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被称为“史上最严厉的楼市调控政策”——“新国十条”自去年4月17日出台至今已经整整一年了。一年以来，“限贷”“限购”“限价”“保障房提速”等一系列调控措施相继出台，有关楼市的调控效果成了众多媒体的关注热点。

有媒体报道指出，监测数据显示，3月，北京商品住宅成交平均单价环比降幅超两成，同比19个月来首降；深圳新房成交均价环比下降5.65%，今年来首次跌穿2万元；广州网签成交均价环比下跌2.16%，连续4个月逐月下降。

中 国指数研究院的统计数据显示，今年一季度，全国120个城市平均楼面地价为每平方米1225元，环比下跌15%，同比下跌14%。总价位列前十的地块中，仅有两宗楼面地价过万元。

一些业内人士及专家认为，楼市调控一年来，打击过度投机效果明显，但房地产价格从总体上看，是涨跌互现，呈现胶着和相持状态，调控进入了攻坚阶段。

那么，房地产市场过度投机行为是否得到了抑制？部分城市房价过高、上涨过快的局面又是否有所改变呢？

政策多管齐下

房市有望逐步回归理性

有媒体报道指出，纵观房地产调控这一年，国家先后出台多项措施，多管齐下抑制房价过快上涨，随着调控力度的不断加强，效果也开始逐渐显现。从部分地区楼市最新成交情况来看，房价松动迹象已初步显现。有关专家认为，未来一段时间，随着调控的持续推进，房地产市场有望逐步回归理性。

一线城市房价现跌势

据北京市房地产交易管理网成交数据显示，3月北京新建商品住房成交均价19679元/平方米，比2月下降26.7%，同比下降10.9%，这是自2009年9月以来新建商品住房成交均价首次同比下降。

数据显示，上海3月商品住宅成交均价为2.1万元/平方米，同比小幅上涨6.1%。成交面积为41.1万平方米，虽然环比上月大涨131%，但同比仍为近5年最低，仅为同期平均成交水平的四成左右。与2007年、2009年超过140万平方米的高峰更是相去甚远。

据深圳市规划国土委网站的数据显示，今年3月，深圳新建商品住宅共成交2666套，比去年同期下跌11.19%，成交面积22.8万平方米，同比下降12.67%，3月份深圳新建商品住房成交均价跌破2万元，为19424元/平方米，这是今年以来深圳楼市第三个月下跌。

据南方日报报道，今年第一季度，广州十区一手住宅网签13053套，共计151.96万平方米，在价格方面，全市一手房均价达到13554元/平方米，环比去年第四季度略降0.2%。

在最严厉楼市调控下，买还是观望？购房者也纠结。降幅决定人气，价格决定成交。调控猛药增加，出手还是观望，消费者依然“将信将疑，捂紧口袋”。房地产市场博弈仍在继续。

上市房企业绩出现明显分化

据媒体报道，今年一季度，房地产企业业绩出现明显分化。已公布的上市房企今年一季度销售数据显示，一些在二、三线城市率先布局、供货节奏快的房企在一季度业绩继续上涨，万科、保利等房企依然领跑；而复地、富 力则出现下滑。此外，已公布年报显示，84家房企现金流大减，超过20家房地产公司提出不分红，将未分配利润用来运作项目或是补充流动资金。

近日，据广州日报报道，A股房企平均负债率超70%，数据显示，截至4月13日，共有95家房地产上市公司发布年报，累计盈利465.73亿元。总资产为13164.87亿元，总负债接近万亿，达到9295.77亿元，平均资产负债率为70.61%。其中，有32家公司负债率超过行业平均值。万科、保利、金地的资产负债率分别达到74.68%、78.97%和71.15%。另外，还有两家ST公司已经资不抵债，负债率超过200%。

业内人士表示，房企融资目前已全面收紧，假若未来市场销售不畅，房企财务状况将持续恶化。但考虑到去年资金储备较充足，明年资金将成为最大问题，部分中小开发商可能出局。

保障房前景看好 分配制度需完善

作为政府调控房地产市场的“利器”，楼市调控将加快保障房供应提高到前所未有高度，更加突出保障房在供应结构中的地位。按照计划，今年将开工建设1000万套保障房，比去年实际开工的套数大幅增加72%。住建部与各省区市和计划单列市签订保障性住房目标责任书，制定了严格的开工时间表和问责制，各地也层层签订目标责任书，保障房建设开始提速。

随着各地保障房建设如火如荼，多家媒体报道了以往保障房管理中所暴露出来的种种问题，反映出全社会对住房保障相关制度设计以及如何实行公平公正分配的高度关注。专家认为，影响中国未来保障房建设的难题，资金不是第一位，关键在落实中如何将政策力量和制度力量以及高度的全局意识、责任感凝聚成合力，真正做到保障到位。

房价真的降了吗?

