中国搜铺网讯

　体量大、档次高、功能全的城市综合体

　　已成为郑州城市开发的主流

　　这些综合体项目体量巨大，业态丰富，很快将成为郑州的消费新城

　　核心提示

　　2月14日，河南省发展和改革委员会公布了2011年河南省第一批重点建设项目名单，以清华·大溪地、郑州中原万达广场 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、郑州二七万达广场为代表的城市综合体顺利入围，随着新一批重点建设项目的公布，省会郑州“城市综合体”迎来了发展的春天。

　　□记者 曾邦华 文 陈晓东 图

　　故事梗概 “大体量”带来大变局

　　据商务部门提供的数据，目前，省会郑州无论是老商圈的升级改造，还是新商圈的规划建设，其中体量大、档次高、功能全的城市综合体项目占到整个商贸流通项目投资规模的70%以上。“这一数据意味着城市综合体已不仅仅是一种建设项目，而是成为影响省会商业格局、改写商业版图的一种全新模式。”

　　河南省商业经济学会常务副会长、秘书长宋向清告诉记者，省会的商业发展经历了小型零售店、专业卖场、综合百货等业态模式，与此相适应，省会商圈的发展也是由点成圈、由圈成带，这种“自然生长”模式不仅涉及多业态的磨合对接，也导致商业布局不尽合理。现在的综合体项目起点就是集聚型的，结构合理分配、业态错位经营，因此它本身就可“自成一圈”。“它将给省会商圈带来一种‘晕轮效应’，未来商圈将会随这些综合体而扩大、变异，郑州商业也将从单中心走向多中心发展格局。” 

　　当前，郑州的商业格局已经呈现出日益鲜明的发展特征。“一心多点”的格局，已经开始向“多心多点”的格局转变，区域消费将成为主流。根据郑州市商业网点规划，未来郑州市将形成一个以市级商业中心、市级副商业中心、区域商业中心以及特色街为骨架的商业格局，“一心多点”的格局逐步呈现，并呈现出多心化发展的趋势。

　　城市综合体改变的不仅仅是商界。作为快速推进城镇化水平的重要载体，城市综合体也将成为撬动城市新一轮发展的有力杠杆。

　　专家介绍，从发展的角度讲，城市综合体是一个城市发展到高级阶段的产物。当一地人均GDP达到4000美元、城市化水平达45%~50%的时候，消费需求开始由单一的购物需求向综合消费需求发展，此时便具备了建设城市综合体的条件。“2010年，郑州人均GDP已达4400美元，城市化水平在2007年就达到45%，因此已有承载商业综合体建设的经济基础。”

　　城市综合体与城镇化就像互相带动的两个齿轮。“城市综合体项目可进一步完善城市功能，提升城市的承载力，这些大手笔势必成为省会旧城改造、新区建设和现代服务业发展的新引擎。”河南财经政法大学教授、房地产经济研究所所长李晓峰分析。

　　“演员”阵容 “大块头”孕育大智慧

　　继宝龙城市广场 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、郑州国贸中心 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、曼哈顿广场 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)之后，郑州中原万达广场、郑州二七万达广场、德润·黄金海岸、中原新城 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、升龙凤凰城 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、升龙城 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、升龙又一城 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、美景鸿城 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、正商·新蓝钻、九龙城 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)等新的一大批城市综合体，正在迅速崛起。这些项目一个个体量巨大，对城市片区的带动极为明显。

　　细品城市综合体，会发现这类项目有两个最明显的特点：一是项目游离于传统商圈之外，位置处于正在发展中的新兴地产圈；二是项目拥有的商业业态极为丰富，综合了商业、办公、住宅、宾馆、休闲广场等多种元素。

　　由于所处的区域是全新的、未开发或刚刚开发的，周边生活消费配套严重缺乏，这类项目具备极强的消费感召力，往往能够在开业之后，抓住附近居民的眼球，会很快成为一座城市中的消费新城，不仅能够影响附近居民的消费习惯，更会对周边的

　　像宝龙城市广场，自2010年整体亮相后，周边房价与房屋租赁价格齐齐上涨，同时，也吸引着越来越多的出租车在那里“趴活儿”。

　　在城市综合体中，商业往往占很大比重。根据商业运营模式不同，城市综合体商业可分为以下三种：产权式商铺集合体、纯商业组合店、新都市消费城，分别代表了三种不同的业态。这三种模式，在万达体系中都能找到。只不过，这三种模式，被万达集团分别称作“第一代”“第二代”“第三代”城市综合体。

　　这三种模式，优缺点各异。像产权式商铺集合体，早期各个城市的城中商业城多半是这个版本的。这种方式的好处显而易见：采用分割出售“产权式商铺”的方式可以帮助商业地产项目的开发者平衡现金流，同时给了无数投资者进入商业地产的机会。然而，对于大多数项目来说，经营初期，由于商铺经营权的分散以及管理职能的滞后，主力店以外的各个小商铺只能单打独斗，整体形象混乱，人流分散混乱，经营并不理想。

　　随后，商业地产项目的操盘者也窥知了这种模式的短板，于是纯商业组合店这种模式出现了。这种模式下，商业地产项目引进了百货、电玩、餐饮、建材等多种业态和更多品牌店，最终形成一种纯商业组合店联合发展的模式。但这种模式招商难度很大，对运营商的要求很高。

　　再发展，一种更为标准，或者也可以说是更符合城市综合体概念的新都市消费城模式出现了。

　　在这种模式中，出现了被万达集团董事长王健林称之为“第三代万达广场之灵魂”的室内步行街。几大主力店不再各守一方，是围绕这条室内步行街布局，步行街的每一层都通往各主力店，通过建筑平面立体的互动实现所有门店共享巨大人流。目前，郑州中原万达广场、郑州二七万达广场采用的正是这种模式。

　　“演员”身价 综合体价格差异巨大

　　城市综合体体量巨大，本身业态非常丰富，因而，不同的项目、不同种类的产品，价格差异十分巨大。

　　以已经面世的郑州中原万达广场为例，4月16日刚刚开盘的精装SOHO平均售价才6500元／平方米，正在销售的2期住宅，平均售价为7000元／平方米，而去年9月推出的商业步行街，平均售价超过3万元／平方米。

　　这种情况在其他综合体项目也很常见。以升龙凤凰城为例，二期住宅凰廷均价8300元/平方米，写字楼环球广场平均售价已过万元。

　　除了业态因素，地段和开发商的品牌实力也是决定综合体物业价格的重要因素。同样是综合体住宅，位于西北板块的九龙城住宅报价6700元/平方米，实际成交价格才6200元/平方米，位于西南板块的德润·黄金海岸住宅报价7200元/平方米，实际成交价格才6500元/平方米左右，而位于东南板块的美景鸿城均价为7500元/平方米，位于东区的升龙凤凰城二期住宅凰廷均价8300元/平方米。

　　“演员”出场表

　　项目名称                  出场时间                      出场费用

　　郑州中原万达广场        2010年11月3日    住宅均价6700元/平方米、商铺30000元/平方米

　　郑州二七万达广场        2011年5月                          待定

　　升龙凤凰城二期凰廷      4月                 均价8300元/平方米

　　美景鸿城三期“鸿福”      5月                 均价7500元/平方米

　　德润·黄金海岸(2#、3#、4#) 4月中下旬           报价7200元/平方米

　　九龙城(7号地房源)      4月16日            报价6700元/平方米

据中国搜铺网(www.3puok.com)