期为6个月，不足6000元的按6000元计补。
亮点五：3个月内签协议有奖励
对于自建住宅，自征收补偿方案公布之日起3个月内签订房屋征收补偿协议的被征收人，选择房地分别补偿方式，按核定土地面积给予1000元/平方米的奖励；选择房地一并补偿方式，按核定建筑面积500元/平方米给予签约奖励；商品房、房改房与自建住宅房地一并补偿方式奖励相同。而逾期签订的，视具体情况，奖励分级递减至取消。
据中国搜铺网(www.3puok.com)
- 最新商铺新闻