有媒体报道指出，国家统计局数据显示，与上月相比，3月份70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降的有12个城市，持平的有8个城市。在成功“遏制房价过快上涨”的基础上，近日，北京、深圳等一线城市传来了3月楼市成交均价、成交量大幅下滑的消息。

然而，虽然数据上传来了一线城市房价下跌的消息，但实际上生活在一线城市的老百姓并没有感受到房价的下跌。在近一年的楼市调控中，各类房价变动消息不断充斥市场，“一时涨、一时跌”，房价走势仿佛走入迷魂阵，购房者犹如雾里看花般无法适从，心理也跟着此起彼伏。

真降还是“假摔”？

正当购房者因一线城市房价松动而松一口气时，上市房企一季度销售业绩却再次绷紧了市场的神经。

数据显示，万科、保利、金地一季度销售金额分别同比上涨135%、72%、82%，销售面积分别同比上涨144%、30%、45%。

在刚闭幕的2011北京春季房地产交易会上，有媒体记者发现，参展的北京各楼盘，不论位于中心区还是外围区域，房价均未出现明显下跌迹象，也未见开发商打出非常规大幅打折促销宣传，部分项目价格甚至较前期有所上浮。

一边是一线城市成交量、成交均价现新低，一边是上市房企在二、三线城市实现“大丰收”，而有媒体记者走访则发现北京房价依旧“坚挺”。由此可见，房价走势并未明朗化，依旧处于僵持状态。

对此，北京大学公共经济研究中心研究员韩世同说，成交均价与楼盘地段密切相关，并不能真实地反映房价走势。因此结构性因素导致的房价下滑仅反映在数据上，而不能反映在老百姓的生活中。这就是在数据上房价有所下降，但老百姓却没感觉到的原因。

购房者能感受到降价的才是真降

专家认为，只有当购房者切身感受到房价下滑的时候，才意味着房价出现了真降。而在一季度房企销售均价涨幅超标，以及房企现金流不足、高存货、流动负债大量到期的情况下，年内房价或将真降。

流动负债增幅很高，今年下半年将出现还贷高峰。届时，房企资金链将处于紧绷状态。

“国内贷款”和“定金和预收款”一直是房企资金来源中的“两条腿”，各占1/4左右。然而，在多次上调存款准备金率和加息的背景下，“国内贷款”这条腿顿时被砍短，房企资金压力不断上升。因此，如何填补“国内贷款”下滑带来的窟窿，是房企要共同面对的问题，而存货变现无疑将是最容易，也最现实的方法。

有人士认为，下半年，房企将处于有存货没现金的状态，因此很有可能选择降价出货以回笼资金。届时，购房者或将真正感受到房价下降。

专家称：

限购无法解决房价问题

有媒体报道指出，在16日的博鳌亚洲2011年年会“持续调控下的房地产创新”分论坛上，与会嘉宾认为，目前房地产市场调控已经初见成效，但一线城市核心地段房价下降空间有限。2011年后房价的走势，基本取决于调控决心，但限购、限贷政策无法从根本上医治房地产顽疾，根本解决还有赖于城市、人口、税收、收入等结构方面的调整。

“双轨制”格局基本确定

首都创业集团副董事长、总经理刘晓光认为，目前北京、上海等地楼盘销量已经下降了50%左右，周边地区价格也开始下降，此轮地产调控已初见成效，房地产行业双轨制格局已经基本奠定，预计到今年8月份，效果将更加明显。

SOHO中国有限公司董事长潘石屹认为，这一轮调控是史上最严厉的，此前主要从土地、货币政策、按揭贷款成数等方面去调控，今年开始则是限价、限购，因此2011年将成为一个分水岭。

潘石屹认为，去年全中国房地产销售额为5.25万亿元，其中土地出让收入为2.9万亿元，地方政府对土地财政的依赖是房地产市场扭曲的根本原因。房地产行业平稳发展，最根本的就是要让地方政府对土地财政的依赖性降低。

限购无法根治顽疾

住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮认为，中国刚刚走过了住房脱困期，大多数老百姓仅仅解决了有房子住的问题，但现有住房还需要改善，中国住房市场还处于“绝对短缺”阶段。

“160多个城市的人都跑到北京、上海、广州、深圳四个城市买房子，再限购也无法解决房价问题。限购、限贷无法解决中国的房地产问题，要真正解决房地产问题，政府需要从四个方面进行调整。”陈淮说。

首先，调整城市结构。中国需要大中小城市协调发展。目前中国沿海特大城市人口占全部人口比重是两成，二三线城市占两成，中小城市占一成，农村占五成，2:2:1:5的城市人口结构应该变成2:4:2:2。

第二，土地制度调整。根据今年国民经济统计公报，2011年异地就业人数为1.56亿。其中，相当一部分人拥有宅基地，因此宅基地置换已经到了非解决不可的地步。

第三，调整中央和地方税负关系。这个问题可以通过市政债和不动产税的方式加以解决。最后，调整收入分配结构。

陈淮认为，这四个方面的调整没有一条可以靠限购解决，但缺了任何一条都无法解决北京、上海、广州、深圳房价过高的问题。

据中国搜铺网(www.3puok.com)